想买房？先看这。

 

文/博纳研究与编辑部

冲动消费往往都不是个好主意。而对于房产这样的昂贵商品，不做深入研究分析就进入市场是非常不明智的。无论投资机会看起来有多好，盲目进场投资依然不理智。事实上，如果它好得令人难以置信，那就更值得深入研究了。

那么，我们该从哪里开始呢？在您开始找房之前，请考虑以下问题：我为什么要买这个房产？这听起来很简单，而且清楚知道自己为什么要进入房地产市场是件好事。例如，您打算自己入住还是打算出租、如果您名下已有房产您会如何处理它？如果您打算保留现有房产，请准备好在购买第二套房产时支付额外买家印花税 （Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）。

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实事求是，谨慎行事
接下来，您的购屋预算。您能实际负担的金额有多少？多少钱才会逼近您能负担的顶限？适当的财务规划以及财务安全网的建立绝对至关重要，因为房产流动性不足，在您陷入困境时无法快速出售。如果您遇到困难并迫切需要出售或出租您的单位，那它必然不会为您带来好的价格/租金。

谨慎行事也是一大关键。如果您认为自己可以轻松负担 S$120 万元的公寓，您或许不想将该预算全部用尽，因为还有其他费用需被纳入考量内，包括第二间房屋的 ABSD（本地买家的房产价格的 12%）、律师费等。

最后房屋融资问题。的确，最近几个月利息一直在下降，并且在本文撰写时（2020 年 11 月）处于低位。但请注意，60% 的房贷总偿债比率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）和目前的贷款价值比率（Loan-To-Value，简称LTV）限制将影响您的房屋借款金额。如果您已有住房贷款，LTV 就会降至 45%（如果贷款期限超过 30年或您超过65 岁，则为 25%）。

要记得：房地产投资是一项中长期的负担，请确保您有足够的财务能力来度过至少 3 到 5 年的时间。

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评估房产购买机会的关键标准
您已经理清了投资目标，评估了自己的财务状况，并考虑了使用杠杆的可能性，下一步该怎么走呢？那么，研究和分析的部分来了。

到处都有很多关于新加坡房地产市场及其表现情况的信息和数据。请密切关注新闻，以及有关住房政策和城市发展的公告。买房切记不要被情绪左右，并且要像精明的投资者一样做足功课。

评估房地产投资机会的有三个重要标准。必须清楚考虑这三个方面中的每一个，因为它们可能会影响房产的可出租性和未来的资本增长潜力。

1. 地点
在房地产中，地点是最重要的。地点会影响房产的吸引力，而这种吸引力有助于刺激房屋需求，而高需求将推动房屋价格。

以下是针对房屋地点所需要考量的几个方面：
• 中央区还是中央区以外：市区、市区边缘还是市区以外的地点？
• 交通便利程度：房产距离地铁站或巴士转换站和巴士站有多远？是否方便前往主要道路和高速公路？
• 邻里社区：房产周围有哪些便利设施？是否有商店和食阁、超市或休闲设施，例如公园或体育馆？
• 学校：该地区有哪些学校？您会考虑让您的孩子就读附近的任何学校吗？ （注：当您为孩子报读新加坡小学时，如果所选学校的申请人数多于空缺名额，名额的分配将根据您孩子的公民身份和住家到学校的距离为优先考量）
• 地块/单位地点：是否在高楼层？单位是面向主要道路、垃圾集中区，还是面向游泳池或公园？
• 成熟或非成熟房地产：该地区是否还有其他发展项目，这应该被纳入买房的考量范围，因为这意味着若您在未来计划出售或出租您的单位时，周围将会有更多的单位供应以及潜在的卖房租房竞争。
• 人流量多寡：房产项目有多大、是否位于或靠近有大量商业活动的区域中心？

2. 入场价格
这指的是相对于周围房产的价格，您所支付的房价是否在市场范围内、低于市场价或高过市场价？以超过市场的价格购买房产，将限制其价格上涨的潜力，如果您超支的金额相当庞大，您未来的资本收益可能很低，甚至为零——除非房地产市场在一段时间内出现大幅度上涨。

因此，请务必根据附近可比房产的近期交易价以及同一个发展项目内的单位交易价，来评估您的入场价格。看看这几年附近楼盘的价格或租金是否一直在上涨，以及自项目推出以来价格是否有明显上涨？

如果您正在考虑购买新推出的发展项目，您会在该项目发布的哪个阶段入场购买？发展商倾向于在发布的初始阶段提供优惠，以推动销售势头。如果您在发展商已经售出超过 70% 单位的后期购买，与在项目开盘前几周入场购买的人相比，您最终可能会为一个单位支付更高的价格。

3. 城市转型
您应了解市区重建局的发展总览图草案。这是一项法定的土地使用规划，指导着新加坡未来 10 至15 年的发展。其中，它显示了新加坡所允许的土地用途、地段开发密度和城市转型计划。

如果您已有几间正在考虑投资的房产，请务必查阅最新的发展总览图，以了解该地区即将推出的计划。比如，附近是否有一块已划为商业用途但尚未开发的空地？该房产是否会受益于大规模的城市更新/转型计划，例如南部濒水地区（Greater Southern Waterfront）或裕廊湖区（Jurong Lake District）的第二个中央商业区，或将兀兰发展为区域商业中心？从长远来看，这一切都可能对资本价值产生积极影响。

所有的房产购买都带有某种形式的风险，但在完成必要的地点和入场价格评估以及适当的财务规划后，您将会获得更顺畅的投资体验。