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March 11, 2021

我是否该购买执行共管公寓?


文/博纳研究

信息和统计数据于2022 年 2 月 24 日更新
 

执行共管公寓 (Executive Condominium,简称EC)自 1990 年代以来,一直是新加坡房屋景观的一部分。每当新的 EC 项目进入市场,它们往往会受到高度的追捧。需求强劲的一个重要原因在于它们在财务上较容易负担,比私人公寓便宜得多。

作为一个公屋私宅混合的房产,由政府提供大量津贴的EC旨在满足“夹心阶层”人士的需求和愿望,这些人的收入超过购买组屋的收入顶限,但可能在购买私人房产有经济压力。

可以肯定的是,EC 单位物有所值,但它们确实有附带条件。首先,不是所有人都可以从发展商手中买下 EC 单位。请您务必与我们博纳销售员详谈,了解购买EC资格标准的更多信息,以及您是否符合获得 EC 的要求。

再者,EC需要满足5年最低居住年限(Minimum
Occupation Period,简称MOP),在此期间 EC 持有者将无法出租或出售该单位。 MOP期限后,单位可以转卖给新加坡人,而EC项目10年后才完全私有化,这意味着它们到时候也可以卖给外国人。

但这些规则几乎无法阻止符合条件的买家进入 EC 市场,原因如下。

经济实惠的私人住宅市场入场点
正如前国家发展部长许文远在 2013 年恰如其分地指出,购买 EC 就像以卡罗拉(Corolla)的价格购买立胜(Lexus)。的确,EC提供了购买“侍私宅”并同时享有政府津贴的机会。

对比中央区外(OCR)新 EC和非有地私宅新盘的中位数单位价趋势,数据显示2021 年的 EC比大众市场公寓便宜近 36%(见图1)。尽管 EC的价格于 2017 年开始攀升,由于土地成本较高,它们仍然比私人公寓便宜得多。在截稿时,EC 的价格通常落在S$1,100psf 以上左右。



 

在为 EC 定价时,发展商意识到买家的收入不得超过S$16,000 的家庭月入顶限,并且他们需要遵守 30% 的偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio,简称MSR)。 MSR 是指买方每月总收入中用于支付所有房地产贷款的部分。收入顶限和 MSR 将共同影响 EC 的可负担性——定价过高,发展商有可能将许多潜在买家挤出市场。这也有助于保持 EC 价格的相对稳定。

未来资本收益的潜力
在购买任何房产时,入场价格在决定未来转售时的收益甚至损失的前景方面有直接影响。对于 EC而言,一些买家认为,开盘时相对更实惠的售价可能会为未来的上涨提供一些潜力,因为 EC 单位随后从第 11 年起就能作为私有化项目在转售市场上出售。

自然,大多数人都希望出现低买高卖的情况,但这永远无法保证,并且在很大程度上取决于转售时的市场和经济状况。虽然如此,许多 EC 业主通过转售房屋获得了可观的利润。 2021 年,一些最大宗的 EC 交易来自Citylife@Tampines、1 Canberra 和Heron Bay等项目。
 

2021 年 5 笔价格最高的 EC 转售交易中,Citylife @ Tampines 最昂贵交易为业主带来了超过 S$100 万的利润(见表 1)。 位于15楼的单位在10月份以S$328.8万的价格转售,持有约9年的资本收益接近S$140万。 与此同时,同一项目12 楼单位的业主在 10 月份售出单位后,获得了接近S$100 万的利润,并在 2021 年创下了第二高的交易记录。 9 月份,同一项目14 楼的另一个单位以 S$230 万的价格售出,资本收益约为 S$88 万。

 

 


 


虽然近年来新推出EC的价格确实有所上涨,但私人公寓价格也一直保持稳健并且正在缓慢增长。鉴于新推出 EC 的入门价格较低,当 EC 完全私有化后,仍有机会在未来几年获得可观的收益。届时,EC转售价格可能会受到周围私人公寓价格的支持。

事实上,一些在开盘初期购买 EC 项目的人可能已拥有纸上的收益,因为随着销售势头的增强,价格通常会上涨。例如,2019 年 7 月推出的星水嘉园(Piermont Grand)EC 平均单价在开盘时为S$1,100psf,但在 2021 年第四季上升至S$1,196psf。根据市区重建局房地产资讯系统上的买卖禁令,Ola EC 首次于2020年3月推出时,平均成交价格为S$1,133psf,到了 2022 年 1 月,平均单位价格已升至S$1,230。

以实惠的价格拥有住公寓的体验
对于许多新加坡人来说,购买 EC 是一种能享受公寓生活体验,同时又不会在预算方面有太大负担的方法。此外,那些从组屋升级的人在购买EC 时无需支付高额的额外买家印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty,简称ABSD)。

从长远来看,一些买家可能会觉得购买 EC 更安心,因为他们有机会将发展项目集体出售,或申请补足 99 年的租约,以应对未来需要面对的租赁衰减问题。

如果您正在考虑购买 EC,除了之前推出的项目(例如 OLAParc Greenwich Provence Residences)之外,今年还有几个新项目任您挑选。在这来临的3 月,位于义顺 9道(Yishun Avenue 9)沿路的义顺 North Gaia EC将推出 616 个单位。 未来几个月将开盘的还有位于登加绿苑径(Tengah Garden Walk)淡滨尼62街(Tampines Street 62)的 EC 项目,预计将于 2022 年下半年推出。

 

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