房地产住宅市场在 2020 年逆转了冠病疫情忧虑；价 格在 2020 年第四季触及多年季度高位

新加坡，2021 年 1 月 22 日——新加坡房地产住宅市场在 2020 年表现突出，扭转了冠病疫情和经济萎靡不振的局面，实现了出色的销售和温和的价格增长。2020 年下半年，被压抑的房屋需求、市场流动性充裕、低利息以及市场情绪的大幅改善提振了私人和公共住房市场。

2020 年第四季私人住宅房地产统计
市区重建局（URA）的最新数据显示，2020 年第四季整体私宅价格上涨了 2.1%，这是自 2018 年第二季公布的 3.4% 增长以来最高的季度涨幅。这与本月早些时候公布的初步估计持平。
 

随着所有子市场在本季实现了更坚挺的价格，2020 年第四季的价格上涨是由非有地私宅细分市场所推动，该细分市场的房价上涨了 3.0%。值得一提的是，其他中央区（RCR）的非有地私宅价格引领了涨幅，上涨了 4.4%，因为 The Linq At Beauty World 和鼎瑞苑（The Landmark）等新推出的项目帮助支撑了该子市场的价格。

核心中央区 （CCR），尽管冠病疫情肆虐，非有地私宅价格仍具有韧性。 CCR 房价上涨了 3.2%，这可能是受到主要销售市场的支持，其中几个先前推出的项目从第三季到第四季的中位数价格较高。与此同时，12 月推出的悦文荟（Clavon）和翠宁苑（Ki Residences At Brookvale）帮助刺激了中央区外（OCR） 的价格上涨，第四季的价格涨幅为1.8%。值得注意的是，悦文荟和翠宁苑（2020 年第四季）的中位数价格分别为每平方英尺 S$1,637 和S$1,766 ，高于每平方英尺 S$1,632 的 OCR 子市场中位数价格。

2020 年全年，私宅价格继 2019 年上涨 2.7% 后攀升了
2.2%。 截至 2020 年第四季，市区重建局私人住宅房
地产指数以 157 点的读数创下新高——比2013 年第三
季的近期高峰（154.6 点）高出了1.6%。

根据市区重建局的数据，发展商在 2020 年第四季售出了 2,603 间新私宅（不包括执行共管公寓Executive
Condominium，简称EC），使 2020 年的新私宅总销量达到 9,982 间，比 2019 年的 9,912 间增长了 0.7%。转售私宅市场也见证了旺盛的需求，交易量从 2020年第三季的 3,467 间上升 22.6% 达到4,249 间。全年转售交易量同比增长 19.9%，达10,729 间。

博纳首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：
“2020 年在一个乐观积极的情况下结束，私宅市场并
未受到冠病疫情的挑战和经济衰退的影响。受新加坡
推出疫苗的乐观情绪和经济改善的鼓舞，2020 年第四
季房屋销售和价格进一步走强，完成了下半年的显着
转变。我们预计这种势头会持续下去；从鑫悦府
（Normanton Park）良好的接受率可以看出，2021 年
已有了很好的开始。据报道，鑫悦府在发布的周末售
出了 600 间单位。

许多推动 2020 年房地产市场发展的销售驱动因素，例如低利息、有效的防疫管理以及经济复苏的希望，今年将继续刺激购买兴趣。我们预计 2021 年有可能售出 8,000 至 9,000 间新私宅（不包括 EC），低于 2020 年的销量，主要是由于供应趋紧而非买家缺乏热情。特别的是，我们认为转售市场值得关注，并预计转售交易量将在 2021 年再次超过 10,000 间单位，因为与许多新推出项目相比，转售细分市场的入门价格被认为更具吸引力。

2020 年，本地买家坚定地推动了购房需求，新加坡人占整体私宅交易（新私宅销售、转售私宅和楼花转售）的 82% 左右。根据市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）的数据，这是自 2001 年以来新加坡人购买私宅的最高比例，当时就占2001年总销售额的近 84%。我们相信许多本地买家对他们的房地产购买采取了中长期的视角，并有动力进入市场来利用较低的借贷利息和有吸引力的房地产。

经济发展局（Economic Development Board，简称
EDB）最近宣布，商业投资将在 2020 年达到 S$172 亿，创下 12 年新高，这无疑能鼓舞人心的。随着新加坡今年恢复增长的希望和更加乐观的前景，我们预计私宅价格在 2021 年将小幅攀升 3% 至 4%。另一个支持价格的因素是未售出库存有所下降，截至2020年第四季末已从上一季的26,483 间单位降至 24,296间单位（不包括EC）。尽管我们对前景大致上持乐观态度，但冠病病例的卷土重来、经济复苏不平衡和就业情绪疲软仍是今年的主要风险。我们认为房价不太可能大幅飙升，因为买家仍然对价格非常敏感，而且降温措施依然存取，以遏制市场过度高亢。”
 

转售组屋
建屋发展局（HDB）还发布了其组屋转售价格指数（HDB Resale Price Index），指数显示2020 年第四季公共组屋单位的转售价格上涨了 3.1%，这是自2011 年第三季所实现的 3.8% 价格增长以来，组屋转售价格指数九年来最大的季度涨幅。 3.1% 涨幅格略高于 2020 年 1 月 4 日初步估计中所显示的 2.9% 增长。

2020 年全年，组屋转售价格上涨了 5%，这是自 2012 年以来最大幅度的年度价格增长，其中转售组屋价格上涨了 6.5%。截至 2020 年第四季末，组屋转售价格指数仍比 2013 年第二季的高峰数值低了 7.6%。

根据建屋发展局的数据，2020 年第四季有 7,642 宗转售组屋交易，将全年转售量推高至 2020 年的 24,748间，比 2019 年转售的 23,714 间高 4.4%。

 

博纳研究与内容主管黄秀瑩：
“建屋发展局的最新数据显示，组屋转售价格出现相当强劲的回弹和活跃的销售，应该会给组屋业主带来欢呼。从 2013 年到 2018 年，组屋转售价格连续六年下降，因此 2020 年 5% 的价格增长对组屋业主来说将是一则喜闻乐见的消息。鉴于组屋转售房屋价格长时间处于低迷，我们认为 2020 年的价格上涨是可以衡量的，我们预计今年价格可能会再上涨 3% 至 5%。

我们认为购买兴趣在 2021 年应会保持相对良好健康，因为进入市场的新转售组屋供应量正在增加，将有助于刺激需求和支撑价格。通常，这些较新的组屋对买家很有吸引力，因为它们的剩余租赁期较长且价值较高。此外，由于这些单位相当新，它们的状况往往更好，并且会吸引希望保持低装修成本的买家。

估计，有 25,530 间组屋单位可能会在 2021 年达到 5 年最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP），使它们有资格在转售市场上出售。这高于2020 年的 24,163 间单位。支持转售组屋需求的其他因素包括为首次购房者提供的高额房屋津贴、新预购组屋（BTO）施工延误的担忧以及低利息环境。我们预计2021 年组屋转售交易量可能会超过 25,000 间。”