媒体新闻稿

December 08, 2022

新私宅需求坚挺,政府将在 2023 年上半年增加新私宅供应

2022 年 12 月 8 日,新加坡——政府今天宣布了 2023 年上半年(1H2023)的公共土地销售计划,正选名单(Confirmed List)中的私宅供应进一步增加。这是每半年一次的政府售地计划(GLS)活动中,连续第五次增加正选名单的住宅单位数量。

即将展开的政府售地计划将包含七个正选地段,这些地段将提供 4,090 个住宅单位(包括 700 个执行共管公寓EC单位)以及总建筑楼面(GFA)达106,400 sqm的商业空间。 值得注意的是,这是自 2014 年上半年,正选地段住宅单位数量最多的一次,当时的正选名单共推出了4,630 个单位(见图 1)。 即将进入市场的正选地段住宅供应量,比 2022 年下半年提供的 3,505 套高出了 16.7%,同时也比 2022 年上半年的 2,785 套高出 46.9%。
 

图表1:政府售地计划下正选/备售名单地段将能提供的单位数量

来源:博纳研究、国家发展部


2023 年上半年政府售地计划的正选地段和备售名单中都有好几个新地段。七个正选地段中就有四个首次亮相,即冠军大道(Champions Way)和媒体圈(Media Circle)的住宅用地,以及滨海花园弯(Marina Gardens Crescent)和裕廊湖区(Jurong Lake District)的两个白色地段(white site)。 其他 三个正选地段则是惹兰登布树(Jalan Tembusu)、伦多中路(Lentor Central),以及淡滨尼62街B地段(Tampines Street 62 Parcel B)。淡滨尼62街B地段EC用地,就在最近推出的景丽轩(Tenet EC)旁边。2023 年上半年土地供应中,中央区外的住宅单位(包括EC)占单位总数的略多过一半(见表 1)。

表1:各区域2023年上半年正选名单地段估计能提供的单位数量

区域地段估计单位数量全区域总数
其他中央区 RCR滨海花园弯 Marina Gardens Crescent*
惹兰登布树 Jalan Tembusu
媒体圈 Media Circle*

775
840
355

1,970

中央区外 OCR伦多中路 Lentor Central
冠军大道 Champions Way*
裕廊湖区 Jurong Lake District*
淡滨尼 62 街 B 地段 Tampines Street 62 (Parcel B) (EC)

475
345
600
700

1,420 (不包括 ECs)

700 (EC)

来源:博纳研究、国家发展部(*为首次公布的地段)

同时,包含九幅地段的备售名单(Reserve List)将能提供3,625个住宅单位(包括855个EC单位)、530间酒店客房,和总建筑楼面达93,350sqm的商业空间。其中四幅地段首次推出,分别是伦多花园(Lentor Gardens)、大巴窑1巷(Lorong 1 Toa Payoh)、田园弄(Plantation Close)(EC),以及榜鹅径(Punggol Walk)的一个30年地契的短期租赁商业用地。其余备售名单地段包括,松林B地段(Pine Grove Parcel B)、金文泰1道(Clementi Avenue 1)、信佳弄(Senja Close)EC地段、兀兰2道(Woodlands Avenue 2)白色地段以及里峇峇利路(River Valley Road)酒店地段。

整体来说,2023 年上半年政府售地计划的正选地段和备售名单,将在全岛各个地区提供 7,715 个住宅单位、530 个酒店客房和总建筑楼面199,750 sqm的商业空间。即将提供的商业空间面积是自2016 年下半年以来最大的。

2023 年上半年政府售地计划的一大亮点是占地 6.8 公顷的巨型白色地段,由三幅地段组成,连接裕廊东地铁转换站和跨岛线(CRL)上未来的裕廊湖区地铁站。这幅地段将启动裕廊湖区(JLD)下一阶段的开发,并将按照主要发展商(master developer)模式进行开发。拟议的白色地段综合发展项目,将在未来五到十年内展开工程,以满足市场需求。 政府表示,作为第一阶段发展的一部分,得标者将被要求建造总建筑楼面至少 70,000 sqm的办公楼和 600 个私宅单位,但将有一定的灵活性,可根据市场需求逐步淘汰剩余供应。

博纳产业首席执行官伊斯迈:

“本次政府售地计划,是自 2014 年上半年以来,最多的正选地段单位数量。增加政府售地计划住宅供应的举措符合市场需求,因为过去一年来,私宅的需求超过了未售单位数量。 然而,我们希望正选名单能提供更多 OCR 地段,因为OCR市场所面临的供需失衡更为严重。 截至 2022 年第三季,OCR 中只剩 3,417 个未售未完工单位(不包括 EC),数量远低于 2011 年至 2021年约 6,600 个 OCR 单位的年平均新私宅销量。OCR非有地新私宅(不包括 EC)的平均交易单价,在2022 年第三季突破了S$2,000psf大关。我们认为在 OCR 注入更多的住房供应可能会帮助维持房价的稳定。

由于今年开盘的新项目有限,我们预计 2023 年新推出项目会出现些许被压抑的需求,而这些新政府售地地段能让开发商补充他们的土地库存。2023年上半年将推出的地段,体现了政府为注入更多活力和增加 伦多(Lentor)、媒体城(Mediapolis)以及全新滨海南区(Marina South)等地区的人口密集度和活跃度所做出的努力。

我们也相当期待JLD白色地段,它将成为裕廊区下一阶段转型的催化剂。实际上对新加坡来说也会起相同的作用,因为它能刺激新的经济活动,并为裕廊区增加更多的就业机会和住房。政府选择以主要发展商模式来发展地段,因此我们认为招标过程可能会采用双信封投标制(two-envelope tender system),即项目设计和概念以及投标价格将被纳入销售考量内。

鉴于政府的规划和开发目标是将 JLD 转变为新加坡市中心以外最大的商业区,我们认为采用主要发展商模式是恰当的。这将为成功得标的开发商提供一定的灵活性,可以根据市场需求逐步规划地段的开发,获得规模经济(考虑到项目需批量采购供应品和服务)并促进大规模城市再生项目的生产力提高。JLD 地段将吸引在项目开发、财务信誉和长期愿景方面拥有良好记录的大型房地产公司。

2023年上半年政府售地计划,让开发商有了很好的地段选项,不论是滨海花园弯和裕廊湖区的两幅白色地段,到较小的地段媒体圈和冠军大道。两幅白色地段的规模庞大,土地价格与风险也会更高。备售名单中的地段,还为开发商提供把有需求的地段 “勾出” 销售的机会。我们注意到,政府已在榜鹅径置了一个30 年地契的短期租赁商业用地,可建造约 8,400 sqm办公空间,以支持办公楼去中央化(decentralisation)和离家较近工作空间的需求。尽管地契较短,但榜鹅径周围缺乏商业办公空间,我们预料榜鹅径地段应该会引起浓厚的兴趣。”

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