选择性整体重建计划（Selective En bloc Redevelopment Scheme），简称SERS，是政府翻新老旧市镇的举措之一。组屋获选进入SERS 名单的屋主，将在特定替代地点获得新的替代单位，一般会在旧组屋的同个市镇内。

这些特定SERS 替代单位中，有一部分似乎随后在公开市场上，以可观的价格转售。但一般情况真的是这样吗？可观的转售价的背后，究竟有多少是因它们最低居住年限（MOP）条件有所不同，进而让它们 “赢在起跑点” ？
 

关于 SERS 计划
SERS替代组屋单位一般具备全新的99年屋契，但建屋发展局也有为部分 SERS组屋屋主提供较短的 50 年屋契。在SERS计划下，符合条件的组屋屋主在购买替代组屋时，将获得高达 S$30,000 的 SERS津贴、转售抽润（resale levy）或回扣津贴，以及由建屋局提供的房屋贷款。

首次 SERS活动于 1995 年 8 月拉开序幕，地点在中峇鲁（Tiong Bahru）。人们普遍认为，自己的组屋单位能获选进入 SERS 计划等同于“中奖”，因为受影响的屋主将能以楼市价格“以旧换新”，将现有旧单位脱售，并以津贴后的价格从建屋局手中购买全新单位，且附带安置福利。

毋庸置疑，成为 SERS 受益人的愿望，成了部分买家为老旧转售组屋支付高额房价的动力，他们或许还假设这些组屋最终会被选入SERS计划。这样的观念持续了一段时间，直至现实打破一切。 2017 年 3 月，当时的国家发展部部长黄循财，否定了政府将对所有组屋单位进行 SERS 计划的想法，并坚持只有少数单位会进行 SERS。事实上，SERS 活动的数量已从 1995 年至 2000 年期间的近 40 次，锐减到了 2010 年至 2021 年期间的 7 次。

转售市场上的 SERS 替代组屋
对于过去所有的 SERS 项目，屋主可以在选择替代单位之日起的七年，或从领取钥匙之日起的五年内，将新单位出售，以较早的时间点为准。这意味着屋主可以在房子年满五年最低居住年限（MOP）前，在转售市场上出售替代组屋。

许多人认为，在这项政策下，这些单位可以更早出售，同时具备更长的剩余屋契，并且能以更高的价格出售，从而使屋主获得与其他年满五年 MOP 的单位相比，更大的一笔意外收益。这个问题进一步成为人们关注的焦点，因为在近期落成的 SERS 替代项目之一 City Vue @ Henderson中，出现了几笔创纪录的百万转售交易。 [编注：建屋发展局于 2022 年 6 月修订了 SERS 替代组屋屋主的 MOP条例，他们将受相同的五年 MOP所限制。]

表1：近期SERS项目
 

来源：博纳研究、建屋发展局、Data.gov.sg（数据于 2022 年 8 月 12 日取得）** 自选择替代单位之日后的七年，或自领取钥匙之日后的五年 - 以较早日期为准

本文对2015 年至 2019 年间落成的七个新 SERS 替代项目，即City Vue、Clementi Cascadia、Kampung Green、Jurong West Blossom、Ping Yi Greens、Tiong Bahru View 和 Commonwealth 10中的转售交易进行分析。分析目的是为了了解这些 SERS 替代组屋，与市镇中的其他组屋相比，所得的价格有多少，及卖家将获得的利润近似值。
 

SERS单位转售价
纵观这七个项目于2022年完成的四房式单位转售交易数据，它们的成交价普遍高于所在市镇中的其他四房式单位。例如，City Vue 四房式单位以 S$916,000 平均价格转售，比红山（Bukit Merah）四房式组屋的平均价格高出了28.7%。为了尽量减少老旧转售组屋影响平均价格，博纳分析了一小批屋龄少于10 年的组屋，且距离 SERS 替代地段的距离不到两公里。即便如此，City Vue 四房式SERS替代组屋的平均转售价仍高出 13.1%（见表 2）。这个趋势在此次研究中的多数项目都相当明显。

表2：SERS 项目单位（四房式组屋单位）相对于同个市镇中临近单位的差价 
 

来源：博纳研究、建屋发展局、Data.gov.sg（数据于 2022 年 8 月 12 日取得）^非成熟组屋区

七个项目中的所有四房式转售单位，平均转售价皆高于同个市镇内，同个单位类型的整体平均转售价。与屋龄10 年以下的较新组屋相比，五个项目（City Vue、Clementi Cascadia、Kampung Green、Jurong West Blossom 和 Tiong Bahru View）的房价较高。勿洛Ping Yi Greens 和女皇镇 Commonwealth 10 的平均价格，则分别比同区屋龄少于10年的组屋平均价格，低了 8.7% 和 2.6%。Ping Yi Greens 平均价格会低于周围附近四房式组屋的平均价格，可能是因为 DBSS 项目 Belvia 和 Bedok Central 的交易，均以坚挺的价格转售。 与此同时，Commonwealth 10 的平均价格较低，可能是由于附近杜生路（Dawson Road）、锦茂连路（Ghim Moh Link）和荷兰通道（Holland Drive）较新组屋的转售价格较高。

SERS 单位的估计资本收益

表3：SERS项目平均估计资本收益增长（四房式转售组屋）
 

来源：博纳研究、建屋发展局、Data.gov.sg（数据于 2022 年 8 月 12 日取得）^非成熟组屋区

此外，特定替代组屋项目或预购组屋（BTO）代表项目于SERS公布年份的推出价格，与转售交易价格相比后，得出了这些SERS替代组屋单位的粗略利润收益分析。

据分析（见表 3），成熟市镇项目中的 SERS替代组屋屋主，在组屋推出之时购买替代单位并于 2022 年出售，估计平均资本收益介于S$226,000 至 S$485,000。 （注意：这个数字为粗略估算，将津贴纳入考量后，实际收益可能会更高；也会因单位个别属性的不同而有所差异。）

研究中，与代表项目 SkyVille 和 SkyTerrace at Dawson 的 BTO 启动价格相比，Tiong Bahru View 四房式转售组屋获得了今年最大的平均资本收益，达105%。与此同时，Ping Yi Greens的平均转售资本收益最低，为 52%——但这样的收益其实相当不错。

统整以上分析后，能得出以下要点：
1. 误区：SERS 替代单位的转售价永远高于其他转售组屋。条件优越且地点好的转售组屋（比如，高楼层的 DBSS组屋单位）与SERS组屋相比，可能会卖出更高的价格。

2. 误区：成熟市镇 SERS替代组屋会换来更高的资本收益。非成熟市镇组屋项目，即兀兰的Kampung Green和Jurong West Blossom，两者的估计收益分别约为 99% 和 95%，并在这项研究中排名第二和第三，仅次于 Tiong Bahru View。兀兰区域中心（Woodlands Regional Centre）和裕廊湖区（Jurong Lake District）精彩绝伦的转型计划，或将有助于支持这两个市镇的组屋需求和转售价格。

3. 事实：不论是不是SERS替换组屋，最关键的还是位置。本文截稿前，在评估的七个项目中，Ping Yi Greens在 2022 年四房式组屋转售交易中的估计平均资本收益最低。这可能与位置有关，Ping Yi Greens与其他项目相比，离地铁站稍远（距离勿洛地铁站 820m）且周围的设施较少（见表 4）。

表4：项目与地铁站之间的预估距离  
 

来源：博纳研究、One Map

先发优势？
另一个人们常提出的观点，SERS替代单位“较早MOP”意味着，这些屋主的单位能比其他组屋单位更早地进入转售市场。比如，今年在 City Vue 转售的二手组屋的剩余屋契超过 96 年，状态近乎全新，进而导致此类单位的转售价格更高。这或许也是个误区。

在表 5 中，每个项目四房式祖屋单位平均转售价格是按年份列出。据观察，所有项目在完成后的一至四年内都有转售交易。在一般情况下，新组屋在竣工五年后才有资格转售，但如前所述，在 2022 年 6 月修改条例前，SERS 替代单位屋主确实有不同的MOP时间。

按数据来看，显然SERS 替代组屋中，较早出售（因此具备更长的屋契）的单位，比起较晚出售的单位会有更高的价格。以 Commonwealth 10 为例，2017 年即落成后的两年，四房式单位的平均转售价为 S$775,000 ，但随着时间的流逝，价格继续攀升，今年已达到 S$838,000 。这种趋势在 Clementi Cascadia、Kampung Green 和 Jurong West Blossom 也很明显。

表5：各个项目每年的平均四房式单位转售价
 

来源：博纳研究、建屋发展局、Data.gov.sg（数据于 2022 年 8 月 12 日取得，黑色数值是项目落成五年后才脱售的组屋之平均转售价格，这五年可视为一般组屋的五年最低居住年限，而绿色数值为建成后少于五年内就脱售的组屋之平均转售价格）

可想而知，房价走势取决于当前的市场状况，而过去两年来活跃的组屋转售市场，受被压抑的需求、低利率和疫情复苏乐观情绪的刺激下，无疑帮助推高了组屋转售价格。