博纳精选

March 23, 2022

地区之战:价格增长和资本收益

博纳研究与编辑部

随着全球各地与冠病疫情对抗,住宅房地产市场在 2021 年表现出色,与经济同步复苏。去年的楼市亮点非常多,其中最亮眼的就是私宅转售市场。2021年全年,转售市场已售出 19,962 套私宅,这是自 2010 年成交19,196 套以来,这11 年来的新高。
 

私宅转售市场的繁盛有几个要素,例如充裕的市场流动性、低利率和受压抑的购买需求,当中包括想趁火热的组屋转售市场,出售组屋以回收资金购买私宅的组屋提升者。经济复苏和对新项目建设延误的担忧等因素也促成了 2021 年的热销。

受强劲交易量的推动,2021年的房价风生水起,录得 10.6% 的增长,而这是自 2010 年房价上涨 17.6% 以来的最大同比增幅。不断上涨的土地成本也支撑了房屋价值的坚挺,新盘项目设下了市场的基准价格。

然而,由于地理位置的差异,全岛房屋价格上涨并不均衡,部分地区涨幅较大,而部分地区则落后。令人惊讶的是,2021 年表现良好的地区并不在核心中央区(CCR)。

 

图表 1:2021 年对比 2020 年:过去一年价格增长速度最快的地区
 

根据各个地区转售交易的平均成交价,博纳研究确认了 2020 年至 2021 年价格上涨最快的五个高速增长地区。
 


 

过去一年来价格涨幅最高的地区是第4、6、7、10、14、15和21区(见图表1)。根据买卖禁令记录,第 6 区(谐街High Street、美芝路Beach Road)是涨幅最大的地区,2021 年非有地住宅的平均转售价格同比增长 23.9%。虽然增长率相当惊人,2021 年只有五个买卖禁令记录,2020 年则只有一个——交易量稀少意味着价格增长可能不足以代表全区。

除了第 6 区外,其他排名第二至第六位的地区在 2021 年的同比增长率落在 8% 至 20% 之间。有趣的是,除了第 10 区,名单上的大多数地区都位于市区边缘即其他中央区(RCR)。这并不奇怪,因为与 CCR 房屋相比,RCR 靠近市区的位置和相对有吸引力的入门价格,受到许多自住业主和投资者的青睐。

若以10年作为评估周期的范围,平均转售价格增长速度最快的地区排名变化相当大(见图表2)。


图表 2:2021 年对比 2011 年:过去10年价格增长速度最快的地区

第6 区再次位居榜首,从 2011 年到 2021 年价格上涨了 1004%。然而,稀少的交易量可能在无形中扭曲了定价。排名第二的是第 7 区(再次),10 年来平均价格增长了 103%。紧随其后的其他地区为第 21、2、20 和 26 区,从 2011 年到 2021 年,平均转售价值增长了 27% 至 36%。

郊区或中央区外(OCR),即第 20 区和第 26 区,击败了如第 10 区和第 11 区(未上榜)等热门地区,增长率分别为 29.4% 和 27%。虽然基础设施和交通网络的改善,可能协助支撑了这些地区的房屋价值,但土地成本的上涨和较高的新盘价格也推高了转售价格。
 

过去 10 年来利润最高的地区
然而,作为数值变化百分比的价格增长率,可能无法准确反映实际资本收益。为此,博纳研究在绝对价值的基础上评估了平均转售价格,以得出过去 10 年来资本利润最高的地区(见图表 3)。

图表 3:2021 年对比 2011 年:过去10年价格增长速度最快的地区

除了之前被确定为异常值的第 6 区外,2011 年至 2021 年利润最高的地区包括第 2、7、10、9 和 21 区。所有地区要么位于市中心,要么位于市区边缘。

根据分析,在第7区自 2011 年以来一直持有房产并于 2021 年卖房子的屋主,他们的平均资本收益接近S$120 万。紧随其后的是第10 区、9 区和 2 区的市区住宅,同期平均资本收益分别是超过 S$735,000、S$635,000和S$468,000。

关键要点有哪些?屋主在 2022 年能有什么期待? 
从本次研究来看,市区边缘的转售房屋,例如第 7 区和21 区,似乎在价格增长和资本收益方面的前景往往较明朗,因为它们在博纳研究所统整出的三项分析中都有出现(图表 1-3)。最近在第 7 区和 21 区推出的新楼盘可能协助支持了转售价值。在这些地区投放市场的一些新盘包括 The M、滨海名汇(Midtown Bay)、名汇庭苑(Midtown Modern)、The Linq @ Beauty World、福瑞轩(Forett At Bukit Timah)和翠宁苑(Ki Residences At Brookvale)。

RCR及OCR 中的房屋预计将继续受到新加坡购房者的欢迎,尤其是组屋提升者。随着 2021 年 12 月的降温措施对外籍人士和投资者施加压力,新加坡买家可能会在以往吸引较多外籍买家的CCR 找到良好的购买机会。为此,预算较紧的买家或许可以考虑转售房屋,因为基于土地价格和建筑成本的上涨,新楼盘的价格预计将保持在相当高的水平。展望未来,博纳预计 2022 年全年,整体私宅价格将上涨 3% 至 5%,远低于 2021 年 10.6% 的涨幅。

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