私人住宅价格和组屋转售价格抵挡了冠病疫情 2020 年第二季出现小幅上涨

2020 年 7 月 24 日
私人住宅房地产
根据市区重建局公布的最新房地产统计数据，继上一季度下滑了 1% 后，新加坡的整体私人住宅价格在2020 年第二季意外上涨了 0.3%。第二季价格的小幅上涨扭转了本月早些时候发布的初步估计当中 1.1%跌幅的预测。

从第一季到第二季，私宅价格的上涨在有地和非有地住宅市场中相当广泛，其他中央区（RCR）除外。2020 年第二季，非有地住宅市场引领了涨幅，上涨了 0.4%，受到核心中央区（CCR）价格上涨 2.7% 和中央区外（OCR）价格小幅上涨 0.1% 所推动。其他中央区内，第二季房价下跌 1.7%，比上一季 0.5% 的跌幅来得更大。与此同时，有地住宅价值在 2020 年第一季下滑了 0.9% 后，在第二季保持不变。（见表1）。

就销量而言，2020 年第二季度售出 2,664 间私宅房地产（见图表 1），较 2020 年第一季售出的 4,269 间私宅环比下降 37.6%。按年计算，销量比 2019 年同期的 4,766 间单位同比下降了 44.1%。

私宅价格和市场前景：
博纳首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：
“尽管冠病疫情和经济放缓，但房地产价格似乎已经排除万难，于 2020 年第二季出现小幅增长。这次的涨幅是个惊喜，2020 年第二季前所未有的安全距离措施和群众集会限制，导致示范单位关闭和转售市场停滞不前。此外，第二季几乎没有重大项目推出，这通常会协助提振销量和支撑价格。

我们认为住宅房地产市场在危机面前表现良好，这证明了房地产业的坚韧，它以强劲的基本面应对了危机，多年来的各种房地产措施抑制了市场的过度繁荣。总体来说，我们相信发展商可以从这组数据中得到一些慰藉，这些数据表明销售和价格已顽强地抵御了或许是新加坡和世界所面临的最大危机。

2020 年上半年房地产价格指数累计下跌了0.7%。考虑到 2020 年第二季的回弹和我们对市场的观察，我们将今年房价的预测调整为下跌 1% 至 2%，而不是先前预测的 3% 跌幅。我们的实地观察表明，私宅价格将会保持相当稳定。拥有强大持有力的发展商一般不会主动降价，而是在买家保持价值意识的情况下采用敏感定价策略。此外，房屋价值可能会在短期内获得更多支撑，因为陆续仍有几个新项目即将推出，以及经济在未来几个季度里复苏的潜力，尽管复苏并不全面。与此同时，今年发展商的销售额可能会下降至约
7,500 间单位（不包括执行共管公寓Executive Condominium，简称EC）——比 2019 年的 9,912 间下降约 24%。”

新私宅销售和需求概况：
博纳研究与内容主管黄秀瑩：
“随着发展商准备推出更多价格符合市场现况的项目，我们认为 6 月份的新私宅销售势头在未来几个月里仍有机会重现。虽然经济低迷可能导致一些买家推迟购买房产的决定，但我们认为温和的利息和强有力的财政政策措施将帮助企业和个人大范围撑起住房需求并支撑销售。

2020 年第二季，发展商在一级市场共售出了 1,713 间新单位（不包括 EC），比 2020 年第一季的 2,149 间减少了 20.3%，同比下降了27.1%。总的来说，2020 年上半年 （1H）的新私宅总销量为 3,862 间，比 2019 年上半年下降了 7.6%。

2020 年第二季售出的新私宅中，中央区外（OCR） 的大众市场住宅占新私宅总销售额的 49%（833 间）。OCR 项目，例如聚宝园（Treasure At Tampines）、锦泰门第（Parc Clematis）和悦湖苑（The Florence Residences）上一季在销售排行榜上名列前茅，并且似乎在保持价格相当稳定的同时，持续稳定地将单位售出。根据房地产资讯系统（Realis）的数据，这三个项目的中位数成交价在第二季皆略高于各自推出初期时的价格（1% 到 6% 之间）（见表 2）。

博纳研究指出，2020 年第二季售出的新私宅中有 90%低于 S$200 万，略高于上一季的 86%。与此同时，根据房地产资讯系统的数据，61% 已成交的新单位面积低于 800 平方英尺（2020 年第一季：63%）。这些数据再度验证了买家对价格相当敏感，并且多数在购房时的态度谨慎。

随着发展商逐步将单位卖出，截至 2020 年第二季末，未售出库存量从上一季的29,149 间继续下降至 27,977 间（见图表 2）。根据过去 10 年新私宅销售量平均约为一年 12,000 间，清空剩余未售出的单位只需要两年多的时间。即使采用每年 7,000 间单位的保守销售率，未售出的库存也有望在大约四年内售罄——这仍然是一个相当良好的进度。”

 

组屋转售
建屋发展局 (HDB) 也发布了组屋转售价格指数，该指数显示基于前三季稳健的价格，公共组屋单位的转售价格在 2020 年第二季上涨了 0.3%（见表 3）。 0.3%的涨幅也高于 7 月初公布的初步估计中所显示的 0.2%增长。这标志了组屋转售价格在 2013 年至 2018 年连续六年下降后，连续第四个季度保持在负数区域之外。组屋转售价格指数（131.9）现在比2013年第二季的历史高峰数值（149.4）低 11.7% 。

组屋转售价格和前景：
博纳首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：
“组屋转售市场可能在 2020 年第二季触底，价格比上一季小幅上涨了 0.3%。 2019 年下半年，我们开始看到组屋转售价格稍微有所改善。这无疑得益于住房政策的各种改变，包括额外安居津贴（Enhanced CPF Housing Grant）、较高的收入顶限以及放宽使用公积金购买旧组屋的规定。冠病疫情期间，价格在最近几个季度依然能保持坚挺的事实反映了组屋转售市场的强劲，卖家仍然有足够的持有力并能够维持他们的要价。

我们认为，有助于保持组屋转售市场价格相当稳定的因素包括：1）30% 的偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio）； 2）转售单位的买家多为自住业主；3）有限的投机活动； 4）转售组屋的潜在需求良好。因此，我们预计组屋转售价格将在今年剩余时间内保持平稳，2020 年全年有机会出现高达1%的微小涨幅。

就销量而言，2020 年上半年总共有 9,319 间组屋转售。我们预计 2020 年全年的整体组屋转售量将落在 21,000 至 22,000 之间，而 2019 年转售的单位量为 23,714 间。”

组屋转售交易：
博纳研究与内容主管黄秀瑩：
“从 2014 年开始，组屋转售交易一直处于增长轨迹（见图表 3），每年增长直至去年的 23,714 间单位。我们看到销售势头蔓延到了 2020 年第一季，当时就有 5,893 间组屋转售。顺带一提，2020年第一季的销售是自 2012 年以来第一季中最高的季度组屋转售量。

我们认为，2020 年第二季组屋转售量环比下降 41.9%至 3,426 间，这并不代表这类房产需求减弱，而是反映了疫情阻断措施和解封第一阶段措施的影响，这些措施限制了房屋代理员进行看房活动及达成销售。确实，随着经济重新开放，交易量明显增加，从而提振了 6 月份的交易量。

转售单位的需求可能会保持相当良好，我们预计组屋转售量将在未来几个季度内有所改善。同时，鉴于新加坡人民的高储蓄率，我们认为家庭财富应该能够为因失业而立即抛售房屋的情况提供一些缓冲。”