文/博纳研究

优质洋房：奢华豪宅的无人之巅 
优质洋房（GCB）是新加坡令人梦寐以求的顶级豪华住宅。这一栋栋稀有、宽敞、超独家的有地房产，散发着崇高的身份与地位。

它们究竟有多稀有？新加坡的39 个优质洋房地区（GCBA）中，估计有 2,700 到 2,800 间优质洋房，占全岛有地住宅总数的 4% 以下。事实上，优质洋房的稀缺，是帮助这一珍贵资产类别能随着时间保持价值的关键。

2021 年，随着商业和科技大亨以数千万的价格收购这些洋房，大量优质洋房交易成了新闻头条。其中，TikTok（抖音国际版）首席执行官周受资据传斥资 S$8,600 万购买了爱士特女皇园（Queen Astrid Park）的洋房。Grab 首席执行官陈炳耀（Anthony Tan）的妻子在民东园（Bin Tong Park）购买了 S$4,000 万的洋房。圣临（Secretlab）首席执行官洪正伟（Ian Ang）以 S$3,600 万购买了加利谷山（Caldecott Hill） 的洋房。雷蛇（Razer）首席执行官陈民亮在第三道（Third Avenue）购买了价值 S$5,280 万的洋房。而纳峰科技（Nanofilm Technologies）首席执行官史旭的妻子，则以惊人的 S$1.288 亿收购了那森路（Nassim Road）的洋房。

什么是优质洋房 (GCB)？

GCB 是楼面庞大的独立式有地住宅，仅在新加坡39正式划分的特定区域内 （见图 1）。它们通常坐落在郁郁葱葱、宁静祥和的黄金地段，这些地段包括古鲁尼山（Cluny Hill）、采士华园（Chatsworth Park）、瑞士俱乐部路（Swiss Club Road）、莱道园（Ridout Park）、黄仲涵园（Oei Tiong Ham Park）和莱佛士园（Raffles Park）。

市区重建局 （URA） 为优质洋房拟定了严格的规划条件，以保留它们独特及低楼层的特征。若想被归类为优质洋房，地段的土地面积必须至少为 1,​​400sqm（或约 15,069 sqft），建筑物覆盖率不得超过占地面积40% ，其余土地只用于花园和游泳池等设施。

能拥有优质洋房所有权的群体也非常有限。一般情况下，只有新加坡公民可以在优质洋房区购买有地房产，包括永久居民在内的外籍人士需要获得政府的批准才能购买。

优质洋房是2021年炙手可热的房地产

优质洋房市场在 2021 年一直保持繁盛，销量和地价都在飙升。 2021 年上半年优质洋房的购买势头来自富裕的本地人和新公民，而大部分是从数码经济繁荣中高歌猛进的科技企业家。

2021 年前 11 个月，优质洋房市场完成了约 56 笔交易*（总价值 S$19.5 亿），这已经远远超过 2019 年和2020年所分别售出的 20 套（价值 S$5.6 亿）和 25 套（价值 S$8.02 亿）优质洋房。

事实上，根据博纳研究所追踪的数据，2021 年出售的 优质洋房数量，是自 2010 年总价值为S$18.5 亿的82 套优质洋房易手以来的最高数量。这一切的买卖都有助于支撑价格，在 2021 年的大部分时间里，优质洋房每月平均单价一直超过S$1,500psf。

2021 年前 11 个月按价格计算的最高优质洋房交易位于那森路（Nassim Road），这是一处 32,159sqft的房产，以 S$1.288 亿（S$4,005psf）的价格卖给了纳峰科技创始人的妻子。与此同时，以S$4,291psf的创纪录平均单价售出的古鲁尼山（Cluny Hill）优质洋房，其每平方英尺价格最高。据传，这栋14,844sqft的洋房由一位新加坡企业家以S$6,370 万买下。

另一方面，阿尔柏王园（King Albert Park）一栋15,165sqft的豪宅于2021年 9 月以 S$1,680 万的价格售出，是同年前 11 个月优质洋房的最低成交价，而成交单位价最低的，是于2021年3月以S$2,280万易手的一栋明才山（Binjai Hill）豪宅。

希望抢购优质洋房的潜在买家，应该准备好支付 S$2,000 万至略低于 S$4,000 万的价格——2021 年 1 月至11 月期间成交的优质洋房交易中有 68% 落在这个价格范围内。价格低于 S$2,000 万的优质洋房较少见，只有 4 笔交易，而价格落在在 S$4,000 万至 S$4,990 万以及超过 S$5,000 万的优质洋房在这一年分别完成了 8笔 和 6 笔交易。

市场前景和优质洋房的魅力

优质洋房是住宅房地产市场最高端的一种极其稀缺的资产，并将继续吸引超级富豪买家。但从 12 月 16 日开始实施的新降温措施会促使潜在买家进一步审视措施的影响，进而延迟买房的决定。

出于严格的所有权规定，外国人购买优质洋房的机会有限，因此外国买家额外买方印花税 （ABSD）大幅上调至 30% ，不太可能对这个市场造成重大影响。此外，优质洋房买家往往是财力雄厚的高收入者，面临财务压力的可能性较小且财务流动性充足，这将有助于缓解总偿债比率（TDSR）收紧至55%的影响。博纳预计，优质洋房市场将在 2022 年保持相当活跃，价格可能会保持稳定。

新加坡作为投资避风港的形象、稳定的政治环境及其有效的防疫管理一直吸引投资的一块磁石，引来了跨国公司、家族工作室和科技公司来前来我国。随着疫苗接种率的提高，随着疫情复苏和重新开放的继续，商业情绪和增长前景将同步改善。这些因素为包括优质洋房在内的有地住宅市场带来了乐观情绪。

优质洋房不仅数量有限，而且经常被牢牢持有。由于 优质洋房位于低密度和宁静的地区，这些洋房对买家非常有吸引力，因为它们赋予了业主身份地位和隐私。由于其极度稀缺的属性和永久的地契期限，优质洋房是一个能抵御不确定市场条件的防御性资产。这使它们成为优秀的价值储存手段，更是珍贵的财产，可以作为遗产规划的一部分传给后代。

立即联系博纳的 优质洋房与高级豪宅服务（GCB Prestige Landed Services）团队，了解高度独特的优质洋房市场中的购买机会。