著：朱家君

据博纳研究所分析的买卖禁令数据，住房需求相当稳健，使2022年9月份OCR和RCR的二手私人公寓获得了相当可观的利润。

在此需事先说明博纳研究所采用的研究方法。每间单位所赚取的利润，是将2022年 8月份的转售成交价，与买卖禁令中的上一次购买价格进行比对而得出。随后再为个别公寓项目计算它们的平均利润。为了尽一切可能去减低抽样失误的可能性，本次分析排除了当月交易量少于五笔的转售公寓项目。

郊区公寓称霸十大最高转售利润龙虎榜 
农历鬼月带来的市场平静，促使8月份转售市场放缓，但转售价格和交易量随后于9月份回暖。9 月份转售利润最高的十大项目，平均利润介于S$32 万到将近 S$90 万不等。

按平均利润进行排名，9月份转售利润最高的十大项目以中央区外（OCR）的项目为主。榜上利润最高的是汤申上段（Upper Thomson）位于新民径（Sin Ming Walk）的怡馨苑（The Gardens at Bishan）公寓项目，9月份共有五笔转售交易，每笔交易的平均收益都将近S$ 900,000。 紧随其后的项目也在OCR，勿洛（Bedok）旭日湾（Costa Del Sol）每笔交易的平均利润超过 S$870,000。

十大私人公寓^最高转售利润龙虎榜（按平均毛利* 排行的十大转售公寓项目）
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 
^当月交易量少于 5 笔的项目皆不被纳入本次分析内

*每个单位的利润取自本次转售交易与上一笔交易之间的比对；平均利润是按一个项目中，当月成交的所有转售交易利润来计算。 这里计算出的利润是总额——并不包含卖方印花税、需支付的利息、税金和其他相关的撤资成本。

#年化利润是年复合年均增长率，所显示的是转售时间点至物业上一次交易时间点期间的回报率，以年百分比的形式表示。计算公式为：【（当前转售价）/（购买价格）】^年数-1
分析按市区重建局房地产资讯系统的可用数据进行

不出所料，能进入前十名的多数项目都有相当吸引人的地点特征，比如位于市区边缘或是在地铁站附近（丽水湾Waterbank at Dakota、绿盛邨Botanique at Bartley、峰景苑High Park Residences），进而协助保持价格的坚挺和优势。与此同时，榜上也有不少项目具备独特的建筑风格和外貌（怡馨苑、翠城新景 The Interlace、吉宝湾映水苑 Reflections at Keppel Bay、丽敦豪邸）

以下是2022年9月份上十大公寓项目的相关细节：

 

怡馨苑 THE GARDENS AT BISHAN
 

项目细节 
地点：新民径（Sin Ming Walk）
邮区：20
地契时长：99年
最近地铁站：光明山（Bright Hill）（150米）
完工年份：2004年

项目简介
怡馨苑是个位于第 20 区城市边缘的私宅项目，于 2004 年落成。项目建筑风格的灵感取自欧洲国家的花园，以罗马柱、精致华丽的雕刻、欧式圆顶凉亭和喷泉花园为特色，散发着空灵魔幻的氛围和童话故事般的独特魅力。这样的建筑风格在新加坡这个现代化的21世纪城市中属难得一见。项目含756间单位，分布在四栋20 层高的公寓塔楼中，俯瞰项目内的游泳池和庭院。怡馨苑距离汤申-东海岸线（TEL）新开通的光明山地铁站只需两分钟步行，通勤者只需 10 至 15 分钟即可前往市区。

2022年9月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

旭日湾 COSTA DEL SOL
 

项目细节 
地点：碧湾路（Bayshore Road）
邮区：16
地契时长：99年
最近地铁站：勿洛（Bedok）（1,800米）/ 碧湾（Bayshore）（建造中，125米）
完工年份：2003年

项目简介
旭日湾是位于东海岸一个拥有 906 个单位的私宅项目。居民可欣赏东海岸最纯粹且无边无际的海天景色。虽然离项目最近的勿洛地铁站需15 分钟步行，但在不久的将来碧湾地铁站通车后，居民的通勤便利将有明显的提升。项目靠近百汇广场（Parkway Parade）和东海岸公园（East Coast Park）等便利设施。东海岸公园大道（ECP）和泛岛快速公路（PIE）等主要快速公路也为项目提供出行的便利。通过ECP前往樟宜机场（Changi Airport）和中央商业区（CBD）只需 15 分钟车程即可。 居民还能充分享用各种公寓设施，包括小型健身游池、水疗池、儿童戏水池、网球场、健身房和烧烤区。

2022年9月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

吉宝湾映水苑 REFLECTIONS AT KEPPEL BAY 
 

项目细节 
地点：吉宝湾景（Keppel Bay View）
邮区：4
地契时长：99年
最近地铁站：直落布兰雅（Telok Blangah）（500米）/港湾（Harbourfront）（750米）
完工年份：2013年

项目简介
吉宝湾映水苑是由知名建筑师丹尼尔·林贝斯金（Daniel Libeskind）设计的地标性海滨住宅项目，坐落在第4区吉宝湾沿岸。项目含1,129住宅单位，由六座24 至 41 楼高的住宅塔楼及11 座六至八楼高的低层别墅公寓楼组成。除了坐享吉宝湾一览无余的锦绣美景和畅通无阻滨海通道外，居民还能享尽各种生活便利，附近有许多购物好去处，如怡丰城（Vivocity） 和港湾中心（Harbourfront Centre），且距离圣淘沙岛只需五分钟车程。于2013年落成的吉宝湾映水苑，位于港湾地铁转换站和直落布兰雅地铁站之间。项目设施包括烧烤区、健身房、游乐场、网球场、居民会所、按摩池，及小型健身泳池。

2022年9月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

翠城新景 THE INTERLACE
 

项目细节 
地点：德普路（Depot Road）
邮区：4
地契时长：99年
最近地铁站：拉柏多公园（Labrador Park）（1.1 公里）
完工年份：2014年

项目简介
翠城新景，这个屡获殊荣的住宅开发项目，由著名的国际建筑师奥雷·舍仁（Ole Scheeren）设计。项目住宅楼环环相扣层层堆叠，循着六角形格式，并因这如此非一般的建筑设计，而成为一个独特的地标。环环相扣的大楼形成一个垂直村落（vertical village），拥有层层叠叠的空中花园，及私人和公共顶层露台，为新加坡的城市景观增添一道绚丽独特的色彩。翠城新景在当今许多公寓项目千篇一律的建筑设计中，如同凤毛麟角般的存在。项目共有1,040 个单位，分布在31栋六层楼高的住宅楼，住宅楼围绕八个主题各异、用来促进空气流通和自然光线的大庭院。

翠城新景位于亚历山（Alexandra）德普路，只需短短几分钟步行，就能抵达吉门营房（Gillman Barracks）及其不拘一格的餐饮选择。通勤者能在少于15 分钟的时间内到达市区。拉柏多公园地铁站距离开发项目只需约10 分钟步行。只需开几分钟车，或乘搭几站地铁，就能通往乌节路购物带。

2022年9月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

丽水湾 WATERBANK AT DAKOTA
 

项目细节 
地点：达哥打弯（Dakota Crescent）
邮区：14
地契时长：99年
最近地铁站：达科达（Dakota）（150 米）
完工年份：2013年

项目简介
丽水湾是一个拥有 616 个单位的99 年租地契私人公寓项目，位于第 14 区的达哥打弯，就在芽笼水道旁。丽水湾2由 UOL 开发并于2013年竣工，距离环线（CCL）达科达地铁站仅一箭之遥，附近有许多便利设施和学校。这个项目含五座高达 20 层的住宅大楼，并提供了五种不同的单位户型来满足居民不同的生活方式与需求。单位户型种类包括，为外籍专业人士设计的一房式单位，到可容纳一个大家庭的五房式单位。

2022年9月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

峰景苑 HIGH PARK RESIDENCES
 

项目细节 
地点：芬薇路（Fernvale Road）
邮区：28
地契时长：99年
最近地铁站：丹甘轻轨列车站（Thanggam LRT）（50米）
完工年份：2019年

项目简介
峰景苑，于 2019 年完工的现代大型公寓项目，位于环境清幽的芬薇住宅区。芬薇是第 28 区盛港新镇（Sengkang New Town）一个较新的邻里社区。这个私宅项目由六座 25 层高的塔楼组成，共有 1,390 个单位。 项目提供多个不同的单位面积和户型，从小型公寓到洋房和半独立式洋房都有。这个壮观的大型项目还拥有近 120 个设施，包括零售单位、餐馆、托儿中心、无边泳池（infinity pool）、户外电影院、健身房、脚踏车道等。 此外，它靠近实里达航空园（Seletar Aerospace Park），以及即将建成的盛港西工业园（Sengkang West Industrial Park）和宏茂桥工业园（Ang Mo Kio Industrial Park）。 项目就在丹甘轻轨列车站旁，距离盛港地铁转换站只需几个车站。

2022年9月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

PRINCIPAL GARDEN
 

项目细节 
位置： 91-99查理士太子弯（Prince Charles Crescent）
邮区：3
地契时长：99年
最近地铁站：红山（Redhill）（650米）
完工年份：2018年

项目简介
Principal Garden 坐落在一个环境清幽的住宅集中区，俯瞰

亚历山大水道（Alexandra Canal）及采士华园（Chatsworth Park）高级奢华的优质洋房区。四座高于地面的住宅大楼，共有663个住宅单位，位于里峇峇利（River Valley）边缘。其独特新颖的“80-20花园生活”概念（即80%绿色植物和20%建筑结构），为居民创造了一个绿意盎然且静谧安详的环境。Principal Garden 坐拥清幽环境的同时，也为居民提供不少生活便利，离市区只有少于20分钟的路程。红山地铁站离此只需不到10分钟步行，通勤者可直接通往中央商业区、乌节路或是莱佛士坊。公寓项目也设有许多设施，包括网球场、半场篮球场和一个 50 米的小型游泳池。

2022年9月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

丽敦豪邸 D'LEEDON
 

项目细节 
地点：1-19礼敦岭（Leedon Heights）
邮区：10
地契时长：99年
最近地铁站：花拉路（Farrer Road）（600米）
完工年份：2014年

项目简介
丽敦豪邸是位于黄金地段第 10区的大型公寓项目。于2014 年竣工，这个含1,715 个单位的霸级开发项目，由凯德集团（CapitaLand）从前花拉阁（Farrer Court）重新发展而成。项目以其由国际知名建筑师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）设计的现代波浪形轮廓而闻名。丽敦豪邸楼高超过 36 层，是周边低层住宅区中最高的开发项目之一，居民可享附近植物园和武吉知马自然保护区无与伦比的景色。公寓设施包括两个大型游泳池、儿童游泳池、两个会所和户外健身设施。它距离登布西山（Dempsey Hill）和荷兰村（Holland Village）等休闲商业区也只有很短的车程，那里有无数个餐饮选择和夜生活场所。丽敦豪邸离环线花拉路地铁站只需步行五分钟，居民可轻松前往中央商业区和纬壹科技城（one-north）。项目周围也有多个主要道路和快速公路（如 PIE 和 AYE），能轻松通往全岛各地。

2022年9月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

绿盛邨 BOTANIQUE AT BARTLEY 
 

项目细节 
地点：巴耶利巴路上段（Upper Paya Lebar Road）
邮区：19
地契时长：99年
最近地铁站：巴特礼（Bartley）（340 米）
完工年份：2019年

项目简介
绿盛邨是位于第 19 区繁华的实龙岗市镇边缘的一个大型私宅项目。其797 个单位分布在九栋17 层高的大楼，单位户型组合包括一房式、两房式和三房式单位。绿盛邨距离环线巴特礼地铁站只需三分钟步行，半小时内即可抵达中央商业区。 居民可乘搭地铁前往实龙岗或大成（Tai Seng），只需短短几分钟路程即可轻松满足一切日常生活所需。项目位于城市边缘且靠近地铁站，因此广受不少年轻专业人士和外籍人士的欢迎。项目附近也有主要快速公路，只需开车15 分钟即可到达中央商业区和乌节路购物带。

2022年9月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

翠湾园 THE BAYSHORE
 

项目细节 
地点：碧湾路（Bayshore Road）
邮区：16
地契时长：99年
最近地铁站：勿洛（Bedok）（1,800米）/ 碧湾（Bayshore）（建造中，125米）
完工年份：1996年

项目简介
翠湾园是远东机构（Far East Organisation）于 1996 年建造的霸级私宅项目，拥有 1,038 个单位。离项目最近的勿洛地铁站需步行 15 分钟才能抵达，但在不久的将来碧湾地铁站开放时，居民通勤便利将大大提升。项目靠近百汇广场和东海岸公园等便利设施。东海岸公园大道和泛岛快速公路等主要快速公路也为项目提供出行的便利。通过ECP前往樟宜机场和中央商业区只需 15 分钟车程即可。 居民还能充分享用全套的公寓设施，包括烧烤区、高尔夫球练习场、游戏室、按摩池、游乐场、桑拿房、游泳池、台球室、居民会所、多功能活动厅、健身房。

2022年9月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

单笔交易利润最高的项目都在市区中心

虽然郊区私人公寓在项目总体平均利润方面遥遥领先，但就单笔交易利润方面来看，CCR单笔交易利润依然较高。从十大单笔交易毛利排名来看，榜上多数为市区中心或市区边缘的公寓单位，买卖禁令中所显示的毛利润数额介于S$660万到 S$200 万不等。 这些单位大多是面积超过 1,500sqft的大型公寓单位，并来自建于1990年代至2000年代初屋龄较老的公寓项目。榜上的二手公寓单位持有期长短不一，最短一年，最长则超过20年。

2022年9月公寓转售交易毛利龙虎榜前十名
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

2022年9月份利润最高的交易是吉宝湾映水苑一间40楼顶层豪华公寓单位，毛利润是笔惊人的S$660 万。据市建局房地产资讯系统上的买卖禁令，这个单位于2021年9月购得，随后于 2022 年 9月以 S$1,760万脱售，持有期刚满一年。

与此同时，9月份利润榜上第二名的交易是葛兰轩（Grange Residences）一间17楼的单位，以大约S$429 万的利润售出。项目于 2004 年竣工，位于市中心乌节路附近。由于新楼盘开盘价格正在上涨，外加部分购房者选择把握机会在黄金地段买下超值单位，因此CCR 最近的转售市场活动相当强劲。

排行榜上十笔交易所带来的惊人利润，对那些有意购入这些项目的买家来说，或许足以让他们着迷。但我们应该时刻注意的是，利润只针对当中的特定单位。换句话说，同一个项目中的另一个单位，不一定能换来相近的利润数额，因为房子的特征、入场价格和卖房时的市场条件，都有所不同。