博纳精选

July 20, 2022

2022 年 6 月份十大私人公寓转售利润龙虎榜:OCR 项目利润超过 S$40万

据博纳研究所分析的数据,OCR和CCR的二手公寓因受良好住房需求带动,而在2022 年 6 月份带来了相当可观的收益。

在此需事先说明博纳研究所采用的研究方法。每间单位所赚取的利润,是将2022年 6 月份的转售成交价与其上一次的购买价格进行比对而得出;随后再为个别公寓项目计算它们的平均利润。为了尽一切可能去减低抽样失误的可能性,本次分析排除了当月交易量少于五笔的转售公寓项目。

 

郊区公寓项目称霸十大最高转售利项目润排行榜

按平均利润进行排名,6 月份转售利润最高的十大项目以OCR 和 RCR 项目为主。占据榜首的是其他中央区(RCR)位于波东巴西(Potong Pasir)的博雅居(The Poiz Residences),6月份记录的 5 笔交易,平均利润为 S$416,000 。紧随其后的是中央外区(OCR)位于勿洛的鑫水苑(Waterfront Gold),每笔交易的平均利润为 S$413,000 。唯一榜上有名的核心中央区(CCR)项目是丽敦豪邸(D'Leedon),共完成了7 笔转售交易,平均利润为 S$185,000 。

私人公寓^最高转售利润龙虎榜(按平均毛利3排行的十大转售公寓项目)
 


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 
 

^当月交易量少于 5 笔的项目皆不被纳入本次分析内

1每个单位的利润取自本次转售交易与上一笔交易之间的比对;平均利润是按一个项目中,当月成交的所有转售交易利润来计算。 这里计算出的利润是总额——并不包含卖方印花税、需支付的利息、税金和其他相关的撤资成本。

2年化利润是年复合年均增长率,所显示的是转售时间点至物业上一次交易时间点期间的回报率,以年百分比的形式表示。计算公式为:【(当前转售价)/(购买价格)】年数-1

3分析按市区重建局房地产资讯系统的可用数据进行

鉴于过去六个月来,RCR和OCR房屋在二手和新盘市场中皆有强劲的表现,这一趋势并不令人意外。 OCR待售私宅单位供应减少,再加上新盘价格正在上涨,将部分买家引导至转售市场,而房价在这个过程中得以保持坚挺。 前十名的大部分项目,除了 1975 年完工的海皇阁(Neptune Court),都是于 2013 年至 2018 年之间竣工的较新项目。

据观察,这些项目大多数都属于自己吸引购房者的独特卖点,让它们从众多项目中脱颖而出,例如独特的建筑设计和风格(翠城新景The Interlace丽敦豪邸)、毗邻公园与河道(鑫水苑海皇阁御川苑Riverbank @ Fernvale) ,或是畅通无阻的公共交通及便利设施(水之都Watertown博雅居北园公寓North Park Residences)。

以下是榜上十大公寓项目的相关细节:

博雅居 THE POIZ RESIDENCES
 


 

博雅居 
地点:8-12麦耶巴齐智亚路(Meyappa Chettiar Road)
邮区:13
地契时长:99年
最近地铁站:波东巴西(Potong Pasir)(50 米)
完工年份:2018年

项目简介
博雅居是位于第13 区的综合用途开发项目,毗邻波东巴西地铁站。除了靠近地铁站外,居民能轻松享有各种日常生活便利,附近诸多餐饮美食以及项目内零售商店都近在咫尺。项目内的底层商业楼共有84个商用单位,在其之上的住宅大楼则有731个住宅单位。住宅区有三个针对不同群体的人所打造的设计主题:雅宿(Suites)、市居(Urban)和高殿(Habitat)。博雅居也为居民提供各式各样的设施,如健身房、游泳池和儿童游泳池。

2022年6月交易数据
 


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 
 

鑫水苑 WATERFRONT GOLD
 


 

项目细节 
地点:750-756勿洛蓄水池路(Bedok Reservoir Road)
邮区:16
地契时长:99年
最近地铁站:勿洛蓄水池(Bedok Reservoir)(400米)
完工年份:2014年

项目简介
鑫水苑是位于勿洛蓄水池沿岸的濒水住宅开发项目。完全无遮挡的蓄水池全景,宁静祥和、波光粼粼,是这里的居民忙碌一整天,下班回家后,能享受的清静小天地。虽然项目和市区有些距离,但居民可以轻松乘搭公共交通工具畅游全岛,距离最近的勿洛蓄水池地铁站只需 5 分钟步行即可到达。 居民还能享用一系列公寓设施,包括游泳池、水疗池、儿童戏水池、网球场、健身房和烧烤区。


2022年6月交易数据
 


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

翠城新景 THE INTERLACE
 


 


项目细节 
地点:180-200 德普路(Depot Road)
邮区:4
地契时长:99年
最近地铁站:拉柏多公园(Labrador Park)(1.1 公里)
完工年份:2014年

项目简介
翠城新景,这个屡获殊荣的住宅开发项目,由著名的国际建筑师奥雷·舍仁(Ole Scheeren)设计。项目住宅楼环环相扣层层堆叠,循着六角形格式,并因这如此非一般的建筑设计,而成为一个独特的地标。环环相扣的大楼形成一个垂直村落(vertical village),拥有层层叠叠的空中花园,及私人和公共顶层露台,为新加坡的城市景观增添一道绚丽独特的色彩。翠城新景在当今许多公寓项目千篇一律的建筑设计中,如同凤毛麟角般的存在。项目共有1,040 个单位,分布在31栋六层楼高的住宅楼,住宅楼围绕八个主题各异、用来促进空气流通和自然光线的大庭院。

翠城新景位于亚历山(Alexandra)德普路,只需短短几分钟步行,就能抵达吉门营房(Gillman Barracks)及其不拘一格的餐饮选择。通勤者能在少于15 分钟的时间内到达市区。拉柏多公园地铁站距离开发项目只需约10 分钟步行。只需开几分钟车,或乘搭几站地铁,就能通往乌节路购物带。
 

2022年6月交易数据
 


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

鸣翠苑 D'NEST


项目细节
地点:127-149巴西立林(Pasir Ris Grove)
邮区:18
地契时长:99年
最近地铁站:巴西立(Pasir Ris)(450 米)
完工年份:2017年

项目简介
鸣翠苑是位于巴西立市中心的住宅开发项目,由12 栋住宅楼的 912 个单位组成。鸣翠苑拥有多种单位户型,从温馨舒适的一房式单位,到宽敞的五房式顶层公寓和六房式双钥匙单位。 此外,居民可以使用现场的各种设施。鸣翠苑距离东西线巴西立地铁站、巴西立巴士转换站(Pasir Ris Bus Interchange),及各种零售和餐饮选择应有尽有的白沙购物中心(White Sands Shopping Mall)不到 10 分钟步行路程。
 

2022年6月交易数据
 


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

海皇阁 NEPTUNE COURT


项目细节 
地点:1-10马林风景路(Marine Vista)
邮区:15
地契时长:99年
最近地铁站:马林台(Marine Terrace)(800 米)
完工年份:1975年

项目简介
海皇阁是位于第 15 区的 99 年地契私有化中等入息公寓(HUDC)项目。这个拥有752 个单位的项目于 1970 年代完工,是公务员住房试点计划的一部分。海皇阁靠近百汇广场(Parkway Parade)购物中心和东海岸公园等便利设施。周围主要快速公路如东海岸公园大道(ECP)和泛岛快速公路(PIE)等,使出行更方便。在ECP上只需开车10 分钟,即可抵达樟宜机场(Changi Airport)和中央商业区(CBD)。

2022年6月交易数据
 


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

北园公寓 NORTH PARK RESIDENCES


项目细节
地点:15-35义顺中1路(Yishun Central 1)
邮区:27
地契时长:99年
最近地铁站:义顺(Yishun)(50米)
完工年份:2018年

项目简介
北园公寓位于新加坡北部最大的区域购物中心纳福城(Northpoint City)的顶部,是星狮地产(Frasers Property)开发成功的众多综合用途项目的其中一个。 居民能享有无尽的生活便利,能直接前往商场内的 400 家零售和餐饮场所、公共图书馆和电影院。项目也与南北线义顺地铁站及义顺巴士转换站相连,居民通勤相当方便。北园公寓由 920 个住宅单位组成,不论一房式单位、小型公寓或五房式单位,项目的户型配置相当多样,当中还包括双钥匙单位。

2022年6月交易数据
 


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

PRINCIPAL GARDEN
 


项目细节
位置: 91-99查理士太子弯(Prince Charles Crescent)
邮区:3
地契时长:99年
最近地铁站:红山(Redhill)(650米)
完工年份:2018年

项目简介
Principal Garden 坐落在一个环境清幽的住宅集中区,俯瞰

亚历山大水道(Alexandra Canal)及采士华园(Chatsworth Park)高级奢华的优质洋房区。四座高于地面的住宅大楼,共有663个住宅单位,位于里峇峇利(River Valley)边缘。其独特新颖的“80-20花园生活”概念(即80%绿色植物和20%建筑结构),为居民创造了一个绿意盎然且静谧安详的环境。Principal Garden 坐拥清幽环境的同时,也为居民提供不少生活便利,离市区只有少于20分钟的路程。红山地铁站离此只需不到10分钟步行,通勤者可直接通往中央商业区、乌节路或是莱佛士坊。公寓项目也设有许多设施,包括网球场、半场篮球场和一个 50 米的小型游泳池。

2022年6月交易数据
 


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

水之都 WATERTOWN
 


项目细节 
位置:61-81榜鹅中路(Punggol Central)
邮区:19
地契时长:99年
最近地铁站:榜鹅(Punggol)(50米)
完工年份:2017年

项目简介
水之都,一个拥有 1,001 个单位的 99 年地契公寓项目,位于第 19 区榜鹅的中心地带,就在榜鹅水道(Punggol Waterway)旁。 它于 2017 年竣工,是榜鹅首个综合濒水开发项目。项目的底层商业楼水滨坊(Waterway Point)是座设有露天水滨餐厅和电影院的休闲娱乐购物中心。除了与水滨坊和榜鹅地铁/轻轨站相连外,居民还可以在榜鹅水道尽享各类运动和水上活动。这座公寓项目包括 11 座住宅楼,高度介于11 层到 14 层不等,有四种不同单位类型任君挑选:即Suites(一房式和两房式)、SOHO(两房式和 3房式单位)、Condominium(两房式和三房式单位)和 Sky Patio(两房式、三房式和四房式单位),以满足不同生活方式的需求。

2022年6月交易数据
 


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

御川苑 RIVERBANK @ FERNVALE



项目细节
地点:11-17芬薇弄(Fernvale Close)
邮区:28
地契时长:99年
最近地铁站:拉雅轻轨列车站(Layar LRT)(350 米)
完工年份:2017年

项目简介
御川苑,于 2017 年完工的现代公寓项目,位于宁静的芬薇住宅区。芬薇是第 28 区盛港新镇一个相当新的住宅社区。御川苑由四座 19 层高的住宅大楼组成,共有 555 个单位。 项目单位的面积和户型种类繁多,有一房式到五房式的公寓,以及八个小屋单位(cabana)。御川苑俯瞰双溪榜鹅(Sungei Punggol)和盛港河滨公园(Sengkang Riverside Park)。 此外,它也靠近实里达航空园(Seletar Aerospace Park),以及即将建成的盛港西(Sengkang West)和宏茂桥(Ang Mo Kio)工业园。公寓距离拉雅轻轨列车站需五分钟步行,乘搭几站轻轨就能抵达盛港地铁转换站。

2022年6月交易数据
 


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

丽敦豪邸 D'LEEDON
 


项目细节
地点:1-19礼敦岭(Leedon Heights)
邮区:10
地契时长:99年
最近地铁站:花拉路(Farrer Road)(600米)
完工年份:2014年

项目简介
丽敦豪邸是位于黄金地段第 10区的大型公寓项目。于2014 年竣工,这个含1,715 个单位的霸级开发项目,由凯德集团(CapitaLand)从前花拉阁(Farrer Court)重新发展而成。项目以其由国际知名建筑师扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)设计的现代波浪形轮廓而闻名。丽敦豪邸楼高超过 36 层,是周边低层住宅区中最高的开发项目之一,居民可享附近植物园和武吉知马自然保护区无与伦比的景色。公寓设施包括两个大型游泳池、儿童游泳池、两个会所和户外健身设施。它距离登布西山(Dempsey Hill)和荷兰村(Holland Village)等休闲商业区也只有很短的车程,那里有无数个餐饮选择和夜生活场所。丽敦豪邸离环线花拉路地铁站只需步行五分钟,居民可轻松前往中央商业区和纬壹科技城(one-north)。项目周围也有多个主要道路和快速公路(如 PIE 和 AYE),能轻松通往全岛各地。

2022年6月交易数据
 


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

单笔交易利润最高的项目都在市区中心

虽然 OCR私人公寓在项目总体平均利润方面遥遥领先,但就单笔交易利润方面来看,CCR公寓交易数量依然较多。从单笔交易毛利排名来看,榜上多数为 CCR 公寓单位,毛利润数额介于S$420 万到 S$182 万不等。 这些单位大多是面积超过 1,500sqft的大型公寓单位。榜上的二手公寓单位,持有期长短不一,最短的为 6 年,最长的超过 24 年。

2022年6月公寓转售交易毛利龙虎榜前十名


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

6 月份利润最高的交易是华丽园(Valley Park)20楼的一套四房式顶层公寓,利润超过 S$420 万。单位于 2006 年 5 月以近 S$336 万的价格购入,随后于 2022 年 6 月以 S$757 万的价格出售,持有期近 16 年。将持有期纳入考虑在内,屋主的年化利润为每年5.2%。这个999 年地契公寓项目于 1997 年竣工,位于里峇峇利中心地带。

虽然这十笔交易大部分为 CCR项目,但榜上有名的仅两笔 RCR 转售交易皆来自同一个项目,即位于丹戎禺(Tanjong Rhu)拥有 30 年历史的公寓 The Waterside。这两笔交易为第 20楼和第 9 楼的单位,成交价分别是 S$427 万和 S$420 万,所赚取的利润分别为 S$277 万和 S$230 万。

排行榜上十笔交易所带来的惊人利润,对那些有意购入这些项目的买家来说,或许足以让他们着迷。但我们应该时刻注意的是,利润只针对其特定的单位。换句话说,同一个项目中的另一个单位,不一定能换来相近的利润数额,因为房子的特征、入场价格和卖房时的市场条件,都有所不同。

 

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