Property Conveyancing: What Your Lawyer Should Be Doing For You

房产转让：买卖双方产权转让律师的必尽职责

PerspectivesNovember 16, 2022

本文由 Anthony Law Corporation 提供

产权转让律师为客户服务，需要的是时间、成本，及最重要的娴熟的法律实践。产权转让律师需负责确保房产交易能够顺利进行，包括文书处理和结算流程。但是，具体工作和职责范围将因他们所代表的客户方而有所不同。

以下是卖方律师及买家律师的具体职责差异及他们所需负责的工作内容：

卖家产权转让律师 Seller’s Conveyancing Lawyer	买家产权转让律师 Buyer’s Conveyancing Lawyer
获取客户的指示并查验客户出售房子的能力。	获取客户的指示并查验客户购买房子的能力。
在新加坡土地管理局进行搜索。	在新加坡土地管理局进行搜索。
按照房产所有权，草拟销售合同（Contract for Sale）草稿。	向本地政府部门进行查询
在适当的情况下，就草稿内容征求卖方（vendor）的批准。	向卖方律师初步了解任何必知事项。
将草稿合同提交给买方的律师。	按照房产所有权内容去仔细阅读和审查销售草稿合同。
与买方律师商定草稿合同条款。	结算、批准并退回买方正式签署的草稿合同以及买方支付的定金与相应的消费税（如果有）。签约前，对卖方进行破产或司法管理和清盘相关的搜索，并更新房产的所有权搜索内容。
签订合同并收取定金加上相应消费税（如果有）支付给卖家或是在指定银行或新加坡法律学院（Singapore Academy of Law）等机构的特殊转让户头。	在签约事宜了结后提交买方的买卖禁令。建议买方执行保险（如果需要）。安排为合同加盖印章以缴纳从价印花税（ad valorem stamp duty）。如果物业是住宅房产，安排买方签署关于额外买方印花税（“ABSD”）的强制性声明书。告知买方需要支付的 ABSD 数额，并在 14 天内在合同上盖章（如果适用）。如果物业是住宅或工业地产，向卖方律师索取一份由卖方正式签署的卖方印花税（“SSD“）强制性声明原件的副本和一份印花税证明书副本（如需支付 SSD）。
从买方律师处获得一份买方在合同上应支付的印花税证明书副本。	产权调查 - 细读和检查房产权契约，将房产权要求申请（Requisitions on Title）发给卖方律师。
如果物业是住宅或工业地产，请安排卖方签署卖方印花税（“SSD”）强制性声明书。通知卖方需支付的SSD数额（如有需要），并在 14 天内为合同盖章。	如果买方通过质押或抵押房产来进行融资，请向出租人、相关政府机构或法定机构申请（如有需要）批准房产的质押或抵押。
如果物业是住宅房产，需从买方律师处获取一份由买方/受益人正式签署的额外买方印花税（“ABSD”）强制性声明书原件的副本（除非买方/受益人是非个人或是公司实体），以及印花税证明书（如果需要支付 ABSD）。	获取房产权要求申请正式答复后，准备产权转让文书草稿（或转让文书）并提交给卖方律师来批准。
从卖方处获取房产权文件，并转发给买方律师，承诺按要求退回。	准备正式进行产权转让（或转让文书）。检查卖方完成交易的账户，并告知买方完成买下房子所需的款项以及相应的消费税（如果有）。
向出租人、相关政府机构或法定机构申请批准出售房产（如有需要）。	针对卖方进行破产或司法管理以及清盘搜查，视实际情况而定。
针对房产权要求申请产权回复买方律师。	最后一次搜索房产权，然后完成交易（如果确认内容未纳入转让文书，则准备撤回托伦斯所有权（Torrens Title）买卖禁令。）
批准买方律师提交的产权转让书草稿（或转让文书），并连同卖方完成交易的指定账号一起交回给买方律师。通知买方支付交易完成款项的方式。	完成交易。登记转名/转让。
如卖方为非本地居民，就这位非居民卖方的身份是否是物业交易商签署确认函（Letter of Confirmation）（如过买方要求）。
完成交易。
根据《房地产税法》（第 254 章）第 19 条，准备并向首席税务评估员（Chief Assessor）提交房产权转让电子通知书，并按照《建筑维修与分层地契管理法令》（第 254 章）第 65(2) 条的指示，提交产权转让通知 (30C) 给管理公司（如适用）。（需将副本提供给买方律师）。

N.B.：如果卖方或买方是一家公司，请向新加坡会计与企业管理局（Accounting and Corporate Regulatory Authority）进行搜索，并获取客户组织简章备忘录（Memorandum）和公司章程（Articles of Association）以及董事会决议（Board of Directors’ Resolutions）的文件副本。

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