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January 06, 2022

优质洋房:奢华豪宅的无人之巅

文/博纳研究

优质洋房:奢华豪宅的无人之巅 
优质洋房(GCB)是新加坡令人梦寐以求的顶级豪华住宅。这一栋栋稀有、宽敞、超独家的有地房产,散发着崇高的身份与地位。

它们究竟有多稀有?新加坡的39 个优质洋房地区(GCBA)中,估计有 2,700 到 2,800 间优质洋房,占全岛有地住宅总数的 4% 以下。事实上,优质洋房的稀缺,是帮助这一珍贵资产类别能随着时间保持价值的关键。

2021 年,随着商业和科技大亨以数千万的价格收购这些洋房,大量优质洋房交易成了新闻头条。其中,TikTok(抖音国际版)首席执行官周受资据传斥资 S$8,600 万购买了爱士特女皇园(Queen Astrid Park)的洋房。Grab 首席执行官陈炳耀(Anthony Tan)的妻子在民东园(Bin Tong Park)购买了 S$4,000 万的洋房。圣临(Secretlab)首席执行官洪正伟(Ian Ang)以 S$3,600 万购买了加利谷山(Caldecott Hill) 的洋房。雷蛇(Razer)首席执行官陈民亮在第三道(Third Avenue)购买了价值 S$5,280 万的洋房。而纳峰科技(Nanofilm Technologies)首席执行官史旭的妻子,则以惊人的 S$1.288 亿收购了那森路(Nassim Road)的洋房。

什么是优质洋房 (GCB)?

GCB 是楼面庞大的独立式有地住宅,仅在新加坡39正式划分的特定区域内 (见图 1)。它们通常坐落在郁郁葱葱、宁静祥和的黄金地段,这些地段包括古鲁尼山(Cluny Hill)、采士华园(Chatsworth Park)、瑞士俱乐部路(Swiss Club Road)、莱道园(Ridout Park)、黄仲涵园(Oei Tiong Ham Park)和莱佛士园(Raffles Park)。

市区重建局 (URA) 为优质洋房拟定了严格的规划条件,以保留它们独特及低楼层的特征。若想被归类为优质洋房,地段的土地面积必须至少为 1,​​400sqm(或约 15,069 sqft),建筑物覆盖率不得超过占地面积40% ,其余土地只用于花园和游泳池等设施。

能拥有优质洋房所有权的群体也非常有限。一般情况下,只有新加坡公民可以在优质洋房区购买有地房产,包括永久居民在内的外籍人士需要获得政府的批准才能购买。

 

优质洋房是2021年炙手可热的房地产

优质洋房市场在 2021 年一直保持繁盛,销量和地价都在飙升。 2021 年上半年优质洋房的购买势头来自富裕的本地人和新公民,而大部分是从数码经济繁荣中高歌猛进的科技企业家。

2021 年前 11 个月,优质洋房市场完成了约 56 笔交易*(总价值 S$19.5 亿),这已经远远超过 2019 年和2020年所分别售出的 20 套(价值 S$5.6 亿)和 25 套(价值 S$8.02 亿)优质洋房。

事实上,根据博纳研究所追踪的数据,2021 年出售的 优质洋房数量,是自 2010 年总价值为S$18.5 亿的82 套优质洋房易手以来的最高数量。这一切的买卖都有助于支撑价格,在 2021 年的大部分时间里,优质洋房每月平均单价一直超过S$1,500psf。


 

2021 年前 11 个月按价格计算的最高优质洋房交易位于那森路(Nassim Road),这是一处 32,159sqft的房产,以 S$1.288 亿(S$4,005psf)的价格卖给了纳峰科技创始人的妻子。与此同时,以S$4,291psf的创纪录平均单价售出的古鲁尼山(Cluny Hill)优质洋房,其每平方英尺价格最高。据传,这栋14,844sqft的洋房由一位新加坡企业家以S$6,370 万买下。

另一方面,阿尔柏王园(King Albert Park)一栋15,165sqft的豪宅于2021年 9 月以 S$1,680 万的价格售出,是同年前 11 个月优质洋房的最低成交价,而成交单位价最低的,是于2021年3月以S$2,280万易手的一栋明才山(Binjai Hill)豪宅。

希望抢购优质洋房的潜在买家,应该准备好支付 S$2,000 万至略低于 S$4,000 万的价格——2021 年 1 月至11 月期间成交的优质洋房交易中有 68% 落在这个价格范围内。价格低于 S$2,000 万的优质洋房较少见,只有 4 笔交易,而价格落在在 S$4,000 万至 S$4,990 万以及超过 S$5,000 万的优质洋房在这一年分别完成了 8笔 和 6 笔交易。

市场前景和优质洋房的魅力

优质洋房是住宅房地产市场最高端的一种极其稀缺的资产,并将继续吸引超级富豪买家。但从 12 月 16 日开始实施的新降温措施会促使潜在买家进一步审视措施的影响,进而延迟买房的决定。

出于严格的所有权规定,外国人购买优质洋房的机会有限,因此外国买家额外买方印花税 (ABSD)大幅上调至 30% ,不太可能对这个市场造成重大影响。此外,优质洋房买家往往是财力雄厚的高收入者,面临财务压力的可能性较小且财务流动性充足,这将有助于缓解总偿债比率(TDSR)收紧至55%的影响。博纳预计,优质洋房市场将在 2022 年保持相当活跃,价格可能会保持稳定。

新加坡作为投资避风港的形象、稳定的政治环境及其有效的防疫管理一直吸引投资的一块磁石,引来了跨国公司、家族工作室和科技公司来前来我国。随着疫苗接种率的提高,随着疫情复苏和重新开放的继续,商业情绪和增长前景将同步改善。这些因素为包括优质洋房在内的有地住宅市场带来了乐观情绪。

优质洋房不仅数量有限,而且经常被牢牢持有。由于 优质洋房位于低密度和宁静的地区,这些洋房对买家非常有吸引力,因为它们赋予了业主身份地位和隐私。由于其极度稀缺的属性和永久的地契期限,优质洋房是一个能抵御不确定市场条件的防御性资产。这使它们成为优秀的价值储存手段,更是珍贵的财产,可以作为遗产规划的一部分传给后代。

立即联系博纳的 优质洋房与高级豪宅服务(GCB Prestige Landed Services)团队,了解高度独特的优质洋房市场中的购买机会。

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