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May 31, 2022

您必知的信托买房事项

本文由 Anthony Law Corporation 提供


对多数人来说,一套住宅就是我们的家、我们的栖身之所。许多买家也会买房来搞投资,当中就有不少父母以信托的方式为子女买房。本文将解析以生前信托买房子的目的,以及 2022 年 5 月起生效的新额外买方印花税(生前信托) ABSD(Trust)法规所将带来的影响。

1. 通过生前信托买房的原因有哪些?

虽然,孩童(即 21 岁以下的人)在法律上无法以自己的名义拥有房产,但父母依旧可以为孩子买房并以转移至生前信托去保障孩子的权益,让孩子成为房子的实益拥有人。

父母通过生前信托给孩子买房,他们的理由不尽相同,但基本目的是要确保税务规划和传承规划的高效率和合法性

有些父母为孩子设立生前信托,是想在有生之年提前让年幼的子女继承房产,就无需等到自己百年之后才将资产转移出去。

2. 哪些人士能通过信托买房?

信托买房通常需要以现金支付所有费用,因此当我们计划通过信托的方式为孩子们买房时,谨慎的财务规划,及拥有大量现金资源至关重要。换句话说,那些以信托方式购买房产的人,手头上往往有相当充裕的现金。

将以上条件纳入考量后,对任何想提早遗赠财产、进行税务和/或传承规划的人,以信托来买房子将会是一个可行的选项或工具。

3. 如何以生前信托的方式买房子?所需的步骤和要求有哪些?

一般来说,信托是由受托人(trustee)设立,具体细节如下:

  • 执行信托文书或信托契约;和
  • 将资产转移到信托中。

在执行信托文书时,委托人(settlor)或受托人必须定下明确的主要信托条款,其中包括:

  • 受益人(beneficiary)是谁;
  • 谁将成为信托的受托人;
  • 受托人的权力范围;和
  • 实益权益的归属。

通过信托购买的房产,全额必须以现金付款,不能动用公积金户头。银行也无法为信托结构下购得的房子提供贷款。

4. 政府最近推出了ABSD(生前信托)条例。条列的具体内容是什么?它会为信托买房的程序带来什么样的影响?

财政部(MOF)宣布,自 2022 年 5 月 9 日起,任何将住宅地产转移到生前信托的交易,将征收 35% 的额外买方印花税 (ABSD),且需立即支付(即在执行买卖协议或选购权书后的 14 天内)。

在此之前,在没可确认实益拥有人的情况下,将房产转移至生前信托是不需要支付ABSD费用的。此次规则上的调整,将一个潜在的政策漏洞给补上了。

但是,受托人可以向新加坡国内税务局(IRAS)申请退还 ABSD(生前信托)。所需符合的各种条件如下:所有实益拥有人皆可确认、实益拥有权(beneficial ownership)已由单方或多方受益人持有,并且信托不能被撤销、更改或受任何后续条件的约束。

根据 IRAS 的规定,ABSD(生前信托)的减免可以通过退款提供,住宅物业的产权转让(conveyance)、受让(assignment)或转移(transfer)给他人(即受托人)仅能以信托方式持有一个或多个可确认的个人受益人。

此外,申请必须在文书执行后的六个月内提出,大部分申请将在提交完整信息之日起的两个月内处理。申请一旦获批准,款项将在批准后的一个月内退还。

如果符合条件,汇出的金额将基于 35% ABSD(生前信托)率,与实益拥有人所属最高 ABSD率之间的差额。 35% ABSD(生前信托)需马上支付,并且必须在文书执行日后的六个月内向 IRAS 提出退款申请。


 

政府推出ABSD(生前信托)是为了防止人们为了回避ABSD而以他人名义买房的情况。因此,信托财产实益拥有权必须由受益人掌握。这将确保受益人能成为房子真正的主人,且不会受到设立信托并有意逃避ABSD税收的人的控制。

5. 在新的限制下,以生前信托买房还有意义吗?为什么?

ABSD(生前信托)预计不会对本地楼市产生太大的影响。

每年成交的大量私宅单位中,通过生前信托购得的房产只占一小部分。估计约有 10% 或更少的私宅购房者为了子女而以信托买房。

多数为了子女利益以信托买房的人,会将身为新加坡人士的子女或家庭成员立为受益人。由于人们还可以向IRAS申请退还ABSD(生前信托)的税收,新条例对这些信托结构的总体影响属中性,因此使用信托结构购买住宅的做法有望会继续。

此外,会以信托买房产的人往往都是超级富豪。35% 首款(且最终可退还)的阻吓作用可能不大,因为ABSD 所能节省的税款可达到一笔可观的数额。

因此,ABSD(生前信托)限制的收效甚微。对有财力的人来说,通过信托买房子仍然具有吸引力。随着 ABSD(生前信托)的实施,他们将必须预先支付房价的额外35%费用。

此外,若符合相关条件,比如受益人是新加坡公民,且名下没有本地房产,那么无论如何,ABSD 退款将会是全额退款。

从本质上来说,信托是进行实际遗赠以及税收和遗产/继承规划的一种工具,新 ABSD(生前信托)限制的实施并没有改变这一点。

如果您正在考虑为身边亲人创造信托,别忘了寻求专业律师事务所的法律咨询,获取最适合自身需求的建议。

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