2025年4月25日，新加坡——市区重建局（URA）和建屋发展局（HDB）统计数据显示，2025年第一季私宅和组屋转售价格从2024年第四季持续上涨，但增速较缓慢。2025年第一季，私宅和组屋转售需求相对稳定，但美国加征关税引发的不确定因素加剧市场谨慎度，未来存在下行风险。

2025 年第一季市区重建局私宅房地产指数

2025年第一季私宅价格环比增长0.8%，低于2024年第四季2.3%的环比增幅（见表1）。最终数据高于4月初公布初步预估时的0.6% 环比增长。与去年同期相比，市区重建局私宅房地产指数（URA PPI）较 2024 年第一季上涨了 3.3%。除有地私宅外，所有细分市场的价格涨幅均放缓，有地私宅价格环比增加 0.4%，扭转了上一季 0.1% 的环比跌幅 。

表 1：市区重建局私宅价格指数（PPI） 

来源：博纳研究、市区重建局

非有地私宅方面，价格在2024 年第四季环比增长 3.0% 后，于2025 年第一季环比增长 1.0%。2025 年第一季，三个子市场的价格涨势皆放缓，其他中央区 （RCR）1.7% 的环比增长是三者中最大。核心中央区（CCR）和中央区外（OCR）非有地私宅房价分别环比增长 0.8% 和 0.3%。

2025 年第一季，房地产发展商销量共计3,375 套新房（不包括执行共管公寓 EC），已是 2024 年全年6,469 个单位销量的一半以上。2025 年第一季新私宅总销量比上一季的 3,420 个新单位小幅下滑 1.3%。与去年同期相比，今年第一季新房销量比 2024 年第一季售出的 1,164 个单位增长超过一倍。

OCR 是2025年第一季推动开发商销售活动的主要市场，销量共计 2,238 个新单位（不包括EC）。这是OCR自2013年售出2,760个单位的过去十多年来，销量最高的一季。2025 年第一季，OCR 新房销量环比增长 57%，而 2024 年第四季的交易量为 1,424 套。买卖禁令记录显示，Parktown Residence、Lentor Central Residences 和逸泰·雅居（ELTA）在 2025 年第一季的 OCR 新盘销售中名列前茅，三者共售出 1,836 个新单位（占 OCR 总销量的 82%）。

市建局数据显示，截至2025年第一季末，新加坡全岛共有18,125个未完成且未售出的私宅单位（不包括EC），比上一季的19,405个单位少了6.6%。2025年第一季的未售单位量是过去五个季度以来最低，2023年第四季未完成且未售出私宅单位（不包括 EC）为16,929个。开发商在2025年第一季推出3,139个新单位（不包括EC），稍微低于2024年第四季投放市场的3,425个单位。

2025年第一季二手私宅市场的销量共计3,565个单位，比上一季的3,702个减少3.7%。 2025年第一季，转售交易占整体私宅销量（包括新私宅销售和二手房销售）的49.1%；2020年第二季的转售量占比为35%，2025年第一季的占比是过去19个季度来最小。我们注意到，最近几季转售私宅销量占比缩小，是因大量新房源的推出提振了开发商新盘销量。

私宅出租市场方面，私宅租金在上一季保持不变后，于2025年第一季环比微涨0.4%。与去年同期相比，2025 年第一季的市建局私宅房地产租金指数也比 2024 年第一季增长了 0.4%。2025 年第一季共有 20,409 笔私宅出租交易，比2024 年第四季的 19,782 笔高出 3.2%。同时，市建局房地产资讯系统数据显示，2025 年第一季的月租中位数从上一季的每平方英尺 S$4.90 小幅上涨至每平方英尺 S$4.99 。

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：

“受强烈的买气推动，2025年第一季新私宅销量超过3,300个单位（不包括 EC），销量连续两个季度突破3,000单位大关。房地产发展商销量连续两个季度超过3,000个的上一次，是在2021年第三季和第四季。执行共管公寓（EC）领域方面，买家购房兴致浓厚，建有760个单位的晶莹轩（Aurelle of Tampines）项目在3月份开盘后，一个月内就销售一空。政府售地计划（GLS）中的EC地段供应增加，将满足人们对EC的积极需求，并有助于维持EC价格稳定。

与此同时，2025年第一季二手私宅市场环比销量小幅减少，原因可能是新盘吸引了部分买家。我们从买卖禁令数据中注意到，非有地新私宅（不包括EC）与二手私宅之间的中位数单位尺价价差，从2024年第四季的52.5%缩小至2025年第一季的41.1%（见图1）。这主要是因为本季新开盘的OCR私宅交易量有所增加。未来几个月内即将开盘的新项目预计会来自CCR和RCR，我们认为新私宅和二手私宅之间的中位数尺价价差可能会拉开些许距离。

图 1：非有地新私宅与二手私宅（不包括EC）的单位尺价中位数以及新房二手房价差（%）

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

表 2：各个区域非有地新私宅（不包括EC）成交尺价中位数及区域之间的价差（%）

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

三个子市场非有地新私宅（不包括EC）的中位数S$PSF尺价经比对后发现，2025年第一季CCR和RCR之间的价差缩小至1.0%（见表2），这是2013年第一季以来的最小价差（当时价差为-7.3%）。与此同时，CCR和OCR之间的单位尺价价差较为坚挺，2025年第一季为16.3%，而上一季为15.2%。在RCR和OCR价格坚挺且价差缩小的 “双速市场” （two-speed market）中，我们认为CCR会有潜在的购房机会。

私宅出租市场方面，我们看到市场持续趋向稳定。短期内，由于之前签下的租约已锁定，我们预料租赁市场将保持相当稳定。然而，关税的相关影响值得关注，因为一旦企业机构不愿扩大业务、增加员工人数或削减外籍员工的住宿福利，房屋租赁需求可能会受到牵连。2025年第一季落成的私宅共计1,988套（不包括EC），预计今年剩余时间内还将有另外3,932套私宅竣工。由此，2025年全年完工的私宅单位总数预计将达5,920个单位，低于2024年的8,460各。2025年新竣工私宅供应减少或有助于支撑私宅租赁市场。

总体而言，私宅市场在2025年第一季表现可圈可点，我们预计今年的市场仍将保持强韧，但关税不确定因素和中美贸易冲突加剧可能会影响市场情绪。话虽如此，我们注意到，新加坡住宅楼市在过去数十年来，都能在各种危机中屹立不倒，并在亚洲金融危机、沙斯病毒（SARS）、全球金融危机和新冠疫情后有更强劲的表现。我们相信，新加坡稳健的经济基本面、安稳的政治格局、透明的法律体系和强大的基础设施将继续强化我国作为避险资产目的地的吸引力，并在动荡时期支撑房地产市场。

博纳产业预测，2025 年新私宅销量可能介于 8,000 至 9,000 个单位（不包括EC）之间，而二手房交易量可能达 14,000 至 15,000 个。同时，更多位于市中心和市区边缘的项目即将推出，因此今年整体私宅价格可能增长 3% 至 4%。鉴于高成本环境和坚挺的地价，开发商也可能会维持价格的稳定度。"

2025年第一季组屋转售价格指数

建屋发展局（HDB）公布的数据显示，2025年第一季组屋转售价格环比上涨1.6%，低于2024年第四季2.6%的环比涨幅（见表3）。这是过去五个季度以来最缓慢的季度涨速。最终数据稍稍高于2025年4月1日初步预测公布的1.5% 涨幅。

表3：组屋转售价格指数

来源：博纳研究、建屋发展局

2025年第一季组屋转售量为6,590个单位，比上一季转售的6,424个高出2.6%。与去年同期相比，组屋转售量比2024年第一季的7,068个单位减少了6.8%。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

“2025年第一季，组屋转售价格指数连续第20个季度上涨，自2020年第二季以来所累计的涨幅超过52%。组屋转售价格环比增长1.6% 是过去五个季度以来最缓慢的季度增长，可能导致2025年价格增幅放缓。

尽管美国关税引发了市场不确定性，但组屋转售市场主要受众群体是新加坡家庭和自住屋主，我们预计转售需求可能会相当强韧，价格也可能保持稳定。话虽如此，组屋转售市场价格多年的强劲增长且市场情绪变得更加谨慎后，潜在买家可能不愿为转售单位支付更高的价格，这可能会限制房价上涨的幅度。即将推出的预购组屋（BTO）和剩余组屋销售活动（SBF）单位供应充足，也将为潜在买家提供更多选项。我们估计，2025 年整体组屋转售价可能增长 5% 至 7%，低于 2024 年 9.7% 的增幅。同时，我们也预测，今年组屋转售量可能达 28,000 至 29,000 套。

表4：2017年后百万转售组屋销量的成交价位  

来源：博纳研究、Data.gov.sg（数据于2025年4月25日取得）

建屋局交易数据显示，2025 年第一季，成交价至少S$100万的转售组屋单位万有 348 个，占第一季整体组屋转售量的 5.5%（见表 4），高于 2024 年第四季的 4.6%（见图 2）。包括 4 月份售出的 115 个百万转售组屋单位（根据 4 月 25 日取得的数据）在内，2025 年首四个月共有至 少463 个百万组屋成交。博纳产业认为，今年的百万组屋转售量将再次突破 1,000 个，因为这些单位一般具备非常理想的特质。与同一地区类似的私宅相比，百万组屋性价比看来更高，尤其针对那些更注重价格且购房预算较少的买家而言。

图 2：组屋转售交易不同价格范围的占比 

来源：博纳研究、Data.gov.sg（数据于2025年4月25日取得）

百万组屋转售价区间和单位类型经分析后发现，四房式、五房式和公寓式组屋单位的比例，从2024年第四季到2025年第一季分别上升至 5.5%、8.6% 和 21.2%（见表 5）。销量比例增加的部分因素可能包括：四房式单位交易来自理想地段且近期已满五年最低居住年限 (MOP) 的项目；市场对地点好的五房式转售组屋有良好的需求；以及大型公寓式组屋的长久不衰吸引力（建屋局预购组屋销售活动已停止推出公寓式组屋）。

表 5：2024年第四季与2025年第一季转售组屋交易中价格区间和组屋户型所占数量

来源：博纳研究、Data.gov.sg（数据于2025年4月25日取得）

与此同时，组屋租赁市场的需求于2025年第一季回弹，建屋局批准了9,662个组屋租赁申请，较2024年第四季的8,603个多出12.3%。事实上，这9,662个获准申请是五个季度以来最强劲的季度数据。我们认为，包括等待新房完工的家庭、外籍劳工和国际学生在内的强劲租赁需求，再加上年满MOP的组屋单位数量有限，可能有助于支撑2025年的组屋租赁市场。”