博纳精选

November 23, 2022

房东起诉租客拖欠租金却败诉,究竟为什么?

著:李兴炎


看这篇部落格前,法院最近就Leow Ban Hong v Eng Wei Guang, Brendon Joshua1(“本案”)的裁决仅针对案发事件一切事实真相,情况特殊,而并不代表:(1) 租户可以拖欠租金;(2) 房东只能放弃追讨租金和争取其他补救措施。让我们接着了解本案的具体来龙去脉,以及面临租金拖欠情况时该做和不该做的事情。

事件经过
本案的房东(Landlord,简称LL)与租客(Tenant,简称TT)于2022年1月4日订立租约(Tenancy Agreement,简称TA),每月4日需支付S$3,000租金。

TT未能在2022年4月4日,准时支付2022年4月4日至2022年5月3日的租金,LL的律师于2022年4月13日发出通知,行使LL终止TA的权利,并要求TT于2022年4月28日搬离房子( “第一次通知” )。

2022年4月25日,TT的亲戚向LL的房屋经纪提议,向LL支付S$6,300作为2022年4月4日至2022年6月3日的租金及LL的$300律师费,交换条件是让LL撤销第一次通知。

LL的房屋经纪表示会和LL谈谈,希望LL能接受这个提议。

2022 年 4 月 26 日,LL 的房屋经纪将 LL 的银行账户发给 TT 的亲戚。S$3,300的款项于2022 年 4 月 27 日支付,另外S$3,000于2022 年 4 月 28 日付款。

2022 年 4 月 29 日,LL 的律师致函 TT( “第 2 次通知” ),表示 LL “并未撤销终止租赁协议” ,但同意将搬迁日期延长至 2022 年 5 月 28 日,如果在 2022 年 5 月 28 日或之前再支付 S$3,000 ,就可选择延长搬迁日期至 2022 年 6 月 28 日。

此后双方继续有来往,但 TT 并没有继续支付任何款项。

对簿公堂
LL 于 2022 年 6 月 16 日提交原诉申请2( “OA” )并寻求以下命令:(a) 移交房屋的命令;
(b) 从 2022 年 6 月 2 日到空屋移交(vacant possession)之日,索取每月双倍租金 S$6,000;
(c) “未付租金” 之上按10% p.a.合同利率;
(d) 费用;及
(e) 对被告欠原告的款项的损害赔偿评估。

OA 的成败取决于,LL 是否以正当合理的方式执行了他取消租约的权利。

OA 于 2022 年 9 月 9 日开庭审理,法院裁定 LL 未能有效行使其收回房子的权力,因为他的律师未能及时发出要求偿还租金的 “正式索偿” (formal demand)。

“正式索偿” 属强制性要求
要让房子的没收受到法律的承认,就必须进行 “正式索偿” 租金付款的程序,除非租赁协议中包括 “无论是否已提出正式索偿” 这句话才能免除(即 “限制条款” “Proviso”)。如果需要进行 “正式索偿” ,也必须在租金到期之日提出,不得晚于此日。

本案中的TA没有上述提到的限制条款,因此必须通过正式索偿来要求付款。第一次通知虽然终止了租约并要求TT搬出,但并没有强制要求TT支付租金。因此, “正式索偿” 不存在,所以 LL 未能有效执行自己取消租约的权利。

为了解析的完整性,即使第一次通知符合“正式索偿”的要求,但在本案中,这封信并没有在租金到期的确切日期送出,即 2022 年 4 月 4 日。

放弃没收权
本案引出的另一个问题是,LL接受 $6,300的行为,是否等同于LL主动放弃了租约中的没收权。法院没有针对这个问题作出决断,因为没必要。没收权在事情的最初本来就执行无效,因此没有被放弃的可能性。不过,有部分观点认为,接受租金付款的行为是否构成弃权,则取决于支付的款项是不是被当成 “租金” 而被支付和接受。

该做的事
本案对大家来说是个及时的提醒,充分了解法律和法律上的要求后,就要在面临租金违约问题时采取正确的行动。未能发出 “正式索偿” 造成了 LL最终损失惨重(除了律师费外,LL 可能还需偿还TT的费用 )。

因此,请务必确保租赁协议中包括限制条款(或类似的词语或短语)。这将废除发出 “正式索偿” 的法律要求,并在面临违约租户时,为房东消除一个(关键)步骤。

如果没有附上限制条款,请切记要 (1) 向租户发出 “正式索偿” 要求偿还未付租金,以及 (2) 在违约之日准时发出,不能晚于那一日。

在提出 “正式索偿” 后,可以在 “宽限期” 3 后通过自助或法院产业收回令(Writ of Possession)再度申请。房东也可以向小小额索偿法庭(Small Claims Tribunals)提出索赔,他们有权发出空屋移交令4

最后,房东应时刻确保他们在签约前就已彻底了解租赁协议的内容,并确保自己的理解与房屋中介所解释的租约内容是一致的。

结论
无需多言,不能做的事与应该做的事完全相反。

博纳就交易相关文件特别录制了解说视频,如房地产代理的八个指定表格(8 Prescribed Estate Agency Forms)、收购献议(Offer to Purchase)、选购权书(Option to Purchase),以及新加坡律师公会(Law Society of Singapore)所制定的Conditions of Sale 2020。有关意向书(Letter of Intent)和租赁协议(Tenancy Agreement)的视频正在制作中。

这些视频开放给所有人,消费者可以在签署任何相关文件前随时随地观看。


1 [2022] SGDC 224
2 原诉申请是在关键事实没有争议的情况下,确定争议的法院程序。
3 租赁协议的租金违约条款中找得到,通常是在租金到期应付后的七天内。
4 可以下链接中获取更多信息:https://www.judiciary.gov.sg/civil/understand-outcomes-small-claim.
 


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