2022 年 4 月 1 日，新加坡——房地产降温措施于2021年12月推出以来，2022年第一季的增长速度有所放缓，但私宅价格和组屋转售价格仍继续上涨。降温措施的目的是为了稳定市场，遏制外籍人士和拥有多处房产的投资者的买房需求。由于不确定因素笼罩市场，销量出现下滑，价格增长亦放缓。

2022 年第一季私宅房地产指数（初步预测）

市区重建局的初步预测显示，整体私宅价格在 2022 年第一季连续第八个季度上涨，环比上涨 0.4%，明显低于上一季 5% 的环比增幅。

除了降温措施外，还有各种其他因素导致 2022 年第一季价格增长放缓。其中包括新盘推出数量不足、未售出OCR新房存量的减少以及奥密克戎（Omicron）变种毒株引发的冠病疫情社区病例增加，影响了看房预约量并限制了私宅转售市场的涨势。

有地私宅市场引领了2022 年第一季的价格增长，环比增长了 4%，由有地私宅转售市场及本季推出的新分层有地项目Belgravia Ace所带动。Belgravia Ace平均成交价为 S$440 万，可能提高了有地房屋的价值。

2022 年第一季非有地住宅的整体价格环比萎缩 -0.6%，中央区住宅价格大幅下滑，主要原因为投资者和外国人需求疲软以及冠病疫情社区病例激增导致看房活动锐减。

核心中央区（CCR）的价格于2022 年第一季环比下滑 -0.5%。由于降温措施对投资者和外国人的需求造成压力，CCR 的高端住宅价格可能在短期内持续走软。

其他中央区（RCR）方面，房价环比下跌 -3.0%，扭转了上一季 6.7% 的环比增长。当时，康宁河湾（Canninghill Piers）以近 S$2,900psf 的基准价格开盘，提振了2021年第四季 RCR 的价值。由于新盘数量有限，RCR 市场活动在 2022 年第一季相当低迷，大部分交易来自现有项目，如鑫悦府（Normanton Park）、南峰雅苑（Avenue South Residences）和 One Pearl Bank

尽管中央区的房价有所下滑，但中央区外（OCR）非有地住宅却逆势而上，价格在 2022 年第一季继续上涨，主要由本地购房者的需求所支撑。 OCR 中非有地私宅价格环比增长 1.9%，速度慢于上一季 5.7% 的增速。价格增长放缓可归因为未售出房屋库存的趋紧和数量有限的新盘，这可能抑制了 OCR 的房屋销售和价格增长。

根据截至 2022 年 3 月 22 日的房地产资讯系统买卖禁令数据，2022 年第一季有超过 1,500 套新私宅（不包括 EC）和约 2,600 套二手私宅单位易手，大大低于上一季成交的 3,018 套新房和 4,748 套转售房。

“继去年令人振奋的市场表现后，私宅市场在 2022 年起步较缓慢。降温措施无疑对 2022 年第一季的价格增长控制到了相对可持续的速度发挥了作用。

一般来说，新盘有助于提升房屋价值。因此，鉴于本季新盘推出数量有限，整体价格增长放缓并非出乎预料。根据市建局数据，我们估计开发商在上一季推出了仅数百套待售新私宅，远远少于 2021 年第一季推出的 3,716 套和 2021 年第四季推出的 2,275 套。
转售市场方面，农历新年庆祝活动和奥密克戎浪潮或许扰乱了本季的看房和销售活动，促使2022 年第一季的交易量走软。一些买家也可能会选择暂时不买房，以观察 2021 年 12 月新降温措施对市场的影响。

此外，随着俄乌冲突的升级，2022 年第一季不确定因素倍增，或将加剧通胀困境和全球供应链中断的窘境。这些不确定因素或许也影响了本季的市场情绪和购买兴致。另一个值得关注的下行风险是利率的上升，更高的借贷成本可能会对销售产生负面影响。

尽管这些风险依旧存在，但我们预计今年的私宅楼市将保持相当坚挺。2022 年的价格或将增长 3% 至 5%，因为组屋提升者和本地买家的需求将协助支撑销售，而数量有限的未售出单位也可能撑起房价。新加坡公民在 2022 年第一季继续占私宅需求的绝大部分，占非有地新私宅销售的 82%，和非有地转售私宅交易的 76%。

此外，社区安全管理措施和旅游限制的放宽对房地产市场来说是个好兆头，促进示范单位销售活动，并刺激如今能亲自到访我国看房子的外籍买家的买气。2022 年第二季，我们预计将有好几个新盘待售，当中包括 North Gaia EC 和 Piccadilly Grand，而这将有助于推动销售并维持价格。随着通货膨胀和建筑成本上升，我们预计新盘价格将保持坚挺。”

2022 年第一季组屋转售价格指数（初步预测）

建屋发展局（HDB）发布的初步预测显示，2022 年第一季组屋转售价格环比上涨 2.3%，低于 2021 年第四季 3.4% 的涨幅。
 
 

根据交易数据，2022 年第一季有约 6,500 套组屋转售，比上一季售出的 7,940 套减少了约 18%。转售量下滑的主要原因是农历新年期间市场活动放缓，以及 2 月份冠病社区病例的激增，每日病例在高峰期突破 25,000 例。奥密克戎浪潮或许抑制了本季的看房预约量，进而影响销售。

“2022 年第一季的销售和价格增长放缓并不令人意外。季节性淡季，及买家在12 月推出新降温措施后的谨慎态度皆是个中因素。 此外，在经历2021 年销售强劲的一年后，待售二手房供应趋紧也是导致交易量减少的原因。一些组屋提升者可能会延迟卖房，他们的新房子因工期延误尚且无法入住。

需求方面，围绕建筑工期延误和新房等待时间过长的担忧情绪，是去年推动组屋转售单位需求的因素之一，尤其是住房需求更为紧迫的买家群体中。我们预计，今年组屋转售单位的需求将保持坚韧，更多单位将在完成五年最低居住年限（MOP）后可供转售。预计，超过 31,000 个单位将在 2022 年达到 MOP。

此外，随着建筑业人力情况的改善，我们将能看到更多组屋屋主获取新房钥匙，再将单位投放转售市场。我们注意到，最近关于建筑、海洋造船厂和加工行业新员工入境要求精简化的公告，将加快劳动力进入新加坡的速度，从而缓解这些行业人手吃紧的现象。

组屋转售市场在 2021 年表现出色，价格强劲增长 12.7%，销量创下 31,000 多套的 10 年新高。博纳预计，今年的价格不会继续以 2021 年的速度增长，因为这对市场来说是不可持续的。2022 年全年，我们预计组屋转售价格可能会上涨 6% 至 8%。降温措施缓和了活跃的市场情绪，买家也会排斥较高的价格。”

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