2025年第一季初步预估数据,私宅价与组屋转售价增速放缓

NewsApril 01, 2025
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2025 年 4 月 1 日,新加坡——今天公布的初步估计显示,2025年第一季私宅价格和组屋转售价格的同比增幅不多,增速比上一季迟缓。

2025年第一季市区重建局私宅房地产指数(初步预估)

私宅价格连续第二个季度上涨,继2024年第四季环比上涨2.3%后,2025年第一季环比增幅为0.6%(见表1)。市区重建局私宅房地产价格指数(URA PPI)从2024年第一季同比增长3.1%。初步预估数据涵盖截至3月中旬的第一季数据,最终数据将于2025年4月25日公布。

表 1:市区重建局私宅价格指数(PPI) 

价格指数

2024年

第一季

2024年

第二季

2024 年

第三季

2024 年

第四季

2024 年

第四季

2025年

第一季

(环比 % 变动)

(同比 % 变动)

(环比 % 变动)

整体指数 PPI

1.4

0.9

-0.7

2.3

3.9

0.6

有地私宅

2.6

1.9

-3.4

-0.1

0.9

0.6

非有地私宅

1.0

0.6

0.1

3.0

4.7

0.6

核心中央区CCR

3.4

-0.3

-1.1

2.6

4.5

0.6

其他中央区RCR

0.3

1.6

0.8

3.0

5.8

1.0

中央区外OCR

0.2

0.2

0.0

3.3

3.7

0.3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

来源:博纳研究、市区重建局

2025年第一季,有地私宅和非有地私宅的价格双双环比增长0.6%。就有地私宅而言,本季价格增长扭转了上一季环比0.1% 的微跌。2025 年第一季有地住宅价格小幅增长,这是连续两个季度下滑后,价格首次出现季度增长。市建局房地产资讯系统买卖禁令数据(截至2025年3月23日)显示,尽管有地私宅交易量减少,但2025年第一季独立式洋房、半独立式洋房和排屋的平均土地单位尺价较2024年第四季有所增长,其中独立式洋房近20%的环比增幅最大。

与此同时,非有地私宅价格继 2024 年第四季环比增长 3% 后,于 2025 年第一季环比增长 0.6%。所有子市场的价格增速都已减缓。其中,其他中央区 (RCR)价格上涨最为显著,2025 年第一季价格增幅为 1.0%,与2024 年第四季 3.0% 的环比增幅相比有所缓和。本季仅推出艺景峰(The Orie)一个新 RCR 项目,买卖禁令数据显示艺景峰以每平方英尺 S$2,732 的平均价格售出了 777个单位中的 690 个。与此同时,现已开盘的RCR项目如嘉乐轩(Emerald of Katong)、宁芳苑(Nava Grove)、誉岭峰(Union Square Residences)和双悦园(The Continuum)在 2025 年第一季所售单位的平均单位尺价都稍微高于 2024 年第四季。

与此同时,核心中央区(CCR)的非有地住宅价格继 2024 年第四季环比增长 2.6% 后,于 2025 年第一季环比增长 0.6%。美芝路(Beach Road)项目Aurea于第一季开盘,买卖禁令记录显示Aurea以平均价格每平方英尺 S$2,949售出 24 个单位。部分销售中的CCR 项目在 2025 年第一季的平均成交价也稍微高于上一季,这些项目包括 19 Nassim、32 Gilstead、柏皓(Park Nova)和首福(The Collective at One Sophia)。截至 2025 年 3 月 23 日的销售数据显示,以平均单位尺价($PSF)来看,CCR 非有地新私宅与 RCR 及 OCR 的相同私宅,价格差距于2025年第一季达20 多年来的最小。CCR(每平方英尺S$2,834)和 RCR(每平方英尺S$2,722 )之间价差为 4.1%,而CCR 和 OCR(每平方英尺S$2,349)之间的价差则为 20.6%。

表 2:2025年第一季开盘的项目(不包括EC)销量与单位尺价*

区域

2025年第一季新盘(不包括EC)

单位销量

平均单位尺价(S$PSF)

核心中央区 CCR

AUREA

24

$2,949

其他中央区 RCR

艺景峰 THE ORIE

687

$2,733

中央区外 OCR

BAGNALL HAUS

81

$2,490

逸泰·雅居 ELTA

328

$2,545

LENTOR CENTRAL RESIDENCES

456

$2,218

PARKTOWN RESIDENCE

1,057

$2,370

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统(*数据截至2025年3月23日)

中央区外(OCR),尽管一系列新楼盘于2025 年第一季接连推出,包括东海岸路上段永久地契项目 Bagnall Haus、金文泰项目逸泰·雅居(ELTA)、淡滨尼项目 Parktown Residence 以及 Lentor Central Residences,但房价增幅却相当平淡,第一季环比增长为 0.3%,而 2024 年第四季的价格增长则为 3.3%。买卖禁令记录显示,2025 年第一季(截至 3 月 23 日),这四处 OCR 新盘销量共计 1,922 个单位。2025 年第一季,OCR的新房销量(不包括 EC)有望创下三年多以来的最高季度销售记录。

据博纳产业估计,今年年初截至 3 月 23 日期间,开发商共售出超过 3,300 个新私宅(不包括 EC)。与此同时,市建局房地产资讯系统的数据显示,2025 年第一季(截至 3 月 23 日)转售市场售出的二手私宅约 2,800 个,低于上一季转售的 3,702 个私宅。

博纳产业首席执行官伊斯迈(Ismail Gafoor):

自2024年底,我们见证了私宅市场信心重振,新楼盘接连上市并取得良好的销售表现。利率下调、新加坡经济前景乐观、劳动力市场紧张以及新盘项目来自热门地段,这一系列因素均协助支撑了房地产市场并提振购房者信心。然而,贸易关税担忧和地缘政治紧张局势仍构成下行风险,我们因此对2025年的私宅市场保持谨慎乐观的态度。

2025年第一季,整体私宅价格环比增长0.6%,低于上一季2.3%的环比增幅。我们预料,经久不衰的私宅需求将维持今年房价的稳定,地段位置优越的项目上市时有望达到市场基准平均价。鉴于建筑成本居高不下且地价坚挺,我们预计新楼盘价格可能保持坚挺。房子的整体价格仍将是购房者和投资者决策规划的关键因素。我们预测,2025年整体私宅价格可能增长3%至4%,与2024年3.9%的涨幅基本持平。

表 3:每季已售非有地新私宅不同价位的占比

价位

2024年

第一季

2024年

第二季

2024年

第三季

2024年

第四季

2025年

第一季*

S$100万以下

0.0%

0.0%

3.1%

0.1%

0.2%

S$100万至
S$150万以下

22.9%

8.2%

22.9%

10.3%

13.3%

S$150万至
S$200万以下

31.1%

24.2%

25.3%

32.2%

37.9%

S$200万至
S$250万以下

23.4%

33.5%

20.2%

22.3%

20.5%

S$250万至
S$300万以下

10.4%

19.1%

14.8%

19.5%

15.2%

S$300万至
S$350万以下

5.9%

7.0%

6.8%

9.3%

7.6%

S$350万至
S$400万以下

3.3%

2.2%

3.4%

3.4%

3.8%

S$400万至
S$450万以下

0.4%

0.6%

1.5%

1.0%

0.5%

S$450万至
S$500万以下

0.7%

1.3%

0.6%

0.7%

0.2%

S$500万至
S$1,000万以下

1.8%

3.3%

1.5%

1.1%

0.6%

S$1,000万至
S$1,500万以下

0.2%

0.6%

0.1%

0.1%

0.1%

S$1,500万以上

0.0%

0.1%

0.0%

0.0%

0.1%

总数

100%

100%

100%

100%

100%

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统(*数据截至2025年3月23日)

非有地新私宅(不包括EC)的成交价格区间经分析后发现,成交价低于 S$250 万依旧占据一定比列(见表 3)。买卖禁令记录显示,2025 年第一季(截至 3 月 23 日),约 72% 非有地新私宅成交价格低于 S$250 万,占比高于 2024 年第四季的约 65%。2025 年第一季,售价低于 S$250 万的交易主要集中在 Parktown Residence、艺景峰、Lentor Central Residences 和逸泰·雅居。

我们预测,在利率下调和更多楼盘进入市场的帮助下,新房销量可能达 8,000 至 9,000 个(不包括EC),而私宅转售市场2025 年全年的销量可能达 14,000 至 15,000 个。“

2025年第一季组屋转售价格指数(初步预估)

建屋发展局(HDB)发布的初步预估数据显示,2025年第一季组屋转售价环比增长1.5%,低于2024年第四季2.6%的环比增幅(见表4),是五个季度以来最慢的季度增长。尽管如此,组屋价格指数自2020年第二季已连续20个季度增长。建屋局表示,2025年第一季(截至2025年3月27日)组屋转售量共计6,392个单位,低于去年同期转售的6,928个。

销售数据(于2025年4月1日截取),2025年第一季成交价至少S$100万的转售组屋数量共计348个,创下了季度新高,同时也超过了之前2024年第三季331个单位的转售交易纪录。第一季转售的348个百万组屋,较 2024 年第四季转售的 285 个高出 22%(见图 1)。

表4:组屋转售价格指数

环比 % 变动

同比 % 变动

2022年第一季

2.4%

12.2%

2022年第二季

2.8%

12.0%

2022年第三季

2.6%

11.6%

2022年第四季

2.3%

10.4%

2023年第一季

1.0%

8.8%

2023年第二季

1.5%

7.5%

2023年第三季

1.3%

6.2%

2023年第四季

1.1%

4.9%

2024年第一季

1.8%

5.8%

2024年第二季

2.3%

6.6%

2024年第三季

2.7%

8.1%

2024年第四季

2.6%

9.7%

2025年第一季(初步预估)

1.5%

9.4%

来源:博纳产业、建屋发展局

 

图 1:每季成交价至少S$100万的转售组屋单位数量

来源:博纳产业、Data.gov.sg(*数据于2025年4月1日截取)

 

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩(Wong Siew Ying):

“2025年第一季的组屋转售市场在价格方面维持了增长势头。本季销售走势出现些许放缓,可能是受2025年2月推出的大量预购组屋(BTO)和剩余组屋(SBF)单位供应所影响。我们认为,等待时间较短的预购组屋单位和已建成的剩余组屋单位供应充足,可能带走了转售市场的部分需求。我们预计第二季和第三季的转售销量可能会回升,因为一些未能成功申购预购组屋的买家可能会考虑购买转售组屋。同时,即将年满五年最低居住年限(MOP)组屋数量较少,我们因此认为组屋转售价将继续保持坚挺。政府指出,今年将有约 8,000 个单位年满五年最低居住年限,另有 13,500 个单位预计在 2026 年完成年限。

交易数据(于2025年4月1日截取)显示,各类组屋的转售价大致上都有上涨,当中三房式转售单位涨幅最大,环比增长 2.2%(见表 5)。五房式和四房式转售组屋紧随其后,2025 年第一季价格分别环比增长 了2.1% 和 1.9%。

表 5:每季不同组屋类型的平均转售价

 

平均组屋转售成交价

1-房式

2-房式

3-房式

4-房式

5-房式

公寓式

2024年
第一季

$230,000

$330,081

$422,829

$601,936

$704,133

$854,230

2024年
第二季

$237,333

$335,867

$434,937

$617,034

$723,794

$867,796

2024年

第三季

$250,000

$345,951

$446,958

$638,636

$734,375

$887,923

2024 年

第四季

$269,000

$354,007

$455,269

$652,552

$754,302

$888,422

2025年

第一季*

$260,000

$359,289

$465,225

$665,195

$769,936

$900,402

 

平均转售价环比 % 变动

1-房式

2-房式

3-房式

4-房式

5-房式

公寓式

2024年
第一季

-5.5%

1.7%

1.7%

1.3%

1.5%

1.8%

2024年
第二季

3.2%

1.8%

2.9%

2.5%

2.8%

1.6%

2024年

第三季

5.3%

3.0%

2.8%

3.5%

1.5%

2.3%

2024 年

第四季

7.6%

2.3%

1.9%

2.2%

2.7%

0.1%

2025年

第一季*

-3.3%

1.5%

2.2%

1.9%

2.1%

1.3%

来源:博纳产业、Data.gov.sg(*数据截至2025年4月1日);数据不包括多代同堂组屋单位

2025 年第一季成交价至少S$100万的转售组屋销量达 348 个单位,当中包括148 个四房式单位、123 个五房式单位和 77 个公寓式组屋。交易数据显示,第一季售出的348 个百万组屋单位占整体组屋转售量的约 5.5%,高于2024年第四季的4.6%。

据观察,最近几个季度以来的百万转售组屋交易中,4-房式单位销量一直比5-房式的高。这得益于近期刚满最低居住年限(MOP)的组屋的交易。这些几乎全新的单位来自阿卡夫弯(Alkaff Crescent)、碧黛丽园通道(Bidadari Park Drive)、循环路(Circuit Road)、杜生路(Dawson Road)、圣乔治巷(St. George’s Lane)、史达拉摩道(Strathmore Avenue)和大巴窑东路(Toa Payoh East)等地的项目。位于热门中心地段的五房式转售组屋单位数量有限,因此这个趋势可能会延续下去。

博纳产业预计,2025 年全年组屋转售量可能介于 28,000 至 29,000 个单位。转售组屋需求将受各种买家群体的需求支撑,包括首次和二次购屋家庭、永久居民以及售出私宅后完成15个月等候期的前私宅屋主。

与此同时,我们预计 2025 年组屋转售价或将增长 5% 至 7%,从 2024 年 9.7% 的增幅放缓。组屋转售市场的坚韧可能对私宅市场有利,部分屋主可能会想利用出售组屋所得的资金来购买私宅,尤其未来几年将有一系列值得期待的新楼盘推出(按政府已出售的私宅用地名单)。”

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