绝对限量：设计、兴建和销售计划（DBSS）私人组屋

建屋发展局（HDB）自1960 年成立以来，成功化解了新加坡的住房危机，成功安置了一个国家与她的子民，建造了一栋又一栋与时俱进的公共组屋。几十年来，建屋局提供了多种组屋户型以满足不同的需求。

在这个博客系列中，博纳将着重介绍一些目前已停止建造的组屋房型，如公寓式组屋（executive apartment）、排屋式组屋（HDB terrace house）、双层公寓式组屋（maisonette）和设计、兴建和销售计划（Design, Build and Sell Scheme，DBSS）私人组屋，及它们至今仍受欢迎并在转售市场市场上占据房价主导地位的原因。

第 4 部：DBSS私人组屋

1. 什么是DBSS私人组屋？

DBSS 私人组屋是建屋局于 2005 年推出的设计、建造和销售计划下建造的公共组屋。它们是新加坡由私人开发商建造的独特优质组屋。私人开发商向建屋局投标和购买土地，随后监督项目的设计和规划，以及组屋的销售和建设。

DBSS 私人组屋不同于一般常见且千篇一律的组屋那样，有标准的户型格局和设计。以DBSS私人组屋为家的居民将拥有公寓式的住家设计，如阳台、书房，及能让家中自然光线更充足的落地窗。 DBSS 私人组屋的内部和格局更像私人公寓单位，而非政府组屋。

虽然与标准组屋相比，它们的设计更像公寓，但 DBSS私人组屋没有私人公寓一般提供的全套设备和便利设施，如游泳池、健身房等。此外，与可以在临时入伙证（TOP）生效 10 年后完全私有化并作为私宅出售的执行共管公寓（EC）不同，DBSS私人组屋不能私有化，并将保留为公共组屋。

DBSS 计划执行时期非常短暂，于2012 年终止，距其2005 年启动时仅 8 年。在这短暂时期内，共有13个DBSS项目落成。由于 DBSS私人组屋的稀缺、设计特点和理想地点，它们在转售市场上非常受新加坡人欢迎。

2. DBSS私人组屋上哪找？

这13个DBSS项目散落全岛不同地点的成熟和非成熟组屋市镇。淡滨尼镇拥有最多数量的 DBSS 项目，其中 3 个项目位于组屋市镇内，同时也是第一个 DBSS 项目The Premiere @ Tampines的所在地。该项目于 2006 年推出并于 2008 年竣工。

就面积而言，大多数 DBS​​S 单位可与同时期建造的组屋单位相媲美，大约60 到 115sqm不等。新加坡最大的 DBSS私人组屋位于碧山怡然阁（Natura Loft @ Bishan）和 Parc Central @ Ang Mo Kio，五房式单位面积高达 120sqm。许多公DBSS私人组屋位于建设完善的社区，可方便前往地铁站，及市镇中心和知名学校等便利设施。
 

3. DBSS 私人组屋在转售市场的表现如何？

2021 年有许多破纪录的百万组屋交易，其中大部分来自 DBSS私人组屋。 2021 年售出的前三名最昂贵的 DBSS 单位均来自碧山的怡然阁。金额最高的交易于 2021 年 12 月签下，价格为S$136万或约S$1,053，这也是组屋单位历来最高购买价格。第二笔最昂贵的交易是位于同一项目中的另一个单位，于 2021 年 9 月以 S$129.5 万（S$1,003psf）成交。

根据交易数据，2021 年共有715 套 DBSS 单位转售，约占当时组屋转售总量的不到 3%。2020 年，中央区外的项目销量符合预期，销售势头强劲，因为它们的价格更实惠且待售单位较多。淡滨尼以 146 笔 DBSS 交易位居榜首，其次是金文泰的107 笔交易。

虽然位于宏茂桥、碧山和大巴窑等热门地区的 DBSS 单位交易量较少，但这些交易的价格要高得多。例如，碧山在 2021 年有 24 笔交易，四房单位和五房单位的平均价格分别为 S$897,000和S$1,144,000。与后港、裕廊西、义顺等较冷门地区的 DBSS 单位相比，这些单位的价格差异可高达 S$400,000。除了地点，买家大致上似乎愿意为 DBSS 单位支付高额房价。与2021年同个市镇内转售的五房式组屋相比，DBSS组屋相同户型的单位平均价格在各别市镇均远高于一般五房式组屋。

自 2020 年第二季以来，DBSS私人组屋的销量有所增加，并于2020 年第三季出现激增，当时共有202 套 DBSS私人组屋成交，比上一季的 66 套增长了 206%。自 2020 年第三季以来，DBSS 单位的销售一直保持旺盛，每季销量超过 170 套，远远超过冠病疫情爆发前，前几个季度的销量。

从 2020 年第三季开始，交易量的增长恰逢疫情阻断措施的结束，进而恰逢组屋转售市场复苏的开始。由于 BTO 工程的延误以及高额的转售组屋津贴，许多买家已转向购买转售组屋，让不少已售出旧组屋单位的业主能寻找新房。 DBSS 单位因其相对实惠的价格和优越的位置，吸引了很多组屋提升者的注意。DBSS私人组屋的买气，不仅受到组屋提升者的推动，也受到想在可负担的情况下寻找较大房屋的私宅业主的刺激。冠病疫情已将大部分购买兴趣转移到更大的房屋，而居家办公逐渐扎根，促使一些买家寻找足以容纳工作区或书房的住宅。

DBSS单位的需求不断增长，推高了价格。自 2020 年第二季以来，DBSS私人组屋平均单价环比上涨近 2%。根据 2021 年第四季的交易数据，DBSS私人组屋的平均价格已达到S$761psf，较 2020 年第二季（S$691psf）上涨约 10%。
 

4. DBSS私人组屋值不值得买？

虽然 DBSS 单位的位置和现代特色似乎很吸引人，但这些单位有许多潜在买家应注意的一系列问题。一些 DBSS 项目刚落成时，就有不少关于建筑工艺和设计的投诉，例如淹水、漏水、走廊过窄等。虽然并非所有 DBSS 项目遭受此类问题的困扰，但有兴趣的买家在买房前，应在检查单位和共用空间时格外留意。

如前所述，DBSS 单位与EC不同，不能完全私有化，并在后续转售时须遵守五年最低居住年限（MOP）的规定。对业主和投资者来说，完全私化创造了房屋集体出售给私人开发商的潜力。在无法私化的情况下，DBSS组屋和任何其他组屋一样，有着99年屋契结束时需将组屋交还给建屋局的前景，而这将成为一直悬在屋主头上的一把剑。当然，屋契逐年锐减也将使单位贬值。

除了建筑工艺和无法私化所引起的问题外，DBSS 单位价格不断上涨，以致未来上涨空间有限也是另一绊脚石。这些组屋中有少数单位价格突破百万大关，引发了价格可负担性和上涨潜力的问题。虽然这对想永久住下的业主来说不是问题，但对那些以高价购买 DBSS 单位并希望在未来脱售的人来说，赚取盈利甚至以原价卖房将会是一大挑战。而屋契一旦低于 60 年时，这个问题可能会加剧。

尽管如此，DBSS 单位的稀缺及其优越的位置将继续支撑其价值和吸引力，其高交易量和稳步上涨的价格证明了这一点。DBSS私人组屋为业主提供了相对负担得起的公寓生活体验。这些单位也会受到从私宅降级并希望住在多数DBSS 项目所在的成熟组屋区的人的青睐。与边缘地区更昂贵的私人公寓相比，在宏茂桥或碧山以 S$100 万购买相当大的（如 1,100sqft）DBSS私人组屋，对许多人来说仍然是个更有吸引力的选择。此外，由于 DBSS 计划已终止，这些 DBSS 单位的供应有限，使其更受欢迎。

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