博纳精选

February 14, 2021

商用店屋适合投资的3个原因

商用店屋适合投资的3个原因
文/博纳研究

受保留店屋,其大胆的配色、木窗和复杂的图案装饰,是现代新加坡城市景观中一道极具特色的风景线。尽管全球冠病疫情肆虐,这些历史建筑依然能让房地产投资者眼花缭乱,仍然吸引着购买询盘。

许多店屋建于 1800 年代初和 1900 年代中期,也经过翻新和改造以适应现代用途,例如酒店、零售店和餐馆。独特的建筑风格使它们在新加坡的任何其他商业地产中脱颖而出;此外,全岛店屋仅有6,500多栋,属于稀有商品。

从供商业用途的店屋,到住宅和混合用途店屋,店屋产业当中有各种不同的类型。许多传统店屋中就坐落在市区内,如牛车水(Chinatown)、丹戎巴葛(Tanjong Pagar)、厦门街(Amoy Street)、直落亚逸(Telok Ayer)以及新加坡河畔
等。

房地产投资者,包括高净值人士、家族办公室、投资公司,他们对新加坡的店屋并不陌生。这些人于 2018 年通过 169 笔店屋交易,创下收获价值S$15 亿的店屋销售记录。以下是3个让店屋能继续吸引投资者的主要原因:


1) 财富保值
店屋被视为一种很好的保值手段。它们充满文化历史底蕴且供应量相当有限,这就有助于长期支撑其定价。 2020 年 3 月,当世界各地经济体忙于应付冠病疫情时,一名投资者支付了 S$1,520 万,购买了一座位于荷兰道 257 号(257 Holland Road)的永久地契双层店屋,土地面积每平方英
尺价格为S$10,108 ,是2020年为止最高的每平方英尺土地价格。

此外,新加坡政府进行的各种城市更新和改造计划对店屋来说是个好兆头。例如,鼓励将中央商业区(CBD)的旧建筑重新发展为混合用途或综合发展项目的措施,将有助于为市区注入活力,吸引更多人潮并使市区店屋受益。同样,牛车水和武吉士(Bugis)地区正在进行的翻新计划将有机会使这些地区的店屋受益。

更重要的是,投资者在购买商业店屋时无需支付额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty,简称ABSD)和卖方印花税(Sellers’ Stamp Duty,简称SSD),使其比受ABSD和SSD制约影响的住宅产业更具吸引力。

2) 持续的收入
许多投资者购买商业店屋以获取租金收入,而少数投资者可能会购买它们以供自用,例如将店屋用作办公空间的私募股权公司或家族办公室。通常,商业店屋空间的租赁需求强劲,尤其是那些经过精心装修且建筑外观突出的黄金地段店屋。市场观察显示,获准供餐饮用途的店屋往往能获得更好的租金和价格,尤其是在当局不再批准店屋内开设餐厅的地区。

平均,永久地契和 999 年租赁地契商业店屋的租金收益率介于 1.8% 至 2.5% 之间,而 99 年租赁地契店屋的租金收益率则落在大约 3% 左右。这些租金收益,相比那些租金收益率从1% 起跳的有地住宅和优质洋房(Good Class Bungalow,简称GCB)更具吸引力。 (注:外国人在新加坡本岛购买有地住宅是有限制的。)


3)资本增值
鉴于店屋的稀缺,再加上它们通常由业主牢牢持有,这一个资产类别确实具有良好的资本收益潜力。例如,客纳街65号(65 Club Street)于 2020年 8 月以 S$1,570 万(土地面积每平方英尺 S$7,538)售出,卖方在 2006 年以 S$280 万购买下这栋店屋,因而收获了S$1,290 万的利润。与此同时,另一栋店屋厦门街52号(52 Amoy Street),在被持有约3年后,以约S$850万(土地面积每平方英尺 S$8,933)的价格于8月份售出,所赚取的利润为S$140万。

店屋的价格和收益取决于地点、土地使用权、建筑条件和批准的用途而有所不同。那些地点优越、经过翻新且拥有适用于当前经济情况的批准用途的受保留店屋,应会有较好的价格稳定性。

根据博纳研究的最新市场报告,店屋销售额在2020 年第二季达到 S$1.095 亿,比 2020 年第一季的 S$1.52 亿环比下降了 28%。与此同时,交易量从2020年第一季的32笔交易,环比下降了 31.3% ,达 2020 年第二季的 22 笔。在对这些交易进行详细的分析后,这些下滑现象皆有充分的缘由,这并不意味店屋市场开始出现了长期调整。事实上,市场观察显示,商业店屋的投资兴趣维持不变,价格普遍保持稳定。

导致 2020 年第二季放缓的关键因素包括:疫情阻断措施(Circuit Breaker)的实施使卖家撤出市场,导致出售的店屋数量减少;第二季售出的店屋均在市中心外,价格较低;旅游禁令影响了外国投资者前来参观和进行产业交易的能力。

展望未来,博纳研究对这个细分市场持谨慎乐观态度,因为它仍然受强劲的基础所支撑,尤其是在中长期。在短期内,冠病疫情将会导致交易仍旧缓慢,但店屋价格(尤其是那些位于市区的永久地契店屋),可能会因可供出售的库存有限而保持稳健。许多店屋业主拥有强大的财务控制力,并不急于将单位投放市场。

店屋产业市场经受了时间的考验,也熬过了以往的危机。其作为文化遗产的价值和稀缺的供应,以及新加坡作为投资目的地中的避风港之声誉,应该能协助这个市场渡过当前的危机。

 

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