本地新零售场所租约行为守则预计将立法

政府很快将立法强制规定业者必须遵守一项涵盖零售空间租约行为的守则。这将有助于解决租户长久以来在协商零售场所租赁事项时所面临的租约问题，并为租户和商用空间业主提供解决纠纷的程序。博纳助理副总裁李兴炎（PropNex Assistant Vice President Lee Heng Eam）简要概括了新行为准则的内容及对房东和租户的影响。

什么是零售场所租约行为守则？
 

2021 年 3 月，政务部长刘燕玲在回应公平租约临时委员会（Fair Tenancy Pro Tem Committee）发布的新加坡零售场所租约行为守则（Code of Conduct for the Leasing of Retail Premises in Singapore）时表示：

“新加坡工商联合总会（Singapore Business Federation）宣布的新行为准则，是​​零售业向前迈进的重要一步。这是业界努力让主要利益相关者就零售场所出租，去制定并商定新指导方针和谈判原则，所带来的成果。

我们赞扬这样的协作与合作精神，因为自冠病疫情爆发以来，零售业面临了不少挑战。我们知道，所有参与方都非常努力地将整个零售业的利益放在首位，并在零售场所的租赁方面，朝着公平和平衡的立场迈进。这种有建设性且思虑周全的做法，为零售业克服挑战并在后疫情时代变得更加强大，奠定了坚实的基础。当然，消费者将能从一个更精彩活跃且富有竞争力的零售环境中受益。”

简而言之，零售场所租约行为守则是业界努力的成果，旨在为零售场所的业主和租户之间建立公平且对等的关系，并通过开创更活跃且具竞争力的零售市场来让消费者受益。部长所发表的言论不无道理，毕竟成本会通过产品和服务的定价，转移至消费者身上。

具体内容是什么？
本文截稿前，奉行行为准则并非强制性，但在立法后，业者就必须依法遵循。零售场所租约行为守则第2版于2022 年 3 月 15 日修订，共有 39 页（包括封面和目录），内容如下：

1. 守则目的；
2. 守则所涵盖的合格零售场所（约 3 页）；
3. 进行谈判的指导原则（A 部分）；
4. 主要租赁条款的 11 项租赁原则（B 部分）；
5. 可包含在租赁/租赁协议中以遵守守则的示例条款（B 部分附表 1、2 和 3）；
6. 信息数据透明度（C 部分）；
7. 调解纠纷与准则的实际执行（D 部分）；及
8. 一份供租赁/租赁协议发起人填写的清单（即表明遵循或偏离了哪些原则）（D 部分附录 1）。

11条租赁原则包括：

1. 排他性条款；
2. 准备租赁协议的费用和第三方费用；
3. 广告宣传费和服务费；
4. 业主进行重建工程而由业主提前终止合约；
5. 销售业绩；
6. 重大不利变化；
7. 租户提前终止租约；
8. 保证金；
9. 建筑面积变更；
10. 建筑物维护；和
11. 租金结构。

11条租赁原则中的每一项都指出了，在协谈与它们相关的租约条款时，租户和业主能做和不能做的事情。

此外，租赁原则中有哪项需强制遵循，或哪项能在业主和租户双方同意的情况下偏离，皆有相关说明。 D 部分附录 1 中的清单可提供简略参考。

有哪些零售场所将受到影响？
零售场所是否受到守则的保护将取决于其用途。即使是推车档（push cart）或售货站（kiosk），只要该场所的用途符合合格零售场所用途（Qualifying Retail Premises Uses），就会受到准则的保护。

对房东的影响有哪些？
如果您是合格零售场所的业主，就需要查阅当前的出租手法和租赁文件，为守则立法时做好准备。

需要注意的是，当守则获立法时，合格零售场所的公司及个人业主将受其所约束。

对租户的影响有哪些？
如果您是合格零售场所的租户，一旦守则获准立法，了解准则的具体内容，将在您来日协商租约条款时派上用场。

零售场所租约行为守则会进一步修订吗？
自首次推出直至本文截稿前，零售场所租约行为守则已经过多次修改，并且很可能在未来进一步修订，以解决实际执行后所产生的基本问题。 公共咨询将于 2022 年 8 月 5 日结束，而修订内容备受业内人士期待（这就是本文尚未详尽探讨守则具体内容的原因）。守则的实际应用尚未区分业主/租户的大小规模，这或将在守则立法实施中发挥作用。

如何遵守零售场所租约行为守则？
截稿时，私人业主依旧可以自愿决定是否要遵守租约行为守则。若有意愿遵从，在洽谈和起草租赁文件时就必须考虑以下问题：

1. 需要包括哪些内容？
2. 需要删除哪些内容？
3. 需要修改哪些内容？
4. 守则中哪些条款可以偏离？
5. 哪些条款必须遵守？

当零售场所租约行为守则通过立法，博纳房地产中介和顾问将准备推出新的文件来配合遵守行为守则，并向消费者和我们的员工汇报相关事宜。