据博纳研究所分析的数据，OCR和CCR的二手公寓因受良好住房需求带动，而在2022 年 6 月份带来了相当可观的收益。

在此需事先说明博纳研究所采用的研究方法。每间单位所赚取的利润，是将2022年 6 月份的转售成交价与其上一次的购买价格进行比对而得出；随后再为个别公寓项目计算它们的平均利润。为了尽一切可能去减低抽样失误的可能性，本次分析排除了当月交易量少于五笔的转售公寓项目。

郊区公寓项目称霸十大最高转售利项目润排行榜

按平均利润进行排名，6 月份转售利润最高的十大项目以OCR 和 RCR 项目为主。占据榜首的是其他中央区（RCR）位于波东巴西（Potong Pasir）的博雅居（The Poiz Residences），6月份记录的 5 笔交易，平均利润为 S$416,000 。紧随其后的是中央外区（OCR）位于勿洛的鑫水苑（Waterfront Gold），每笔交易的平均利润为 S$413,000 。唯一榜上有名的核心中央区（CCR）项目是丽敦豪邸（D'Leedon），共完成了7 笔转售交易，平均利润为 S$185,000 。

私人公寓^最高转售利润龙虎榜（按平均毛利³排行的十大转售公寓项目）
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 
 

^当月交易量少于 5 笔的项目皆不被纳入本次分析内

¹每个单位的利润取自本次转售交易与上一笔交易之间的比对；平均利润是按一个项目中，当月成交的所有转售交易利润来计算。 这里计算出的利润是总额——并不包含卖方印花税、需支付的利息、税金和其他相关的撤资成本。

²年化利润是年复合年均增长率，所显示的是转售时间点至物业上一次交易时间点期间的回报率，以年百分比的形式表示。计算公式为：【（当前转售价）/（购买价格）】^年数-1

³分析按市区重建局房地产资讯系统的可用数据进行

鉴于过去六个月来，RCR和OCR房屋在二手和新盘市场中皆有强劲的表现，这一趋势并不令人意外。 OCR待售私宅单位供应减少，再加上新盘价格正在上涨，将部分买家引导至转售市场，而房价在这个过程中得以保持坚挺。 前十名的大部分项目，除了 1975 年完工的海皇阁（Neptune Court），都是于 2013 年至 2018 年之间竣工的较新项目。

据观察，这些项目大多数都属于自己吸引购房者的独特卖点，让它们从众多项目中脱颖而出，例如独特的建筑设计和风格（翠城新景The Interlace、丽敦豪邸）、毗邻公园与河道（鑫水苑、海皇阁、御川苑Riverbank @ Fernvale） ，或是畅通无阻的公共交通及便利设施（水之都Watertown、博雅居、北园公寓North Park Residences）。

以下是榜上十大公寓项目的相关细节：

博雅居 THE POIZ RESIDENCES
 

博雅居 
地点：8-12麦耶巴齐智亚路（Meyappa Chettiar Road）
邮区：13
地契时长：99年
最近地铁站：波东巴西（Potong Pasir）（50 米）
完工年份：2018年

项目简介
博雅居是位于第13 区的综合用途开发项目，毗邻波东巴西地铁站。除了靠近地铁站外，居民能轻松享有各种日常生活便利，附近诸多餐饮美食以及项目内零售商店都近在咫尺。项目内的底层商业楼共有84个商用单位，在其之上的住宅大楼则有731个住宅单位。住宅区有三个针对不同群体的人所打造的设计主题：雅宿（Suites）、市居（Urban）和高殿（Habitat）。博雅居也为居民提供各式各样的设施，如健身房、游泳池和儿童游泳池。

2022年6月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 
 

鑫水苑 WATERFRONT GOLD
 

项目细节 
地点：750-756勿洛蓄水池路（Bedok Reservoir Road）
邮区：16
地契时长：99年
最近地铁站：勿洛蓄水池（Bedok Reservoir）（400米）
完工年份：2014年

项目简介
鑫水苑是位于勿洛蓄水池沿岸的濒水住宅开发项目。完全无遮挡的蓄水池全景，宁静祥和、波光粼粼，是这里的居民忙碌一整天，下班回家后，能享受的清静小天地。虽然项目和市区有些距离，但居民可以轻松乘搭公共交通工具畅游全岛，距离最近的勿洛蓄水池地铁站只需 5 分钟步行即可到达。 居民还能享用一系列公寓设施，包括游泳池、水疗池、儿童戏水池、网球场、健身房和烧烤区。

2022年6月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

翠城新景 THE INTERLACE
 

项目细节 
地点：180-200 德普路（Depot Road）
邮区：4
地契时长：99年
最近地铁站：拉柏多公园（Labrador Park）（1.1 公里）
完工年份：2014年

项目简介
翠城新景，这个屡获殊荣的住宅开发项目，由著名的国际建筑师奥雷·舍仁（Ole Scheeren）设计。项目住宅楼环环相扣层层堆叠，循着六角形格式，并因这如此非一般的建筑设计，而成为一个独特的地标。环环相扣的大楼形成一个垂直村落（vertical village），拥有层层叠叠的空中花园，及私人和公共顶层露台，为新加坡的城市景观增添一道绚丽独特的色彩。翠城新景在当今许多公寓项目千篇一律的建筑设计中，如同凤毛麟角般的存在。项目共有1,040 个单位，分布在31栋六层楼高的住宅楼，住宅楼围绕八个主题各异、用来促进空气流通和自然光线的大庭院。

翠城新景位于亚历山（Alexandra）德普路，只需短短几分钟步行，就能抵达吉门营房（Gillman Barracks）及其不拘一格的餐饮选择。通勤者能在少于15 分钟的时间内到达市区。拉柏多公园地铁站距离开发项目只需约10 分钟步行。只需开几分钟车，或乘搭几站地铁，就能通往乌节路购物带。
 

2022年6月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

鸣翠苑 D'NEST

项目细节
地点：127-149巴西立林（Pasir Ris Grove）
邮区：18
地契时长：99年
最近地铁站：巴西立（Pasir Ris）（450 米）
完工年份：2017年

项目简介
鸣翠苑是位于巴西立市中心的住宅开发项目，由12 栋住宅楼的 912 个单位组成。鸣翠苑拥有多种单位户型，从温馨舒适的一房式单位，到宽敞的五房式顶层公寓和六房式双钥匙单位。 此外，居民可以使用现场的各种设施。鸣翠苑距离东西线巴西立地铁站、巴西立巴士转换站（Pasir Ris Bus Interchange），及各种零售和餐饮选择应有尽有的白沙购物中心（White Sands Shopping Mall）不到 10 分钟步行路程。
 

2022年6月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

海皇阁 NEPTUNE COURT

项目细节 
地点：1-10马林风景路（Marine Vista）
邮区：15
地契时长：99年
最近地铁站：马林台（Marine Terrace）（800 米）
完工年份：1975年

项目简介
海皇阁是位于第 15 区的 99 年地契私有化中等入息公寓（HUDC）项目。这个拥有752 个单位的项目于 1970 年代完工，是公务员住房试点计划的一部分。海皇阁靠近百汇广场（Parkway Parade）购物中心和东海岸公园等便利设施。周围主要快速公路如东海岸公园大道（ECP）和泛岛快速公路（PIE）等，使出行更方便。在ECP上只需开车10 分钟，即可抵达樟宜机场（Changi Airport）和中央商业区（CBD）。

2022年6月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

北园公寓 NORTH PARK RESIDENCES

项目细节
地点：15-35义顺中1路（Yishun Central 1）
邮区：27
地契时长：99年
最近地铁站：义顺（Yishun）（50米）
完工年份：2018年

项目简介
北园公寓位于新加坡北部最大的区域购物中心纳福城（Northpoint City）的顶部，是星狮地产（Frasers Property）开发成功的众多综合用途项目的其中一个。 居民能享有无尽的生活便利，能直接前往商场内的 400 家零售和餐饮场所、公共图书馆和电影院。项目也与南北线义顺地铁站及义顺巴士转换站相连，居民通勤相当方便。北园公寓由 920 个住宅单位组成，不论一房式单位、小型公寓或五房式单位，项目的户型配置相当多样，当中还包括双钥匙单位。

2022年6月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

PRINCIPAL GARDEN
 

项目细节
位置： 91-99查理士太子弯（Prince Charles Crescent）
邮区：3
地契时长：99年
最近地铁站：红山（Redhill）（650米）
完工年份：2018年

项目简介
Principal Garden 坐落在一个环境清幽的住宅集中区，俯瞰

亚历山大水道（Alexandra Canal）及采士华园（Chatsworth Park）高级奢华的优质洋房区。四座高于地面的住宅大楼，共有663个住宅单位，位于里峇峇利（River Valley）边缘。其独特新颖的“80-20花园生活”概念（即80%绿色植物和20%建筑结构），为居民创造了一个绿意盎然且静谧安详的环境。Principal Garden 坐拥清幽环境的同时，也为居民提供不少生活便利，离市区只有少于20分钟的路程。红山地铁站离此只需不到10分钟步行，通勤者可直接通往中央商业区、乌节路或是莱佛士坊。公寓项目也设有许多设施，包括网球场、半场篮球场和一个 50 米的小型游泳池。

2022年6月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

水之都 WATERTOWN
 

项目细节 
位置：61-81榜鹅中路（Punggol Central）
邮区：19
地契时长：99年
最近地铁站：榜鹅（Punggol）（50米）
完工年份：2017年

项目简介
水之都，一个拥有 1,001 个单位的 99 年地契公寓项目，位于第 19 区榜鹅的中心地带，就在榜鹅水道（Punggol Waterway）旁。 它于 2017 年竣工，是榜鹅首个综合濒水开发项目。项目的底层商业楼水滨坊（Waterway Point）是座设有露天水滨餐厅和电影院的休闲娱乐购物中心。除了与水滨坊和榜鹅地铁/轻轨站相连外，居民还可以在榜鹅水道尽享各类运动和水上活动。这座公寓项目包括 11 座住宅楼，高度介于11 层到 14 层不等，有四种不同单位类型任君挑选：即Suites（一房式和两房式）、SOHO（两房式和 3房式单位）、Condominium（两房式和三房式单位）和 Sky Patio（两房式、三房式和四房式单位），以满足不同生活方式的需求。

2022年6月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

御川苑 RIVERBANK @ FERNVALE

项目细节
地点：11-17芬薇弄（Fernvale Close）
邮区：28
地契时长：99年
最近地铁站：拉雅轻轨列车站（Layar LRT）（350 米）
完工年份：2017年

项目简介
御川苑，于 2017 年完工的现代公寓项目，位于宁静的芬薇住宅区。芬薇是第 28 区盛港新镇一个相当新的住宅社区。御川苑由四座 19 层高的住宅大楼组成，共有 555 个单位。 项目单位的面积和户型种类繁多，有一房式到五房式的公寓，以及八个小屋单位（cabana）。御川苑俯瞰双溪榜鹅（Sungei Punggol）和盛港河滨公园（Sengkang Riverside Park）。 此外，它也靠近实里达航空园（Seletar Aerospace Park），以及即将建成的盛港西（Sengkang West）和宏茂桥（Ang Mo Kio）工业园。公寓距离拉雅轻轨列车站需五分钟步行，乘搭几站轻轨就能抵达盛港地铁转换站。

2022年6月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

丽敦豪邸 D'LEEDON
 

项目细节
地点：1-19礼敦岭（Leedon Heights）
邮区：10
地契时长：99年
最近地铁站：花拉路（Farrer Road）（600米）
完工年份：2014年

项目简介
丽敦豪邸是位于黄金地段第 10区的大型公寓项目。于2014 年竣工，这个含1,715 个单位的霸级开发项目，由凯德集团（CapitaLand）从前花拉阁（Farrer Court）重新发展而成。项目以其由国际知名建筑师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）设计的现代波浪形轮廓而闻名。丽敦豪邸楼高超过 36 层，是周边低层住宅区中最高的开发项目之一，居民可享附近植物园和武吉知马自然保护区无与伦比的景色。公寓设施包括两个大型游泳池、儿童游泳池、两个会所和户外健身设施。它距离登布西山（Dempsey Hill）和荷兰村（Holland Village）等休闲商业区也只有很短的车程，那里有无数个餐饮选择和夜生活场所。丽敦豪邸离环线花拉路地铁站只需步行五分钟，居民可轻松前往中央商业区和纬壹科技城（one-north）。项目周围也有多个主要道路和快速公路（如 PIE 和 AYE），能轻松通往全岛各地。

2022年6月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

单笔交易利润最高的项目都在市区中心

虽然 OCR私人公寓在项目总体平均利润方面遥遥领先，但就单笔交易利润方面来看，CCR公寓交易数量依然较多。从单笔交易毛利排名来看，榜上多数为 CCR 公寓单位，毛利润数额介于S$420 万到 S$182 万不等。 这些单位大多是面积超过 1,500sqft的大型公寓单位。榜上的二手公寓单位，持有期长短不一，最短的为 6 年，最长的超过 24 年。

2022年6月公寓转售交易毛利龙虎榜前十名

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

6 月份利润最高的交易是华丽园（Valley Park）20楼的一套四房式顶层公寓，利润超过 S$420 万。单位于 2006 年 5 月以近 S$336 万的价格购入，随后于 2022 年 6 月以 S$757 万的价格出售，持有期近 16 年。将持有期纳入考虑在内，屋主的年化利润为每年5.2%。这个999 年地契公寓项目于 1997 年竣工，位于里峇峇利中心地带。

虽然这十笔交易大部分为 CCR项目，但榜上有名的仅两笔 RCR 转售交易皆来自同一个项目，即位于丹戎禺（Tanjong Rhu）拥有 30 年历史的公寓 The Waterside。这两笔交易为第 20楼和第 9 楼的单位，成交价分别是 S$427 万和 S$420 万，所赚取的利润分别为 S$277 万和 S$230 万。

排行榜上十笔交易所带来的惊人利润，对那些有意购入这些项目的买家来说，或许足以让他们着迷。但我们应该时刻注意的是，利润只针对其特定的单位。换句话说，同一个项目中的另一个单位，不一定能换来相近的利润数额，因为房子的特征、入场价格和卖房时的市场条件，都有所不同。