乐观市场情绪推动 2020 年第四季私人住宅和组屋转 售市场的价格进一步上涨

2021 年 1 月 4 日，新加坡 —— 市场情绪的大幅改善和消费者信心的增强协助提振了 2020 年第四季的房价。这源自于2021年新加坡经济恢复增长的新一波乐观情绪、冠病疫苗带来的希望、冠病疫情受到有效控制，还有进一步重新开放的商业和社交活动。

2020 年第四季私人住宅房地产指数（初步预测）
市区重建局 （URA）的初步估计显示，2020 年第四季整体私宅价格上涨了 2.1%。这是自 2018 年第二季价格上涨 3.4% 以来的最高季度涨幅。

综合来看，2020 年全年私宅价格上涨了 2.2%，这是价格连续第四年上涨。根据 2020 年第四季的初步估计，市区重建局私人住宅房地产指数（157 点）现在比 2013 年第三季的近期高峰数字（154.6 点）高出约1.6%。

2020 年第四季的价格上涨是由非有地私宅的房价飙升所带动，比上一季上涨了 3.2%。非有地住宅价格在 2020 年第四季全面上涨，其他中央区（RCR）的涨幅最大，为 4.8%——这可能得益于本季该子市场内推出的几款新住宅。与此同时，根据初步估计，2020 年第四季，核心中央区（CCR）的价格上涨了 3.3%，其他中央区（OCR）的房价则上涨了 1.7%。

博纳首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：
“从这些数字来看，鉴于全球冠病疫情和经济低迷所带来的一切挑战，住宅房地产市场（包括公共和私人住宅）在 2020 年第四季表现相当强劲。我们认为，由于多轮的降​​温措施消除了房地产投机行为，并鼓励家庭更加谨慎地购买房产，因此在这场危机中，房地产市场相对安然无恙。

随着市场情绪和消费者信心稳步回升，我们看到 2020 年第三季的销售势头和价格韧性一直延续到今年最后一个季度。2020 年第四季，市场信心因解封第三阶（Phase 3）重新开放的前景以及有关冠病疫苗的好消息而受到鼓舞。此外，在新加坡经济逐步复苏和成功遏制冠病疫情的情况下，人们的乐观情绪也越来越高昂。

根据市区重建局的数据，2020 年第四季整体私宅价格上涨 2.1%，2020 年全年则上涨了 2.2%，比我们的预测来得好。鉴于市场前景改善和单位供应减少，我们预计 2021 年房屋价格将继续小幅上涨 2% 至 3%。此外，由于地价坚挺，建设成本较高，发展商降价的空间不大。

总的来说，我们认为发展商在 2020 年制定了恰到好处的定价策略，这有助于确保他们的项目对价格敏感的买家保持吸引力；事实上，它已经吸引了许多买家进入市场，几个新推出项目在发布的周末取得了出色的销售——例如，The Linq At Beauty World 几乎售罄，而悦文荟（Clavon）则售出了其 70% 的单位。

展望未来，在市场流动性充裕以及良好利息环境的支持下，我们预计私宅的销售势头将保持不变。此外，如果旅游限制进一步放宽，我们可能会看到更多外国买家重返市场。根据房地产资讯系统（Realis）数据，我们预计 2021 年将售出 8,000 至 9,000 间新私宅——略低于 2020 年售出的 9,793 间。 2021 年较低的销售预测主要是由于今年将推出的大型发展项目较少，因为大多数大型项目已于 2017 年和 2018 年逐步投入市场。”

2020 年第 4 季组屋转售价格指数（初步预测）
建屋发展局（HDB）发布的初步估计显示，2020 年第四季公共组屋转售价格上涨了 2.9%。这是自2011 年第三季3.8%的涨幅九年来所实现的最高季度增长。

在整个 2020 年里，组屋转售价格上涨了 4.8%，创下了自 2012 年以来最大的年度价格增长，其中转售组屋价值上涨了 6.5%。

博纳研究与内容主管黄秀瑩：

“根据建屋发展局的初步估计，组屋转售市场继续其惊人的复苏，转售价格在 2020 年第四季上涨了2.9%。这是自 2011 年第三季以来最高的季度价格增长，它帮助推动了组屋转售价格在 2020 年全年上涨4.8%。在良好自住需求的支持下，2020 年转售单位价格的增长，标志着继 2019 年上涨 0.1% 之后，组屋转售市场实现了连续第二年的价格上涨。我们认为，鉴于预期中更高的需求，2021 年组屋转售价格可能会进一步上涨 2% 至 4%。

2020 年，组屋转售量可能会超过 23,000 间单位，我们预计交易量将在 2021 年增加 3% ，达到约 24,000间。有助于推动转售组屋需求的因素包括，转售组屋较容易负担（高达S$160,000 的首次购房者房屋津贴）以及新组屋完工的延迟，将急需住房的买家引向转售市场。此外，随着全球冠病疫情和宏观经济持续的不确定性，一些买家可能希望能谨慎理财，因此选择组屋而不是更昂贵的私宅。

组屋转售市场可以从提升者和降级者市场中受益，尤其是那些随着家庭人数的增长而需提升到更大的组屋或者因远程办公安排而需要更宽敞的房屋。与此同时，在就业市场和前景疲软的情况下，一些买家可能会从私宅降级为组屋。

估计有 25,530 间组屋单位将在 2021 年满足五年最低居住年限（MOP），2022 年则为 31,325 间单位，皆高于 2020 年的 24,163 间单位。满足 MOP条件的单位供应量增加，将有助于刺激需求和支撑价格，可能有助于引导组屋转售市场在未来两年内朝着更积极的前景发展。”