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September 06, 2021

集体出售:一些房产比其他房产更具整体潜力

集体出售:一些房产比其他房产更具整体潜力
文/博纳研究与编辑部

新加坡梦的其中一个版本是这样的:拥有一栋私人住宅,中集体出售这个大奖并将房产售出,然后一夜之间成为百万富翁。这个想法确实非常美好,但追逐集体出售对许多业主来说可能不过是南柯一梦。

每一项成功的集体出售,就有许多因种种原因而集体出售失败的项目。那么,推动发展商通过集体出售购买地段的原因是什么?本文将作为探讨一些可能影响集体出售成败的快速指南。

但首先……什么是集体出售?

集体出售,指的是将两个或多个房地产单位出售给一个共同购买者,购买者可以是单个发展商或发展商联合体。在新加坡,分层地契法令(Land Titles (Strata)Act)规定了集体出售的程序,并且必须获得多数业主的同意(按股份价值和分层面积)才能将整个分层发展项目出售。

自然地,要让业主同意将房地产集体出售,他们必须获得比转售市场上单独出售他们的单位来得更可观的溢价——有些人考虑的溢价可能大约 50% 至 60% 。

对于发展商而言,集体出售市场通过提供永久地契/999 年租赁地契的土地来源以及中心地区的重建用地,与公共土地招标计划相辅相成。然而,并不是所有的集体出售项目都能吸引发展商的注意。

整体潜力,是好是坏?

1. 容积率与土地用途集约化

简而言之,容积率刻画了特定地段的发展集约强度,以及可以在地段上建造的项目的高度或范围(最大总建筑面积)。例如,一个容积率为 1.4 的 10,000 平方米地段的总建筑面积为 14,000 平方米,而容积率为2.5 的相同地段,最大建筑面积为 25,000 平方米。一般情况下,容积率越高,地段能建造的单位数量就越多。

有时,城市规划者可能会上调地段的容积率,这可能会增加地段的整体潜力,因为它为土地用途集约化提供了机会。在土地未充分利用的情况下(例如稀疏的住宅项目或具有大型露天停车场的项目),他们也可能引起发展商的兴趣。

2. 土地面积

然而,一些住宅项目的​​庞大规模——例如布莱德景
Braddell View)——可能会将潜在追求者拒之门外,因为它们为发展商带来不少风险。在新加坡,根据额外买方印花税(ABSD)的规定,发展商有 5 年的时间建造并售出所有单位,而根据合格证书(Qualifying Certificate,简称QC)制度,外国/公开上市的发展商还有额外2年时间来进行所有单位的建造和销售。如果未能出售新项目中的所有单位,发展商将承担高额费用和延期收费。无论是 100 间还是 2,000 间单位,发展商都必须在规定的时间内将项目售出。在这种情况下,大规模地段将比小地段带来更大的开发风险。

成功集体出售绝非易事,如果发展项目中单位数量庞大,则可能会变得更加棘手。与拥有更多业主的项目相比,在中小型项目(通常少于 500-600 间单位)中寻求多数人的共识出售房产或许相对没那么艰难或具有挑战性。值得注意的是,最近周期内备受瞩目的集体出售案例获得成功的多数项目,单位数量相对好控制:太平洋大厦(Pacific Mansion)(288间单位);金香园(Tulip Garden)(162 间公寓和 2 间商店);伟诗园(Park West)(432间公寓和4间商店);和珍珠苑
(Pearl Bank Apartments)(280 间公寓和 8 间商店

3. 价格

任何事物都有价格,而如果价格合适,就有机会获得买家。业主自然希望从他们的房产中提取最大价值,而有时候,设定更高的要价将有助于获得一些额外的签名,以达到必要的共识水平,让发展项目进行集体出售。

即便如此,提高要价可能还不足以获得发起招标所需的授权,正如文华园(Mandarin Gardens)将要价提高到创纪录的S$29 亿,但在集体出售协议到期时仍无法跨越 80% 同意出售的门槛。

此外,必须考虑的还有发展收费(development charges)和将地契年期填补(lease top-up)至全新的99年地契所需的费用,因为这些将会影响发展商愿意为地段所支付的价格。

4. 转型/住宅区更新

新加坡的城市景观似乎是一项持续不断的工程。随着政府公布振兴部分地区的计划,可能会开发更多的基础设施/设施、提供奖励或修改建筑的容积率和高度限制。这些都会对激发重新发展地区的兴致产生影响。了解附近正在发生的事情,并查看市区重建局的发展总蓝图(Urban Redevelopment Authority’s Master Plan)以获取有关土地用途的更多信息。

5. 业主简介及卖方印花税SSD问题

对正处于集体出售活动中的许多业主来说,卖或不卖实际上是一个相当困难且至关重要的问题。虽然这个决定对一些业主来说或许直接明了,但其他人可能并不向往集体出售,尤其当他们已经住了很长一段时间。留在原本住宅的原因包括对房子有着深厚的感情、与邻居的密切关系以及发展项目的独特属性(例如,地点方便、单位面积大)。

除了对房子的情感,寻找替代房屋的潜在高成本也可能会阻止一些业主同意集体出售。另一群可能会犹豫的业主,是那些在不到 3 年前购买集体出售项目的房产的业主,因为如果此时出售房屋,他们将不得不承担卖方印花税(Seller’s Stamp Duty,简称SSD)。

如果涉及商业和住宅单位的混合发展项目,情况会变得更加复杂,因为店主与屋主所优先考量的事项可能会有所不同,想要平衡各方不同的利益将会困难重重。

6. 政策转变

政策的变化难以预测更无法掌握先机。 ABSD 上调以及 2018 年 7 月向发展商推出的 5% 无法退回 ABSD对蓬勃发展的集体出售市场造成了巨大冲击,此后市场几乎停滞不前。

几个月前,即 2017 年 11 月,政府宣布了申请前可行性研究(PAFS),以评估整体开发对地区交通流量和拥堵情况的影响。发展商可能会因PAFS评估而无法尽可能在新项目中建造更多单位,进而影响他们为地段所准备支付的金额。

以上描述的许多因素超出了业主的控制范围。如果您打算购买转售单位,请谨慎对待围绕集体出售潜力的炒作和猜测,因为它可能永远不会实现。更重要的是,一定要考虑诸如租赁衰减、资本上涨潜力以及房产是否适合您的需求和财务状况等问题。

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