博纳精选

January 17, 2022

您应该购买新推出的公寓还是转售公寓?

如果您正在找房子,又无法在新盘和转售单位之间做选择,别担心,以下列表或许能帮到您。

首先,做出决定的关键在于是否急需搬入或出租单位。 如有紧迫的需求,转售单位或者最近获得临时入伙证(TOP)的项目或许更适合您。 新盘可能需要三到 四年的时间才能竣工,不适合急需搬家或想快速获取租金收入的人。

如果时间不是问题,那么仔细评估以下几点,将能协助您在选择新盘还是利用二级市场寻找购买机会之间做出决定。
 

新盘
  • 全新建筑和设施

新盘项目将伴随着现代化的设施、可持续的功能,甚至是智能居家科技

  • 新盘完工等待时间

买家可能需等待三到四年的时间。若买家打算将单位作投资用途,这可能意味着放弃等待期间的租金收入

  • 新项目开盘价格

为了推动项目在开盘时的销售动力,开发商提供早鸟折扣或特别优惠的情况并不少见。一般来说,开发商可能会在发布新盘的不同阶段调整定价策略。随着项目中更多单位售出,买家或会观察到价格的逐步攀升。

  • 不确定性

购买新盘存在一定程度的不确定性,买家无法知晓最终成为自己邻居的人会有谁,且如果项目位于新的非成熟住宅区,买家也无法知道周围地区的便利设施是否足以满足个人需求。

  • 全新 99 年地契

假设楼盘不是永久地契或 999 年地契的房地产,那么新盘将附带一份新的 99 年地契,从而使屋契衰减等问题不再那么令人担忧(至少在未来的10或20年内)。如果您正考虑将房产传给下一代,这也是一个重要的考虑因素。

  • 现实单位与示范单位的差距

由于开发项目尚未建成,项目完工时的实际质量在买家买房时也无从确定。 如果存在大量缺陷,或实际项目与发布时所展示的不同,公寓居民可能会与开发商开启长时间的拉锯战以修整房屋缺陷(有时会超过一年的维修缺陷责任期 DLP)

  • 更多样的单位选择

根据抽签的情况,您或许可以在新盘项目中,从更多样的选项中挑选心仪的单位。相比之下,转售市场单位的供应和样式取决于业主出售的房屋。

 
  • 支付方案

新盘项目往往采用累进付款计划(PPS),对买家来说或许更好负担,因为分期付款是在每个施工阶段完成后才需支付。随着开发项目的建设进度,这可能是购买价格的 5% 到 10%。

对于新落成的项目(持有法定完工证书 Certificate of Statutory Completion),部分发展商可能会提供延迟付款计划(DPS),让买家支付高达20%的首期付款,并在大约两到三年后结清余款。

 
  • 维修缺陷责任期(DLP)

在空屋移交通知(Notice of Vacant Possession)之日起的12个月内,即维修缺陷责任期,开发商需对单位、住宅项目和公用设施的任何缺陷负责。在此期间,开发商有义务自费修整缺陷。

 
  • 维护成本较低

较新的建筑和设施,其维护成本往往会低于高屋龄(即 20 年以上)公寓项目的维护费用。

 
转售公寓
  • 可随时入住/出租

与新盘不同,转售单位几乎可以立即入住或出租。在后者的情况下,这意味着比起购买尚未动工的新盘,您有机会更早开始收取租金。

  • 屋契衰减

如果开发项目是拥有 99年地契的房产,请务必查询其所剩的屋契。屋契衰减是指房地产地契的减少以及对房屋价值所带来的负面影响。房产的价值通常会随着屋龄的增长而减少;由于融资购买“老化”房产会越来越困难,买家数量也可能会随之减少。

  • 有机会购得物超所值的房屋

如果卖方因各种不利情况而急需脱售房产,购房者有可能会抢购一个价格过低的单位。

  • 较旧的设施和建筑

转售公寓项目的设施较老,外观亦较陈旧。此外,维修和维护老化的建筑物(包括管道和系统)的成本也会更高。

  • 确定性

购买转售单位的确定性更高,因为项目已经落成,买家可以参观单位并对房产进行全面的评估。买家也能评估周围的便利设施和交通网络(例如,高峰时段是否常容易塞车?)。此外,观察周围的单位,也能让买家粗略了解未来的邻居有哪些人。

  • 没有维修缺陷责任期(DLP)

与新盘不同,转售单位没有一年 DLP。买方有责任在购买前仔细检查单位的状况。看房时务必要小心谨慎——客厅的地毯下是否藏了块破碎的地砖?如果没有更换地砖的打算,这样的事情尤其重要。

  • 有可能省去装修费用

如果买家有幸能够获得一个维护良好、装潢精致且符合个人喜好和风格的单位,就能在装修上节省一大笔钱(还有时间和精力)。 

  • 无累进付款/现金溢价(COV)

在转售市场买房时,没有累进付款计划。买家必须在销售完成时支付 25% 的首期付款(假设没有现有的房屋贷款),包括预购费用(booking fee)选购权费(option fee)。随后,买家将马上进行每个月的付款。

地点优良或极具吸引力的转售单位将存在激烈的竞争,进而可能推高要价。需要注意的是,如果购买价格高于估价,超出估价的部分必须以现金支付。

购买新盘或二手公寓,取决于您的经济能力和住房需求,以及房产是否共自住或投资。 如果您还无法拿定主意,可随时与经验丰富的博纳销售员联系,来更详细地审查您的财务状况、房地产需求和潜在购买机会。

更多博纳精选

博纳精选
特别报道:伦多山路A地段

1月 19日, 2022年

博纳精选
2022 年即将来临的新盘发布

1月 14日, 2022年

博纳精选
4个小贴士让你飞速提升居家办公素质

1月 12日, 2022年