新私宅销售连续第二个月强势回归，开发商 于10 月份共售出 738 套新房（不包括执行共管公寓EC）。2024年10月的新私宅销量从9月份的401套环比增加 84%，而9月的销量从8月的环比增幅为 90%。自去年11 月卖出784 套新私宅后，10 月份的销售数字是近一年来最高的月销量。与去年同期相比，开发商销量比 2023 年 10 月售出的 204 个新私宅增长了超过3.5 倍。

博纳产业预计，11 月新私宅销售将受到大量极具吸引力的新盘项目的大力推动，这些项目一共将提供约 3,550 套新单位（包括一个 EC 项目），所有细分市场的一级市场销售将受这一阵顺风驱动。博纳产业预计，开发商销量可能在 2024 年全年达6,000 个新私宅，2024 年第四季的销量会更高。

兀兰的景林嘉园和丹戎加东（Tanjong Katong）的Meyer Blue是10月份推出的两个新项目，共占 10 月份销售额的 56% 左右。在景林嘉园销售的推动下，中央区外 (OCR) 夺下10 月份新私宅销售榜首的桂冠。
 

10 月份 OCR 新私宅销量共计458 套，相比上个月售出的 165 个新私宅激增不少。OCR 和整体市场中最畅销的项目是景林嘉园，于10 月份 售出348 个新单位中的292个，中位数价格为每平方英尺 S$2,081（见表 2）。先前开盘的几个项目也支撑了OCR销量，当中包括以中位数价格每平方英尺 S$2,236售出36个单位的Hillock Green，还有以中位价每平方英尺 S$2,241 售出29个单位的悦府伦庭（Lentor Mansion）。 OCR 的销量将在 11 月保持高位，新项目鑫丰瑞府（Chuan Park）在11 月 10 日开盘当天就将其 916 套单位中的 76% 售出。

其他中央区 (RCR)方面，10 月份新私宅销量为 248 个单位，比 9 月份售出的 221 个增加了 12%。交易量主要受新推出的 Meyer Blue 和早前推出的松岩轩带动。Meyer Blue以每平方英尺 S$3,240 的中位价售出 124 个单位，而松岩轩则以每平方英尺 S$2,541 的中位价售出 71 个单位。莉丰嘉园（Tembusu Grand）的销售速度也依旧稳定，26个单位以每平方英尺 S$2,388 的中位价成交。同样，RCR 销量可能会在 11 月份激增，誉岭峰（Union Square Residences）、嘉乐轩（Emerald of Katong） 和宁芳苑将陆续进入市场。上周末（11 月 9 日），誉岭峰开盘时就售出 366 个单位中的 75 个。

与此同时，开发商售出32套位于核心中央区 (CCR) 的新房，是9 月份成交的 15 个单位的两倍以上。这是 CCR 销量七个月来首次出现月度增长。康邻豪庭（Klimt Cairnhill）CCR销量的 41%，销量共计 13 套新单位，中位数价格为每平方英尺 S$3,302。紧随其后的是卖出7个单位的柏南华庭（One Bernam），中位价为每平方英尺 S$2,876。值得注意的是，诺维娜（Novena）项目32 Gilstead 以约S$1,280 万到 S$1,450 万不等的价格售出 4 个单位（全部由外籍买家收购），是10 月份成交价格最高的新房。与其他两个子市场一样，CCR 11 月份的销售额也有望上升。将于 2025 年 1 月正式推出的新项目首福（The Collective at One Sophia），自本月初开始进行私下预览以来，已售出 367 个单位中的 39 个。

EC 领域方面，开发商 10 月份共售出 28 套新单位，较 9 月份成交的 32 套新 EC 单位少了约 13%。North Gaia 是10月份最畅销的 EC 项目，销量共计13 个单位，中位数价格为每平方英尺 S$1,310。截至 10 月底，市场上只有 146 套未售出的新 EC 单位。有限的供应量对将于本周末（11 月 16 日）开盘并建有504 个单位的登加（Tengah）项目翠怡园（Novo Place EC）来说是个好兆头。

开发商于10月共推出 534 套新单位，比 9 月份投放市场的 437 套单位增加了 22%。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

“开发商 10 月份销量共计 738 套，创下2023 年 11 月以来的最高月销量。市场上推出的大型楼盘数量有限外加谨慎的市场情绪，导致2024 年大部分时间的新私宅销售活动陷入低迷。博纳产业留意，悲观情绪已经开始转变，市场情绪似乎正在好转，特别是9 月美联储大幅降息（0.5%百分点）之后。11月初，美联储宣布再次降息四分之一个百分点，这对许多屋主、潜在买家和房地产投资者来说是一个好消息。

10 月份新私宅销售主要由景林嘉园（Norwood Grand）和 Meyer Blue 两个新楼盘推动。与此同时，较早推出的松岩轩（Pinetree Hill），也趁隔壁建有552 个单位的新项目宁芳苑（Nava Grove）开盘前，继续卖出剩余单位。松岩轩在9月卖出63个新单位后，于 10 月份售出 71 个单位。这是松岩轩自 2023 年 7 月上市以来两次最强劲的月销售。

以单位认购率来看，景林嘉园是迄今为止2024 年表现最好的新项目，开盘销量达总单位量的84%。这是自 2012 年 Parc Rosewood 以来，兀兰（Woodlands）首次推出私人公寓项目。十多年来新楼盘的匮乏造就了被压抑的需求，景林嘉园又靠近兀兰南（Woodlands South）地铁站，优越的地点也吸引了买家。Meyer Blue 销售也让人眼前一亮。Meyer Blue靠近加东公园（Katong Park）地铁站，尽管价格较高且近年来第15区有好几个项目开盘，但依旧售出总单位量226个的一半以上。

表 1：2024年每月非有地新私宅成交价位（不包括EC）

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据截至2024年11月15日）

从定价来看，我们观察到，过去几个月以来，非有地新私宅（不包括EC）成交价低于 S$200 万的单位数量依旧不少（见图表 2）。10 月份S$200万以下的交易占销售额的 42.3%，与 9 月的 42.6% 大致上持平。今年低于S$200万的交易，最高占比来自 7 月份的销售，非有地新私宅售价低于 S$200 万的单位约占约 63%，受Kassia 和水岸华庭（SORA）交易驱动。一般来说，开发商对新房采取敏感定价，因为买家仍然注重价格，低于 S$200 万的价格通常对许多潜在买家来说比较合胃口。

与此同时，10月份外国买家占新私宅销售（非有地和有地）的比例依旧较低，为 2.7%。从绝对数量来看，外籍人士（非永久居民）购买的单位共计20个，单位来自32 Gilstead、8@BT、康宁河湾（Canninghill Piers）、康邻豪庭、悦府伦庭、Meyer Blue、景林嘉园、松岩轩、雅诗轩（The Arden）和嘉湖庭（The Lakegarden Residences）。

11 月将有大量新盘项目上市，我们认为11月的新私宅销量可能会激增，提振一级市场。2024 年全年销量或将达到约 6,000 套新私宅（不包括 EC），稍稍低于 2023 年卖出的 6,421 套。市场情绪的回升和新私宅销售势头可能会延续到 2025 年，届时买家可以期待一系列有吸引力的项目陆续开盘。2025 年上半年，或将有 20 个新项目待推出，包括大巴窑1巷（Lorong 1 Toa Payoh）的 The Orie、金文泰1道（Clementi Avenue 1）的逸泰雅居（ELTA）、综合发展项目Parktown Residence等。“

表2：2024年10月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC）

来源: 博纳研究、市区重建局（数据截至2024年11月15日）