重燃的买气与市区边缘新盘合力催动9月份开发商销售

黄秀瑩(Wong Siew Ying) 市场研究与产业内容主管
Fazilla Nordin 企业通讯与业务发展副总监
NewsOctober 15, 2024
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2024年10月15日,新加坡—— 9 月份新私宅销量大幅增长,原因是购房兴趣重燃,以及市区边缘新盘项目收获了良好销量。开发商于9月售出 401 套新私宅(不包括执行共管公寓EC),较 8 月份211 套的销量激增了 90%。与 2023 年 9 月相比,销量同比增长了 85%。

将最新销售数据纳入考量,房地产开发商在 2024 年第三季共售出约 1,188 套新私宅(不包括 EC),使今年前首九个月的新私宅总销量达到 3,077 套(2024 年第一季:1,164 套;2024 年第二季:725 套)。博纳产业预测,2024 年全年新私宅销量将介于为 5,000 至 5,500 套(不包括 EC)。
 
 

来源: 博纳研究、市区重建局


9 月开盘的新项目是美世界(Beauty World)的 8@BT,于开盘周末卖出总单位量158 个的 53%。总体而言,开发商于9月推出的待售新单位共计 437 个,这包括早前已开盘的项目。9 月份推出的单位数量环比增长了 60.7%,开发商于8月份推出的单位数量则为 272 个。

其他中央区(RCR)是9月新私宅销售三个子市场中的领头羊,受 8@BT 的销量所带动。开发商共售出 221 个新 RCR 单位,与 8 月份的 66 套相比,销量增长了三倍多。RCR 单位约占 9 月份新私宅销售的 55%。8@BT 是9月最畅销的 RCR 项目,以中位数价格每平方英尺 S$2,727售出83 个单位。与此同时,松林(Pine Grove)的松岩轩(Pinetree Hill)在第二阶段开盘后,销量于9 月份激增。松岩轩共卖出72 个新单位,中位数价格为每平方英尺 S$2,501。这是今年迄今为止松岩轩表现最好的月销售业绩。

中央区外(OCR)9月份销量也见长。9 月份,OCR新私宅销量共计 165 套,比上个月易手的 125 套多出约 32%。最受欢迎的OCR 项目是 顶林佳苑(Hillhaven),以每平方英尺 S$2,120的中位价售出 46个单位。9 月份,一些 OCR 项目的销售也出现增长,包括 Hilllock Green、Lentoria、秘林嘉园(The Myst)和 Pollen Collection。

核心中央区(CCR)方面,开发商于9月售出了 15 套新房,比8月份成交的 20 套较少。这是自 2009 年 1 月售出 13 个单位以来,CCR 每月新私宅销量最低的一次。自政府在 2023 年 4 月收紧额外买家印花税 (ABSD) 税率,CCR推出的新盘项目数量较少,进而让CCR 销售陷入低迷。9 月份 CCR 畅销项目双冠军是 19 Nassim 和康邻豪庭(Klimt Cairnhill),两个项目分别以每平方英尺 S$3,608和每平方英尺 S$3,517 的中位数价格,各售出三个单位。

 EC 领域方面,开发商在 9 月份售出了 32 套新单位,较 8月份成交的 36 套新 EC 单位下跌了 11%。昱丰嘉园(Lumina Grand)EC 是9月的畅销项目,销量共计11个单位,中位数价格为每平方英尺 S$1,486。市区重建局数据显示,截至9月底,市场尚有约170个新EC单位待售。符合资格的EC买家到了11月会有更多选择,建有504个单位的登加(Tengah)项目翠怡园(Novo Place)即将推出市场。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩(Wong Siew Ying):

“2024年9月,8@BT 的推出广受好评,现有项目的销量与前几个月相比有所增加。9 月份新私宅销量的上升可能反映了市场中购房兴趣的重新燃起。一些买家可能会在观察市场一段时间后决定此时入场买房。由于价格保持相对稳定,且最近美联储降息可能提振市场情绪,这也许会促使一些买家尽早采取行动,他们或许考虑到价格可能会在需求开始改善的时候增长。

继 9 月份销售,我们预计 10 月和 11 月的交易量将进一步上升。今年表现一直相当低迷的新私宅销售似乎有可能在 2024 年的最后几个月出现扭转。10 月,Meyer Blue 在开盘时成交了 226 套私人公寓中的 50%。建有348 个单位的景林嘉园(Norwood Grand)即将推出,可能会出现被压抑的需求,因为这是自 2012 年以来在兀兰(Woodlands)推出的首个私人公寓项目。值得注意的是,Meyer Blue 是自 7 月以来,连续第三个在开盘周末就拿下至少 50% 认购率的新项目(Kassia 52%;8@BT 53%)。

与此同时,市场预计 11 月将有大批新楼盘上市,包括嘉乐轩(Emerald of Katong)、鑫丰瑞府(Chuan Park)、宁芳苑(Nava Grove)、誉岭峰(Union Square Residences)和翠怡园(EC)。这些楼盘都将在年底学校假期开始前上市,个个具备吸引人的特点,可能会满足市场上不同群体的需求,包括首次购房者、组屋提升者和投资者。

买卖禁令数据显示,三个子市场的非有地新私宅的整体成交中位价都出现增长,CCR环比上扬5%、RCR环比增长4.1%,而OCR则环比上涨0.2%(见表1)。总体而言,我们认为新私宅价格将保持坚挺,价格方面可能会出现小幅增长,尤其在即将推出好几个新项目的RCR。

表1: 每月各区域非有地新私宅中位数成交价($PSF)(不包括EC)

 

核心中央区CCR

其他中央区RCR

中央区外OCR

2024年1月

$3,190

$2,576

$2,079

2024年2月

$3,121

$2,547

$2,068

2024年3月

$3,244

$2,523

$2,250

2024年4月

$3,326

$2,597

$2,100

2024年5月

$3,282

$2,725

$2,137

2024年6月

$3,241

$2,569

$2,100

2024年7月

$3,066

$2,579

$2,096

2024年8月

$3,290

$2,493

$2,125

2024年9月

$3,456

$2,594

$2,129

2024年9月

环比%变动

5.0%

4.1%

0.2%

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统(数据于2024年10月15日截取)

 

表 2: 每月非有地新私宅销售(不包括EC)的买家居民身份国籍占比

买家居民
身份国籍

2023年5月

2023年6月

2023年7月

2023年8月

2023年9月

2023年10月

2023年11月

2023年12月

2024年1月

2024年2月

2024年3月

2024年4月

2024年5月

公司机构

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

外籍人士(NPR)

3.0%

4.7%

1.3%

2.5%

5.4%

6.4%

1.7%

3.6%

1.1%

2.0%

1.6%

3.5%

2.8%

新加坡

永久居民

10.4%

12.2%

9.9%

16.8%

11.9%

9.6%

12.5%

9.4%

10.2%

14.3%

6.2%

14.1%

14.7%

新加坡公民

86.6%

83.1%

88.8%

80.7%

82.7%

84.0%

85.8%

87.0%

88.8%

83.7%

92.2%

82.4%

82.5%

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统(数据于2024年10月15日截取)

我们认为,9 月新私宅销售另一个值得高兴的现象是新加坡买家比例的强劲增长。从买卖禁令数据来看,90.3% 新私宅(非有地和有地)的买家是新加坡公民,这是自 3 月份以来的最高比例(见图 2)。相比之下,9 月份外国买家(非永久居民)占比则仍保持在 1.5% 的低位,而新加坡永久居民购买的新私宅比例为 8.4%。

随着多个新楼盘陆续开盘,外加买家重返之前已开盘的项目,我们持乐观态度,认为开发商销售活动可能会以强劲的势头结束今年,与2024 年初疲软的开局相反。博纳预计,全年新私宅销量可能达 5,000 至 5,500 套左右(不包括 EC)。”

表2:2024年9月畅销私宅项目龙虎榜(不包括EC)

 

项目

区域

2024年9月

售出单位

2024年9月

中位数价格($PSF)

1

8@BT

RCR

83

$2,727

2

松岩轩PINETREE HILL

RCR

72

$2,501

3

顶林佳苑HILLHAVEN

OCR

46

$2,120

4

莉丰嘉园TEMBUSU GRAND

RCR

32

$2,431

5

HILLOCK GREEN

OCR

22

$2,224

6

LENTORIA

OCR

19

$2,163

7

秘林嘉园THE MYST

OCR

16

$2,082

8

双悦园THE CONTINUUM

RCR

11

$2,843

9

景乐苑SCENECA RESIDENCE

OCR

10

$2,074

POLLEN COLLECTION

OCR

10

$2,272

10

LENTOR HILLS RESIDENCES

OCR

9

$2,087

来源: 博纳研究、市区重建局(2024年10月15日)

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