CCR区房产还值得买吗？

文/博纳研究

美术概念图：隽峰 Irwell Hill Residences 

核心中央区（CCR） 的高端住宅通常被认为是非有地住宅市场中最为优质精致，它比预估的更坚挺地度过了 2020 年冠病疫情这个大风暴。

根据市区重建局（Urban Redevelopment Authority，简称URA）的产业价格指数，核心中央区非有地私人住宅价格从 2019 年到 2020 年下跌了 0.4%，与 2008 年全球金融危机爆发时的 5.6% 跌幅相比，这是一个值得称许的表现。

尽管在 2020 年表现相当不错，但核心中央区子市场确实面临逆风，因为更严格的边境管制措施限制了外国买家对豪宅的需求。然而，自 2020 年下半年以来，市场情绪已大大改善，经济前景更加乐观，而冠病疫苗接种计划点燃了重新开放边境和进一步复苏的希望。

摆脱了充满挑战性的 2020 年，核心中央区今年应该会随着第 7、9 和 10 区几个计划于 2021年推出的新项目，而获得一些支撑。对于那些考虑购买 核心中央区房产的人，请考虑以下层面。

敏感定价

随着疫情对高端市场的影响更加明显，核心中央区是2020年唯一价格下跌的子市场，而其他中央区（RCR）和中央区外（OCR）的房价在去年分别上涨了4.7% 和3.2 % 。

从市区重建局产业价格指数（URA PPI）来看，三个子市场中，核心中央区在 2008/09年全球金融危机后的价格涨幅最为温和。从 2010 年第一季度到 2020 年第四季度，核心中央区的私人住宅价格上涨了 9.2%，而其他中央区和中央区外分别上涨了 20% 和 46%。

考虑到自 2009 年以来，该细分市场受到多轮降温措施的影响可能更大，尤其是对外国买家征收更高的额外买家印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD），因此核心中央区价格上涨速度放缓这一事实并不令人意外。此外，与更实惠的子市场相比，核心中央区是豪华项目的主要细分市场，其需求基础也相对较小。

辨认价值

在疫情期间，许多买家看到了进入高端私人住宅市场的机会。例如，2020 年初推出的有522间单位的The M at Middle Road，以及有378 间单位的纽顿铜源（KOPAR At Newton）均因价格诱人而备受追捧。这两个项目在上市大约一年后现已完全售罄。

去年吸引了大量购买兴趣的位于核心中央区的其他发展项目包括富雅轩（Fourth Avenue Residences）、绿墩雅苑（Leedon Green）和 The Avenir. 事实上，发展商在 2020 年销售了1,260 间位于核心中央区的新私宅，这是近年来最强劲的年度销售额之一。

2020 年核心中央区的平均成交价为每平方英尺 S$2,562 元，低于 2019 年的每平方英尺 S$2,819 元。随着复苏的前进和市场信心的改善，核心中央区的价格在 2021 年的前几个月也开始出现部分上涨。鉴于一些有吸引力的即将推出的新发展项目，核心中央区的价格今年可能会更具弹性，并有小幅上涨的潜力。

即将推出的私宅供应

今年可能会有大约 2,000 间核心中央区新私宅推出进入市场。 2021 年推出的一些著名核心中央区新私宅项目包括：武吉士中心的名汇庭苑（Midtown Modern）；纽顿永久地契项目艺雅轩（The Atelier）；靠近乌节路的隽峰（Irwell Hill Residences）；武吉知马路永久地契项目Perfect Ten；永久地契项目康邻豪庭（KLIMT Cairnhill）；以及中央商业区的柏南华庭（One Bernam）。

发展商可能会采取敏感的定价策略，以便为新推出的发展项目创造销售动力。联系博纳销售员以获取有关新项目的最新信息，以免错过潜在的购买机会。

为什么新加坡对外国买家仍有吸引力？

根据市场观察，新加坡仍然是一个吸引投资的磁铁，外国买家认为新加坡是存放资金的安全地方，尤其是在市场不确定性的情况下。新加坡有效应对疫情更进一步巩固了我国作为投资避风港的声誉。

随着全球资本寻求投资机会，新加坡凭借良好的基础如稳定的政治、良好的治安、透明的监管框架、优良的基础设施和亲商政策，成为吸引投资者的有力竞争者。另一点需要注意的是，与许多其他亚洲门户城市相比，位于新加坡中心位置的大型豪华公寓的价格仍然相对便宜。更具吸引力的价格能有助于减轻许多外国投资者需支付的额外买家印花税。

随着全球冠病疫苗接种计划的进行，人们希望旅游限制能放宽，来为今年晚些时候更多投资者的回归铺平道路，这可能会支撑对核心中央区房屋的需求。