私宅价格和组屋转售价格2021 年终强势收官；增长步伐将因降温措施放缓

2022 年 1 月 3 日，新加坡—— 私宅价格和组屋转售价格在 2021 年创下新高，连续几个季度出现增长，因为复苏的乐观情绪、低利率和流动性过剩的环境，推动了本地人在所有房地产领域（新盘、转售私宅及转售组屋）的强劲住房需求。 随着新降温措施从 2021 年 12 月 16 日开始实施，预计 2022 年房价将以更加谨慎和平稳的步伐上涨。

2021 年第四季私宅房地产指数（初步预测）

市区重建局（URA）的初步预测显示，整体私宅价格在 2021 年第四季连续第七个季度上涨，环比上涨 5%，与上一季 1.1% 的环比涨幅相比，呈大幅增长。这是自 2010 年第二季以来，最快的季度价格涨速，而当时的私宅价值环比上涨了 5.3%。
根据初步预测，2021 年整体私宅价格上涨 10.6%，是自 2010 年价值上涨 17.6% 以来的最高年度价格涨幅。 2021 年第四季 PPI 初步预测指数为 173.6，整体私宅价格再创新高。

所有细分市场的价格在 2021 年最后一季都有所增长。 2021 年第四季的价格增长由非有地私宅细分市场带动，环比上涨 5.4%。这源自于私人转售价格的坚挺以及中央区的几项新盘 （如卓苑（Jervois Mansion）、康宁河湾（CanningHill Piers）及Perfect Ten）的基准价格更高，从而提高了整体房屋价值。

非有地住宅领域，其他中央区（RCR）的价格涨幅最大，2021 年第四季环比上涨了 7.3%，由该地区的新私宅销售所带动，尤其是 2021 年 11 月推出的康宁河湾。中央区外（OCR）的房价涨势惊人，环比增长了 5.4%，其中包括誉苑（The Commodore）在内于第四季推出的大众市场房屋广受欢迎。

与此同时，核心中央区（CCR）的房价在 2021 年第四季环比增长 2.5%，这是整个 2021 年 CCR 季度增长以来最快的增长速度。房价增幅受第四季推出的新盘和疫苗接种者旅游通道（VTL）所支撑，多少促进了外籍买家在 CCR 买房。

尽管交易量下滑，以及协助支撑前几季有地住宅房价的大宗优质洋房（Good Class Bungalows，简称GCB）销售的减少，2021 年第四季有地住宅价格环比上涨 3.7%。根据初步估计，2021 年全年，有地住宅价格上涨了 13.1%。
 

2021 年第四季的价格上涨强于预期，主要由 CCR 和 RCR 部分开盘价格更加坚挺的新盘所推动，尤其克拉码头（Clarke Quay）的康宁河湾。这个本季最畅销项目共售出了 582 个单位，均价为每平方英尺 S$2,937；根据市区重建局房地产资讯系统的买卖禁令，卓苑以每平方英尺 S$2,578 的平均价格售出了 101 个单位。此外，此前推出的中央区项目如 此前推出的中央区项目如鑫悦府（Normanton Park）、The Avenir 和绿墩雅苑（Leedon Green）在 2021 年第四季也持续有良好的表现。

鉴于上一季和 2021 年整体价格的强劲上涨，博纳认为政府于 12 月 16 日推出新降温措施相当及时，这为或将急速加速的房价涨势踩下刹车。

在中央区项目良好单位吸纳率的支持下，2021 年第四季整体非有地新私宅（不包括 EC）的平均交易价格环比上涨了约 22% 至 S$210 万，而由于本季转售活动放缓，有地二手私宅环比上涨 2% 至 S$170 万。博纳认为，‘稳定疫情’阶段（Stabilisation Phase）的防疫安全管理措施 （SMM）或许影响了第四季的看房预约和转售活动。

根据初步估计，2021 年全年整体私宅价格上涨了 10.6%。博纳预计， 2022 年的增长速度可能会放缓至 3% 至 5%，因为新降温措施将会影响投资需求并确保价格以较稳定的方式变动——尤其是市区黄金地段住宅的价格。除了较依赖投资者的 CCR，否则 RCR、OCR、EC 和转售市场等其他住房领域的价格应保持相当稳健。其中原因包括提升者和本地买家的实际需求、大众市场未售出房屋的存量有限，以及就 EC 而言较实惠的价格和有限的供应。新加坡公民在 2021 年第四季继续占私宅需求的绝大部分，占本季非有地新私宅销售的 82% 和非有地转售私宅交易的 79%。

根据房地产资讯系统的数据，2021 年第四季有超过 2,900 套新私宅和 3,900 多套二手私宅易手。预料， 2021 年全年新私宅销售可能达到 13,000 套，而私宅转售量可能会达到 19,000 套。博纳预测，2022 年新私宅销售的交易量可能会减少到 9,000 到 10,000 笔，转售房产的交易量可能会减少到 15,000 到 16,000 笔。

2021 年第四季组屋转售价格指数（初步预测）

建屋发展局 （HDB）发布的初步估计显示，2021 年第四季组屋转售价格环比上涨 3.2%。2021 年第四季的指数为 155.4，组屋转售价格指数再创新高。2021 年全年，组屋转售价格上涨了 12.5%，这是自 2011 年以来的最高年度增长率，其中转售单位价格上涨了 10.7%。

根据初步估计，组屋转售价格已创下 10 年来年度新高，于2021 年全年上涨 12.5%。价格的强劲上涨，或许让众多组屋业主在目睹2013 年到 2018 年转售价格连续六年下滑后，得以欢呼。然而，这类双位数价格增长从长远来看是不可持续的。在不断上涨的市场中，博纳注意到 255 套组屋在 2021 年以至少 S$100 万的价格转售的这项新记录。

博纳预计，2022 年组屋转售价格增长速度将放缓至 6% 至 8% 之间，因为新降温措施可能会缓和市场的活跃情绪。此外，建屋发展局还将在未来两年内增加新预购组屋（BTO）单位的供应，为购房者提供更多选择。

尽管如此，博纳预计组屋转售需求将保持稳健，因为转售单位买家——多数为首次购房的本地居民或提升者——受新房地产限制的影响最小。

虽然 BTO 供应的增加将为新加坡人提供更多购买公共住房的机会，但它可能无法为转售组屋的火热需求退烧，因为推动 2021 年需求的因素可能会继续存在。其中就包括施工延误和 BTO 完工等待时间延长，以及新大众市场私宅供应紧张和坚挺的OCR 房价，导致买家转向组屋转售市场。

根据初步销售数据，2021 年第四季共有 7,388 套二手组屋转手，比上一季的 8,433 套下降了约 12%。转手下滑的原因或与‘稳定疫情’阶段SMM有关，影响了看房活动和销售，且接近年底的市场活动往往趋向缓慢。 2021 年全年，有30,000 多套转售组屋易手，接近博纳所预测的 30,000 套。博纳对 2022 年 30,000 套组屋转售交易的预测维持不变。转售组屋的潜在需求预计将保持良好，而2022年将有大量满足五年最低居住年限（MOP）的组屋单位量以供销售。
 

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