2025 年 4 月 1 日，新加坡——今天公布的初步估计显示，2025年第一季私宅价格和组屋转售价格的同比增幅不多，增速比上一季迟缓。

2025年第一季市区重建局私宅房地产指数（初步预估）

私宅价格连续第二个季度上涨，继2024年第四季环比上涨2.3%后，2025年第一季环比增幅为0.6%（见表1）。市区重建局私宅房地产价格指数（URA PPI）从2024年第一季同比增长3.1%。初步预估数据涵盖截至3月中旬的第一季数据，最终数据将于2025年4月25日公布。

表 1：市区重建局私宅价格指数（PPI） 

来源：博纳研究、市区重建局

2025年第一季，有地私宅和非有地私宅的价格双双环比增长0.6%。就有地私宅而言，本季价格增长扭转了上一季环比0.1% 的微跌。2025 年第一季有地住宅价格小幅增长，这是连续两个季度下滑后，价格首次出现季度增长。市建局房地产资讯系统买卖禁令数据（截至2025年3月23日）显示，尽管有地私宅交易量减少，但2025年第一季独立式洋房、半独立式洋房和排屋的平均土地单位尺价较2024年第四季有所增长，其中独立式洋房近20%的环比增幅最大。

与此同时，非有地私宅价格继 2024 年第四季环比增长 3% 后，于 2025 年第一季环比增长 0.6%。所有子市场的价格增速都已减缓。其中，其他中央区 （RCR）价格上涨最为显著，2025 年第一季价格增幅为 1.0%，与2024 年第四季 3.0% 的环比增幅相比有所缓和。本季仅推出艺景峰（The Orie）一个新 RCR 项目，买卖禁令数据显示艺景峰以每平方英尺 S$2,732 的平均价格售出了 777个单位中的 690 个。与此同时，现已开盘的RCR项目如嘉乐轩（Emerald of Katong）、宁芳苑（Nava Grove）、誉岭峰（Union Square Residences）和双悦园（The Continuum）在 2025 年第一季所售单位的平均单位尺价都稍微高于 2024 年第四季。

与此同时，核心中央区（CCR）的非有地住宅价格继 2024 年第四季环比增长 2.6% 后，于 2025 年第一季环比增长 0.6%。美芝路（Beach Road）项目Aurea于第一季开盘，买卖禁令记录显示Aurea以平均价格每平方英尺 S$2,949售出 24 个单位。部分销售中的CCR 项目在 2025 年第一季的平均成交价也稍微高于上一季，这些项目包括 19 Nassim、32 Gilstead、柏皓（Park Nova）和首福（The Collective at One Sophia）。截至 2025 年 3 月 23 日的销售数据显示，以平均单位尺价（$PSF）来看，CCR 非有地新私宅与 RCR 及 OCR 的相同私宅，价格差距于2025年第一季达20 多年来的最小。CCR（每平方英尺S$2,834）和 RCR（每平方英尺S$2,722 ）之间价差为 4.1%，而CCR 和 OCR（每平方英尺S$2,349）之间的价差则为 20.6%。

表 2：2025年第一季开盘的项目（不包括EC）销量与单位尺价*

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（*数据截至2025年3月23日）

中央区外（OCR），尽管一系列新楼盘于2025 年第一季接连推出，包括东海岸路上段永久地契项目 Bagnall Haus、金文泰项目逸泰·雅居（ELTA）、淡滨尼项目 Parktown Residence 以及 Lentor Central Residences，但房价增幅却相当平淡，第一季环比增长为 0.3%，而 2024 年第四季的价格增长则为 3.3%。买卖禁令记录显示，2025 年第一季（截至 3 月 23 日），这四处 OCR 新盘销量共计 1,922 个单位。2025 年第一季，OCR的新房销量（不包括 EC）有望创下三年多以来的最高季度销售记录。

据博纳产业估计，今年年初截至 3 月 23 日期间，开发商共售出超过 3,300 个新私宅（不包括 EC）。与此同时，市建局房地产资讯系统的数据显示，2025 年第一季（截至 3 月 23 日）转售市场售出的二手私宅约 2,800 个，低于上一季转售的 3,702 个私宅。

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：

自2024年底，我们见证了私宅市场信心重振，新楼盘接连上市并取得良好的销售表现。利率下调、新加坡经济前景乐观、劳动力市场紧张以及新盘项目来自热门地段，这一系列因素均协助支撑了房地产市场并提振购房者信心。然而，贸易关税担忧和地缘政治紧张局势仍构成下行风险，我们因此对2025年的私宅市场保持谨慎乐观的态度。

2025年第一季，整体私宅价格环比增长0.6%，低于上一季2.3%的环比增幅。我们预料，经久不衰的私宅需求将维持今年房价的稳定，地段位置优越的项目上市时有望达到市场基准平均价。鉴于建筑成本居高不下且地价坚挺，我们预计新楼盘价格可能保持坚挺。房子的整体价格仍将是购房者和投资者决策规划的关键因素。我们预测，2025年整体私宅价格可能增长3%至4%，与2024年3.9%的涨幅基本持平。

表 3：每季已售非有地新私宅不同价位的占比

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（*数据截至2025年3月23日）

非有地新私宅（不包括EC）的成交价格区间经分析后发现，成交价低于 S$250 万依旧占据一定比列（见表 3）。买卖禁令记录显示，2025 年第一季（截至 3 月 23 日），约 72% 非有地新私宅成交价格低于 S$250 万，占比高于 2024 年第四季的约 65%。2025 年第一季，售价低于 S$250 万的交易主要集中在 Parktown Residence、艺景峰、Lentor Central Residences 和逸泰·雅居。

我们预测，在利率下调和更多楼盘进入市场的帮助下，新房销量可能达 8,000 至 9,000 个（不包括EC），而私宅转售市场2025 年全年的销量可能达 14,000 至 15,000 个。“

2025年第一季组屋转售价格指数（初步预估）

建屋发展局（HDB）发布的初步预估数据显示，2025年第一季组屋转售价环比增长1.5%，低于2024年第四季2.6%的环比增幅（见表4），是五个季度以来最慢的季度增长。尽管如此，组屋价格指数自2020年第二季已连续20个季度增长。建屋局表示，2025年第一季（截至2025年3月27日）组屋转售量共计6,392个单位，低于去年同期转售的6,928个。

销售数据（于2025年4月1日截取），2025年第一季成交价至少S$100万的转售组屋数量共计348个，创下了季度新高，同时也超过了之前2024年第三季331个单位的转售交易纪录。第一季转售的348个百万组屋，较 2024 年第四季转售的 285 个高出 22%（见图 1）。

表4：组屋转售价格指数

来源：博纳产业、建屋发展局

图 1：每季成交价至少S$100万的转售组屋单位数量

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

“2025年第一季的组屋转售市场在价格方面维持了增长势头。本季销售走势出现些许放缓，可能是受2025年2月推出的大量预购组屋（BTO）和剩余组屋（SBF）单位供应所影响。我们认为，等待时间较短的预购组屋单位和已建成的剩余组屋单位供应充足，可能带走了转售市场的部分需求。我们预计第二季和第三季的转售销量可能会回升，因为一些未能成功申购预购组屋的买家可能会考虑购买转售组屋。同时，即将年满五年最低居住年限（MOP）组屋数量较少，我们因此认为组屋转售价将继续保持坚挺。政府指出，今年将有约 8,000 个单位年满五年最低居住年限，另有 13,500 个单位预计在 2026 年完成年限。

交易数据（于2025年4月1日截取）显示，各类组屋的转售价大致上都有上涨，当中三房式转售单位涨幅最大，环比增长 2.2%（见表 5）。五房式和四房式转售组屋紧随其后，2025 年第一季价格分别环比增长 了2.1% 和 1.9%。

表 5：每季不同组屋类型的平均转售价

来源：博纳产业、Data.gov.sg（*数据截至2025年4月1日）；数据不包括多代同堂组屋单位

2025 年第一季成交价至少S$100万的转售组屋销量达 348 个单位，当中包括148 个四房式单位、123 个五房式单位和 77 个公寓式组屋。交易数据显示，第一季售出的348 个百万组屋单位占整体组屋转售量的约 5.5%，高于2024年第四季的4.6%。

据观察，最近几个季度以来的百万转售组屋交易中，4-房式单位销量一直比5-房式的高。这得益于近期刚满最低居住年限（MOP）的组屋的交易。这些几乎全新的单位来自阿卡夫弯（Alkaff Crescent）、碧黛丽园通道（Bidadari Park Drive）、循环路（Circuit Road）、杜生路（Dawson Road）、圣乔治巷（St. George’s Lane）、史达拉摩道（Strathmore Avenue）和大巴窑东路（Toa Payoh East）等地的项目。位于热门中心地段的五房式转售组屋单位数量有限，因此这个趋势可能会延续下去。

博纳产业预计，2025 年全年组屋转售量可能介于 28,000 至 29,000 个单位。转售组屋需求将受各种买家群体的需求支撑，包括首次和二次购屋家庭、永久居民以及售出私宅后完成15个月等候期的前私宅屋主。

与此同时，我们预计 2025 年组屋转售价或将增长 5% 至 7%，从 2024 年 9.7% 的增幅放缓。组屋转售市场的坚韧可能对私宅市场有利，部分屋主可能会想利用出售组屋所得的资金来购买私宅，尤其未来几年将有一系列值得期待的新楼盘推出（按政府已出售的私宅用地名单）。”