2025年 1月 2 日,新加坡——初步估计显示,整体私宅价格在 2024 年第四季创下新高,大量新项目开盘和强劲销售业绩推高了价格。与此同时,2024 年第四季组屋转售价格继续上涨,但增速较缓,这是近年来组屋转售量最疲软的季度之一。
2024 年第四季市区重建局私宅房地产指数(初步预估)
2024 年第四季,私宅价格环比增长 2.3%,扭转了上一季 0.7% 的环比跌幅(见表 1)。这是自 2023 年第四季环比增长 2.8% 以来,价格增长最快的一季。由此,2024 年全年累计价格涨幅达到 3.9%,延续了2022 年以来价格增长放缓的趋势。初步估计显示,市区重建局私宅房地产指数在 2024 年第四季创新高,指数为 209.4 点。初步预估的交易数据截至 12 月中旬,最终数据将于 1 月 24 日公布。由于 12 月最后几周没有新房源上市且销售活动疲软,预计最终数据与初步预估数据之间的不会有太大的差距。
表 1: 市区重建局私宅房地产价格指数(PPI)
价格指数 | 2023年 第一季 | 2023年 第二季 | 2023年 第三季 | 2023年 第四季 | 2023年 第四季 | 2024年 第一季 | 2023年 第二季 | 2023年第三季 | 2024年第四季 (初步预估) |
(环比 % 变动) | (同比 % 变动) | (环比 % 变动) | |||||||
整体PPI | 3.3 | -0.2 | 0.8 | 2.8 | 6.8 | 1.4 | 0.9 | -0.7 | 2.3 |
有地私宅 | 5.9 | 1.1 | -3.6 | 4.6 | 8.0 | 2.6 | 1.9 | -3.4 | -0.9 |
非有地私宅 | 2.6 | -0.6 | 2.2 | 2.3 | 6.6 | 1.0 | 0.6 | 0.1 | 3.2 |
| 0.8 | -0.1 | -2.7 | 3.9 | 1.9 | 3.4 | -0.3 | -1.1 | 2.4 |
| 4.4 | -2.5 | 2.1 | -0.8 | 3.1 | 0.3 | 1.6 | 0.8 | 3.4 |
| 1.9 | 1.2 | 5.5 | 4.5 | 13.7 | 0.2 | 0.2 | 0.0 | 3.4 |
来源:博纳研究、市区重建局
非有地私宅市场价格增长最大,2024 年第三季至第四季环比上涨 3.2%。这是自 2022 年第三季价格环比增长4.4%以来,非有地住宅价格最强劲的季度增长。房价增幅较高并非意料之外的现象,因为所有子市场在本季都实现了价格增长,不少新盘项目都受到买家的青睐。
中央区外(OCR)和其他中央区(RCR)涨幅最大,2024 年第四季两者的环比价格增长皆为 3.4%。OCR 在过去三个季度中,OCR价格波动表现平缓。价格上涨的部分原因是鑫丰瑞府(Chuan Park)的推出。鑫丰瑞府于 2024 年 11 月以每平方英尺S$2,579的平均价格售出了 696 套单位,刷新了 OCR 新项目的基准开盘价。鑫丰瑞府创下的新基准开盘价,打破了聚鼎(J'den)开盘时的记录。聚鼎于2023年11月开盘时以平均价格每平方英尺S$2,451卖出 368 个单位。买卖禁令记录显示,截至 12 月 22 日,鑫丰瑞府共售出 724 套私人公寓(整体平均价格为每平方英尺S$2,587)。另一处助OCR支撑价格的新楼盘是兀兰(Woodlands)的景林嘉园(Norwood Grand)。自 2024 年 10 月开盘截至 12 月 22 日,景林嘉园共成交 291 套公寓,平均价格为每平方英尺S$2,080。
同样,RCR 非有地住宅价格也再次走强,2024 年第四季环比上涨 3.4%,而上一季的环比增长则为 0.8%。这是自 2023 年第一季价格环比增长 4.4% 以来,最大的季度增长。第四季的价格增长得益于 RCR 的四个新盘:Meyer Blue、宁芳苑(Nava Grove)、誉岭峰(Union Square Residences)和嘉乐轩(Emerald of Katong)。截至 12 月 22 日的买卖禁令记录显示,Meyer Blue 以平均价每平方英尺S$3,243售出 132 个单位,而誉岭峰销量为 106 个单位,平均价格为每平方英尺S$3,166。与此同时,2024 年第四季(截至 12 月 22 日),宁芳苑以平均价格每平方英尺S$2,452卖出386 个单位,嘉乐轩则售出 840 个单位,平均价格为每平方英尺S$2,637。这些新盘交易对拉高 RCR 价格起到了作用。
相似的销售情况也在核心中央区(CCR)出现。买卖禁令数据(截至 12 月 22 日)显示,首福(The Collective at One Sophia)于 11 月开放私下预览,平均以每平方英尺S$2,740的价格售出 64 个单位,为 CCR 价格提供支撑。初步估计显示,CCR 非有地住宅价格终结了过去两个季度的连续跌幅,于2024 年第四季环比增长了 2.4%。由此,2024年全年CCR 累计价格增长为 4.3%,超越了 2023 年 1.9% 的涨幅。自 2023 年 4 月额外买家印花税(ABSD)收紧后,CCR市场的房价一直受打压。
与此同时,有地住宅价格在上一季环比下跌3.4%后,于2024年第四季环比下滑0.9%,价格跌幅持续了两个季度。市建局房地产资讯系统买卖禁令数据显示,第四季(截至 12 月 23 日)共有 425 笔有地住宅交易,比上一季的 520 笔交易少了约 18%。按房产类型来看,2024 年第四季独立式洋房销量环比增加约 8%,而半独立式洋房和排屋销量分别环比减少约 22% 和 19%。就土地面积平均价格而言,买卖禁令记录显示,排屋价格于2024 年第四季环比上涨约 7.4%(至每平方英尺S$1,959),半独立式洋房环比增长 3.7%(至每平方英尺S$1,760),而独立式洋房则环比下滑 4.6%(至每平方英尺S$1,630)。
博纳产业估计,开发商 2024 年第四季(截至 12 月 22 日)的新房销量共计 3,453 套(不包括 EC),使 2024 年总销量达 6,502 套(不包括 EC),打破了2023 年全年售出的 6,421 套。2024年第四季有望成为 2021 年第三季售出 3,550 套新房以来,开发商销量最高的一季。二手私宅市场方面,今年最后一季转售的私宅数量估计为 3,084 个,可能使2024 年(截至 12 月 24 日)整体转售量达 13,435 套。2024年私宅转售量同样也打破了 2023 年转售11,329 套私宅的记录。
博纳产业首席执行官伊斯迈(Ismail Gafoor):
“我们认为 2024 年第四季的表现非常出彩,在市场情绪偏向低迷的一年里,它几乎凭一己之力撑起了新房销售市场。然而,必须意识到的是,这个现象在很大程度上由以下因素驱动:11 月份前所未有的大量新盘、今年数量有限的新盘所致的被压抑需求,以及美联储从 9 月起降息带来的乐观情绪。
2024 年第四季整体价格环比上扬 2.3%,扭转了上一季价格的些许跌幅,也是自 2023 年第四季以来最强劲的季度价格增速。2024 年第四季价格增长加上强劲的房屋销售,可能引发市场担忧,认为房地产降温措施也许正在酝酿中。我们认为,现有措施在很大程度上仍然足够,能抑制投资需求,也能支持我国家庭拥有私宅的心愿。此外,仅凭一个季度的表现就推出更多措施可能为时过早。
我们认为第四季的价格增长主要由新房销售驱动,几个新盘都有较高的平均单位尺价。价格较高的因素有几个,可能是项目地点优越靠近地铁站和便利设施(如:鑫丰瑞府);也可能是建筑楼面(GFA)定义统一后的结果(如:景林嘉园、嘉乐轩和宁芳苑)。此外,开发商必须应对高昂的建筑成本,并根据市场对项目的需求来为单位定价。
建筑楼面采取统一的定义和测量方式,能助房屋格局与空间发挥最大的可用性和使用效率,这也意味着买家花钱购买的是他们实际能用的宜居空间。然而,这可能会推高S$PSF尺价,因为在计算尺价时,整个单位的价格能除以的分层面积较少(比方说,扣除空调架等不能使用的空间)。从买卖禁令记录来看,与不受统一建筑楼面影响的附近项目相比,受影响的项目一般会有较高的平均尺价(见表 2)。随着更多项目在建筑楼面统一后陆续推出,我们预料任何S$PSF尺价上的差异最终都会趋于平衡。
表2:建筑楼面定义统一后推出的项目(粗体字)与周围统一前推出的项目在价格上的差异
项目 | 开盘后已售单位* | 平均 S$PSF 尺价 | 平均价格 |
嘉乐轩 Emerald of Katong | 840 | $2,637 | $2,335,617 |
莉丰嘉园 Tembusu Grand | 583 | $2,463 | $2,254,724 |
名门世家 Grand Dunman | 736 | $2,544 | $2,202,072 |
宁芳苑 Nava Grove | 386 | $2,452 | $2,170,322 |
松岩轩 Pinetree Hill | 361 | $2,448 | $2,289,045 |
悦府伦庭 Lentor Mansion | 492 | $2,271 | $1,894,837 |
Hillock Green | 363 | $2,177 | $1,901,211 |
Lentor Hills Residences | 591 | $2,115 | $1,939,746 |
曲水伦庭 Lentor Modern | 604 | $2,125 | $1,930,265 |
Lentoria | 180 | $2,183 | $1,796,817 |
来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统(数据截至2024年12月22日);景林嘉园(Norwood Grand)排除在外,因为周围没有能做比较的近期新盘
我们认为,除非发生任何无法预料的事件,2025 年整体私宅价格可能会增长 3% 至 4%,而新私宅销量可能会达8,000 至 9,000 套(不包括 EC)。我们估计,开发商可能会在 2025 年推出约 13,000 套新单位(包括 EC),几乎是 2024 年的两倍。鉴于推出的单位数量充足,我们认为开发商可能会确保定价合理,将项目的地点属性和市场需求考虑在内。
与此同时,转售私宅市场仍然相当坚挺,2024 年的总销量超过了 2023 年。我们预计 2025 年转售市场将继续保持活跃,转售量可能介于在 14,000 至 15,000 个单位。二手私宅市场的需求驱动因素包括,非有地转售私宅和新盘单位之间相当大的平均价格差距、买家对大房子的偏好以及那些需要现成能马上入住的房子的人。2024 年第四季(截至 12 月 24 日),非有地新私宅和转售私宅之间的平均单位尺价差距接近 48%(新私宅:每平方英尺S$2,559 vs 转售私宅:每平方英尺S$1,733),而平均房价的价差约为 23%(新私宅:S$232 万vs 转售私宅:S$189 万)。我们认为,2025 年预计将完工的新私宅供应数量较低,可能会限制市场上的转售单位数量,进而帮助支撑私宅转售价。”
2024 年第四季组屋转售价格指数(初步预估)
建屋发展局(HDB)公布的初步预估显示,2024 年第四季组屋转售价格环比增长2.5%,低于上一季 2.7% 的环比增长。这是组屋转售价格连续第 19 个季度上涨。初步预估显示,组屋转售价格在 2024 年累计上扬9.6%,高于 2023 年 4.9% 的增幅(见表 3)。
建屋局表示,2024 年第四季(截至 2024 年 12 月 30 日)组屋转售量共计6,314 个单位,远低于 2024 年第三季成交的 8,142 个转售组屋单位。包括 2024 年首九个月转售的 22,562 个组屋,全年(截至 12 月 30 日)组屋转售量共计 28,876 个单位,超过了 2023 年全年转售的 26,735 个单位。
表3:组屋转售价格指数
季度 | 环比 % 变动 | 同比 % 变动 |
2021年第一季 | 3.0% | 8.1% |
2021年第二季 | 3.0% | 11.0% |
2021年第三季 | 2.9% | 12.5% |
2021年第四季 | 3.4% | 12.7% |
2022年第一季 | 2.4% | 12.2% |
2022年第二季 | 2.8% | 12.0% |
2022年第三季 | 2.6% | 11.6% |
2022年第四季 | 2.3% | 10.4% |
2023年第一季 | 1.0% | 8.8% |
2023年第二季 | 1.5% | 7.5% |
2023年第三季 | 1.3% | 6.2% |
2023年第四季 | 1.1% | 4.9% |
2024年第一季 | 1.8% | 5.8% |
2024年第二季 | 2.3% | 6.6% |
2024年第三季 | 2.7% | 8.1% |
2024年第四季(初步预估) | 2.5% | 9.6% |
来源:博纳研究、建屋发展局
博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩(Wong Siew Ying):
“初步预估显示,2024 年第四季组屋转售价格环比增长 2.5%,涨势略有放缓。第四季价格增长放缓前,组屋转售价格自 2024 年第一季以来已连续三个季度上涨。组屋转售价格走强促使政府在 2024 年 8 月采取干预措施,将建屋局贷款的贷款与估值比率(LTV)顶限下调五个百分点至 75%,为转售市场降温。从第四季组屋转售价格指数疲软的销售和减缓的增速来看,2024 年 8 月措施依旧在市场中发挥作用。同时,本季转售量减少也可能拖累价格。
2024 年第四季的组屋转售价可能是自 2020 年第二季以来交易量最弱的一季,在冠病疫情限制措施下,2020 年第二季在冠病防疫措施影响下转售了 3,426 个组屋单位。我们认为2024 年第四季销售放缓的部分原因可能包括,年底季节性淡季一般偏低的交易量,以及 10 月份推大量预购组屋(BTO)单位推出吸引部分潜在买家离开转售组屋市场。尽管如此,2024 年的组屋转售量已超越了2022 年和 2023 年。2024 年(截至 12 月 30 日)转售量达 28,876 个单位,而整个 2023 年全年转售量为26,735 个单位,2022 年转售量则有 27,896 个。
销售数据显示,2024 年第四季(截至 12 月 31 日)成交价至少S$100万的转售组屋共计 285个单位,比上一季售出的 331 个百万组屋少了 13.9%。由此,2024年全年转售的百万组屋总数达 1,035 个单位(见图 1),2023 年售出的469 个百万组屋单位的两倍多。第四季成交的285 个百万组屋中,有127 间4房式单位、105 间5房式单位、52 间公寓式组屋,还有一间多代同堂(multi-gen)组屋。
2024 年第四季,百万转售组屋交易量最高的市镇是大巴窑,共有 58 笔交易。其中,20 笔是位于碧黛丽园通道(Bidadari Park Drive)Alkaff Vista 的4房式和5房式单位,近期刚满五年最低居住年限(MOP)。
图 1:成交价至少S$100万的转售组屋交易量
2024 年第四季转售的百单位数量减少,也可能是建屋局房贷的贷款与估值比率顶限下调的结果。顶限下调的目的在于控制转售组屋高端市场的强劲需求。这1,035 个百万组屋占整体转售量的约 3.7%,依旧是小部分。展望 2025 年,我们预计百万转售单位交易量或将保持高位,可能会再次突破 1,000 个单位,因为这些单位具备不少买家所喜爱的特色(如:靠近市区、靠近地铁站和/或便利设施、风景宜人视野好、位于高楼层、空间宽敞等)。
除非发生任何预料之外的事件,博纳产业预计 组屋转售市场将在 2025 年有良好的表现。稳健的住房需求,以及将满五年最低居住年限(MOP)的单位数量较少可能会使转售价格保持坚挺,进而为2025年拿下好表现铺路。住房需求比较紧迫的人、无法成功申购预购组屋的群体以及住房预算较紧的家庭,依旧会对转售组屋怀抱强烈的购买兴趣。我们预测,2025 年组屋转售价可能上涨 5% 至 7%,转售量预计为 29,000 至 30,000 个单位。”