新加坡，2024 年 8 月 20 日——政府推出更多措施为组屋转售市场降温，并提高首次购房者（尤其是中低收入家庭）购买公共住房的津贴。

为了鼓励购房者谨慎借贷，政府已将建屋局房贷的贷款与估值比率（Loan-To-Value，简称LTV）顶限从 80% 修订为 75%，这将减少借款人可得的贷款金额。这是自 2021 年 12 月以来的第四轮房地产降温措施，也是直接影响公共组屋市场的第三次降温（见表 1）。值得注意的是，自 2021 年 12 月，建屋发展局发放的贷款 LTV 已从 90% 收紧至 75%。
 

表 1：近几轮房地产降温措施

来源：博纳研究、国家发展部

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）表示：“降温措施的出现并不令人意外，因为转售组屋需求旺盛，导致价格在最近几个季度的增速更快。与此同时，百万转售组屋数量也成了各大媒体头条，这可能引发了人们对公共住房可负担程度的担忧。总体而言，我们认为将 LTV 降至 75% 也许能对转售市场最顶端降温有帮助，因为获得建屋局贷款的买家能借的钱会比之前的少。

伊斯迈指出：“然而，最新LTV 限制不会影响通过银行融资（LTV 为 75%）来购房的部分买家，因为他们的每月家庭收入超过 S$14,000 ，不符合申请建屋局贷款的资格。我们虽然没有具体数据，但这群高收入买家可能是导致转售市场组屋价格水涨船高的因素。因此，我们怀疑新降温措施或许不会影响这些买家，他们可能继续以更高的价格购买他们心仪的组屋。”

LTV顶限下调，贷款金额减少，组屋买家需支付的首期付款会更高。例如，当LTV降至 75%，一套售价 S$300,000 的组屋，首期付款达 S$15,000 （见表 2）。8月19日宣布的措施也包括增加公积金额外安居津贴（Enhanced CPF Housing Grant，简称EHG）。对许多中低收入家庭来说，上调后的EHG将能抵消首付款方面的差额。

表 2: LTV下调如何影响首付款差额 

来源：博纳研究

EHG 上调将为预购组屋（BTO）和转售组屋的首次购房者提供帮助。符合条件的首次购屋家庭可获得的最高EHG数额，从之前的S$80,000增加到S$120,000。符合条件的首次购房单身人士可获得的最高EHG则从修订前的S$40,000上调至 S$60,000。购买转售组屋的津贴总额可能更高，因为还有近居购屋津贴（Proximity Housing Grant，简称PHG）（最高 S$30,000 ）和公积金购屋津贴（CPF Housing Grant）（最高 S$80,000 ）。首次购房家庭购买转售组屋最高可获得 S$230,000，首次购房单身人士则可获得最高 S$115,000 （PHG 和公积金购屋津贴分别为单身人士提供最高 S$15,000 和 S$40,000的津贴）。

EHG 修订经过设计，让收入较低的家庭获得较高的津贴额，即公平也有助于提高可负担性。总体而言，所有收入群体都将享不同程度的 EHG 增幅，但平均月收入S$8,000 至S$9,000的家庭（单身人士则为 S$4,000 至S$4,500 ）除外。月收入超过S$9,000 （单身人士为 S$4,500 以上）的家庭无法获得 EHG。

博纳产业研究和内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）表示：“EHG 增加对首次购房者有帮助，但我们还是会留意措施对组屋转售市场可能产生的意想不到的影响。例如，EHG增加可能会刺激转售组屋的需求，因为加上近居购屋津贴和公积金购屋津贴，购房者能申请的津贴数额相当可观。此外，一些转售组屋卖家可能会坚定维持他们的组屋要价，因为他们认为买家如今能拿到更高的津贴。”

整体来说，最新的降温措施可能会抑制高端市场的部分需求，但博纳预料这些变化不会对整个组屋转售市场产生重大影响。