2025年5月15日，新加坡——2025年4月，新私宅销量因大众市场新盘供应减少以及美国关税引发担忧而减少。4月销量共计663个单位（不包括执行共管公寓 EC），与3月份售出的729个单位相比，销量环比下跌9.1%。与2024年4月售出的301个单位相比，销量同比增长了超过一倍。三个新项目于4月份开盘，当中包括建有358个单位的媒体圈（Media Circle）项目Bloomsbury Residences，以及建有937个单位的滨海南（Marina South）项目滨海花园一号（One Marina Gardens）。两个项目是各自所属新住宅邻区（precinct）中，第一个开盘的私宅项目。Bloomsbury Residences 和滨海花园一号的销量共计491个单位，占4月新私宅销量的74%。4月推出的另一个项目是永久地契豪华精品项目21 Anderson。房地产发展商于4月份推出1,344个新单位（不包括 EC），比3月份推出的555个单位多出142%。来源: 博纳研究、市区重建局（2025年5月15日）两大新楼盘Bloomsbury Residences和滨海花园一号都位于其他中央区（RCR），RCR得以称霸4月新私宅销售市场不足为奇。发展商于 4月卖出551 个RCR新房，比3 月售出的 87 个单位高出超过六倍。滨海花园一号是4月新盘市场的销售主力，销量共计 384 个单位，中位数价格为每平方英尺S$2,948。Bloomsbury Residences 则售出 107 个单位，中位数价格为每平方英尺S$2,454（见表2）。其他RCR项目如名门世家（Grand Dunman）和双悦园（The Continuum）的未售出单位也正在减少，这两个项目于4月分别售出 14 个和 11 个单位。与此同时，中央区外（OCR）占 4月新私宅销量的 14%，销量共计 95 个单位（不包括 EC）。与 3月成交的 596 个单位相比，4月的私宅销量大幅下跌 84%。3月份的销量由当时开盘的Lentor Central Residences 提振。自 2024 年 2 月OCR 成交 58 个单位以来，4月售出的95个OCR单位是过去 14 个月的最低月销量。4月份最畅销的 OCR 项目是 Parktown Residence 和悦府伦庭（Lentor Mansion），分别售出 17 个（中位价每平方英尺 S$2,368）和 12 个单位（中位价每平方英尺 S$2,183）。核心中央区（CCR）的房地产开发商销售活动仍然相对低迷，4 月销量为 17 个单位，比 3 月售出的 46 个单位减少了63%。这是自2024年9月售出15个单位以来，CCR新盘月销售活动最缓慢的一次。4月份最畅销的CCR项目是Hill House，交易量共计四笔，中位数尺价为每平方英尺S$3,017。21 Anderson紧随其后，交易量共计三笔，中位数尺价为每平方英尺S$4,811。EC市场方面，开发商共售出96个新单位，明显低于3月售出的781个单位，建有760个单位的晶莹轩（Aurelle of Tampines）是3月的EC市场销售主力。到了4月，晶莹轩再度引领EC销售，以每平方英尺S$1,764的中位数尺价售出54个单位。值得一提的是，建有616个单位的义顺 EC项目 North Gaia 在4月售出两个新单位后正式售罄。截至4月底，市场上尚未卖出的新EC单位有52个。登加区（Tengah）田园弄（Plantation Close）项目Otto Place EC可能在2025 年下半年推出市场，有限的 EC 供应有望带动销售活动。博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：”开发商于4月售出663套新房（不包括 EC），预示着2025年第二季的业绩可能会比去年同期好。单4月份的销量就已经是2024年第二季全季725个新单位销量的约91%。4月份的销售领头羊是滨海南项目滨海花园一号，销量共计384个单位（占总单位数量的41%），其次是Bloomsbury Residences，销量为107个单位（占总单位数量的30%）。虽然4月新盘项目的单位吸纳率与2025年第一季开盘的部分项目相比略显暗淡，但我们认为这两个项目的表现仍然值得称赞，尤其是在美国宣布加征关税导致金融市场动荡、充满不确定因素的月份。值得一提的是，滨海花园一号的表现非常出色，因为项目周围没有学校或组屋住宅区。组屋区一般会为其附近的新私宅楼盘，提供组屋提升者需求。总体而言，滨海花园一号的成交协助支撑起4月份RCR非有地新私宅的中位数尺价。这进而导致RCR与OCR之间，新私宅中位数尺价的差距扩大至29.9%，而3月份的相应差距则为19.3%（见表1）。与此同时，CCR与RCR之间的价差缩小至11.3%，而CCR与OCR之间的价差在4月份扩大至44.6%。尽管如此，CCR地区的交易量依旧单薄。表 1：每月各区域非有地新私宅（不包括EC）成交尺价中位数及尺价价差（%） 非有地新私宅（不包括EC）单位尺价中位数（S$PSF）价差（%） 核心中央区CCR其他中央区RCR中央区外OCRCCR vs RCRCCR vs OCRRCR vs OCR2025年1月$2,538$2,725$2,419-6.9%4.9%12.6%2025年2月$3,211$2,606$2,38223.2%34.8%9.4%2025年3月$2,989$2,643$2,21613.1%34.9%19.3%2025年4月$3,242$2,912$2,24211.3%44.6%29.9%环比%变动8.5%10.2%1.2%   来源: 博纳研究、市区重建局（2025年5月15日）买卖禁令记录显示，4月份成交价最高的新私宅单位都来自CCR项目21 Anderson。21 Anderson共售出三套公寓，成交价约S$2,100万至S$2,300万。这是2025年成交价最高的新公寓交易之一，仅次于1月份以近S$3,890万（每平方英尺S$6,593）成交的一套来自柏皓（Park Nova）的公寓单位。21 Anderson售出的三套公寓中，有两套的买家为新加坡永久居民，一套由本地居民买家购买。买卖禁令数据显示，外籍人士（非永久居民）占 4月新私宅销量（不包括EC）中的2.4%，是过去四个月来的最大比列。从具体销量来看，外籍人士购买的单位共计16个，其中10笔交易来自滨海花园一号，两笔来自华登嘉苑（Watten House），Bloomsbury Residences、Lentor Central Residences、Parktown Residence以及秘林嘉园（The Myst）各一笔。新加坡永久居民和公民购买分别占4月整体非有地新私宅销售（不包括EC）的12.1%和85.5%。我们预料，5月份新私宅销售将有较疲软的表现，因为目前尚无新项目开盘。未来几个月的OCR新盘数量有限，CCR和RCR在新私宅销售中的市场驱动力可能会越来越强。美国加征关税给市场带来了不确定因素，但形势瞬息万变，最近的中美贸易谈判已促成两国互降关税90天。中美贸易战的缓和将给予市场些许喘息空间，然而暗潮依旧存在。与此同时，博纳产业对新加坡私宅市场持谨慎乐观的态度，原因在于我国稳定的住房需求、紧张的劳动力市场以及相对可控的未售单位数量。2025 年第一季尚未卖出的单位数量共计 18,125 个单位（不包括 EC）。与之相比，不安时期的待售未完工私宅数量，在 2020 年第一季新冠疫情爆发时为 29,149 个单位，2008 年全球金融危机期间则有约 43,000 个。2025 年首四个月里，开发商销量共计 4,038 套新私宅（不包括 EC），约占开发商 2024 年全年销量（6,469 套）的 62%。博纳产业预计，新楼盘供应相当充裕，今年的新私宅销量可能达 8,000 至 9,000 套（不包括 EC）。”表2：2025年4月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC） 项目区域2025年4月售出单位2025年4月中位数价格（$PSF）1滨海花园一号ONE MARINA GARDENSRCR384$2,9482BLOOMSBURY RESIDENCESRCR107$2,4543PARKTOWN RESIDENCEOCR17$2,3684名门世家GRAND DUNMANRCR14$2,5995悦府伦庭LENTOR MANSIONOCR12$2,1836LENTOR CENTRAL RESIDENCESOCR11$2,384 双悦园THE CONTINUUMRCR11$2,9007松岩轩PINETREE HILLRCR9$2,6548嘉湖庭THE LAKEGARDEN RESIDENCESOCR8$2,1529雅诗轩THE ARDENOCR7$1,753 艺景峰THE ORIERCR7$2,695 LENTORIAOCR7$2,27310HILLOCK GREENOCR6$2,192来源: 博纳研究、市区重建局（2025年5月15日）