博纳房地产领跑者系列

本期焦点人物：博纳主要执行官林永富（Lim Yong Hock）

博纳研究与编辑部

随着房地产行业的发展，销售员所扮演的角色也发生了变化。博纳精选与主要执行官林永富（Lim Yong Hock）就房地产销售员如何在当今瞬息万变的房地产市场中求存展开了话题。此外，作为组屋转售市场的专家，博纳精选也向林先生请教，降温措施对转售单位需求的影响以及购房者的投资建议。

1. 您从事房地产行业多久了，请介绍一下您的经历以及您是什么时候加入博纳的？
1994 年，我开始从事房地产业务，随后于 2006 年加入博纳，担任首席培训导师。自此之后，我在博纳取得不少职业发展，也成长了许多，与管理层和职员携手将公司提升到更高的水平。博纳所创下的里程碑一个接着一个，当中包括在新加坡交易所上市，如今已是新加坡最大的房地产代理公司。

2013年，我获任博纳主要执行官（Key Executive Officer，简称KEO），主要职责包括妥善执行和管理代理业务，并监督旗下销售员。截至 2022 年 2 月，博纳在新加坡拥有超过 11,000 名销售员，我们对进一步扩大本地市场足迹有一定的信心。目前，我也在监督公司海外市场，即印度尼西亚、马来西亚、越南和柬埔寨地区，房地产经纪的培训。在行业层面，我还是房地产代理理事会（Council for Estate Agencies）营销道德和法规审查工作组的成员。

在工作过程中，我也会定期向媒体发表楼市评论，并参与电台节目的访问。通过媒体发表公司见解，我希望这能帮助消费者在买房子时，能做出更明智的抉择。

2. 作为 KEO，您对那些正考虑以房地产销售员为职业的人有什么建议（哪些个人条件最重要）？
那些想在房地产业内开创事业的人，他们必须意识到现在的自己其实非常幸运，因为房地产行业经历了不少变化，并已向数码化及消费者参与和教育靠拢。能看到更年轻、更懂科技和受过高等教育的人加入这个行业其实并不稀奇。

如今，许多销售员都精通社交媒体营销，通过这些渠道和平台分享他们的房地产知识并推销房产。科技确实改变了房地产营销方式，与我当初加入房地产行业的时期完全不同。

更重要的是，大家必须明白，房地产销售和营销是一种专业，不能淡然处之、马虎大意。房地产销售员所处理的，是许多购房者一生中最大或者其一最大的投资，价值可达数百万。这是一项艰巨的责任，且销售员必须具备广泛的知识。

如果你正考虑加入房地产行业，我的建议是尽可能不断学习。今天，你不仅仅是一名推销员，你还需要成为一名专业的顾问，帮助人们通过买卖房产来积累财富。别马虎行事。我认为，只要你达到成为专业顾问的标准，能获得的收入其实不赖。

3. 您对组屋转售市场再熟悉不过。那鉴于最近的降温措施，您觉得2022 年的组屋转售单位会成为买方市场（价格可能更低）吗？ 
我不觉得市场潮汐的流动会加快。看看 2021 年 12 月的降温措施，我认为它们不是针对组屋转售市场。即使将组屋贷款的贷款与估值比率（loan-to-value）限制从 90% 降低到 85% ，也可能不会对购房者产生太大影响，因为他们当中有不少人使用公积金或住房补助金购买组屋，所以可能不需要承担高额贷款。

在新加坡家庭强劲需求的支持下，组屋转售市场在 2022 年应该会继续有好的表现。再加上组屋转售市场供应紧张，以及新预购组屋（BTO）单位的等待时间相当长（长达5年），许多买家仍会进入转售市场寻找他们的梦想家园。

4. 对于那些想买转售组屋和希望卖房提升至私宅的人，您有什么建议？ 
审慎理财，仍会是我给所有购房者的主要建议。买房是一项长期义务，购房者也应留意此时利率上升的环境。关键在于“调整”房屋大小甚至大屋换小屋并善用自己的预算，而不是盲目追求昂贵的房子或热门地区的住宅。只要买家愿意在热门地区以外的地方安家，他们还是有可能在转售市场上找到价格好又漂亮的好房子。

5. 除了冠病疫情外，其他风险迫在眉睫：利率上升；通货膨胀；还有即将上调的消费税。您认为，这些因素将对住宅市场产生什么样的影响？ 
当中最主要的风险是即将推出的加息。这将推高房屋融资成本，潜在买家可能需要重新考虑他们希望向银行申请的贷款额度（贷款与估值比率）以及贷款期限。

在总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架下，银行目前使用 3.5% 的利率来评估借款人的每月债务。如果现行利率升至 3.5% 以上，TDSR的这一基准利率可能会上调。我们预计，每增加 1 个百分点，或许意味着买家能贷款的金额可能会下降超过S$100,000 或更多。换句话说，买家将不得不支付更多现金。

现在就与我们联系，了解博纳如何助你成为一名成功的房地产销售员吧！