博纳房地产领跑者系列
本期焦点人物：博纳产业执行董事Kelvin Fong

博纳研究与编辑部

新加坡住宅房地产市场在 2021 年异常火热，销量和价格均触及多年新高。除了自住业主和组屋提升者外，许多投资者也进入市场寻找具有良好增长潜力且有吸引力的房产。

长期投资房产有助于积累个人的退休金，但我们究竟该如何开始投资之旅呢？在本次采访中，博纳精选与执行董事 Kelvin Fong 就他在投资方面的经验进行交流，以了解更多关于增加财富的资产增值策略。

请分享您的房地产投资历程，什么时候买了第一套房子，您又做了什么样的财务规划？
我和妻子在 2014 年购买了我们的第一套投资房。它是第 9 区麦肯西（Mackenzie）一个小型开发项目中的二房式单位。当时，我们比较了单位的价格和梧槽（Rochor）转售组屋价格，大约是 S$550,000 对比S$300,000 以上，觉得价格差距并不大，于是买下了房子。这是我们首次涉足私宅市场。现在回顾的话，我想这可能是我们投资之旅的开始，以房地产作为一种逐步增加财富的方法。

财务规划方面，我确保每个月的收入可以比较轻松地支付房屋贷款分期付款。我也确保自己能留出足够的资金来支付至少 6 个月的贷款，以应付暂时失去收入或收入出现波动的突发情况。

许多投资者（也包括我自己）都希望把单位租出去并用租金来支付每个月分期贷款的一部分甚至是全额款项。在买房之前，一定要做足功课，并应该根据最近的交易推算出房产可以收取的平均租金。这能让我们能更好地规划自己的财务。如果租金无法支付每月还款的全部，那我们就应该确保在将所有其他费用纳入考量后，我们有足够能力轻松补足差额。如果投资者对这些数字感到不安，那么我会建议他们购买更便宜的单位。持有能力在房地产投资中至关重要，因为它能助你度过停工期及较艰难的市场周期。此外，投资者还必须考虑利率的上升并做出相应的计划。

您的房地产投资如何帮助您增长和保存财富？您能分享一些要避免的关键投资技巧和错误吗？
三年后，我卖掉了麦肯西的第一套投资住宅，并将卖房所得的利润移到另一处潜力更大的房产。我们从价值 S$550,000 的房产转移到了价值 S$100 万的房产等等，将资产货币化并在过程中增加我们的财富。对我们来说，这个就是随着我们年龄增长、持有房产价值也要随之增长的增长动态；这样做能让我们不断累积储蓄，并确保我们能够满足未来的退休需求。

最近，我卖掉了一套一房式公寓，并在一处新盘中买下了一套四房式单位，以用作女儿的信托资金，并借此机会改善我的房地产投资组合。我认为房地产投资不是被动的活动，投资者必须持续参与并不断了解市场，以便能够在发现好的机会后迅速做出反应。

根据我个人的经验，我认为 30 到 40 多岁是人们投资房地产的理想时段，且投资者应该每五年检查自己的投资情况，看看是否有好的买卖机会。房地产投资一开始可能会让人望而生畏，因为这是一项涉及大量资金的长期承诺。对我和妻子来说，我们知道投资房地产一定会把我们推出舒适圈，它也确实激励了我们更加努力工作。我相信每一项投资都有它的风险，重要的是你对风险程度的评估以及管理和减轻风险的技巧。我们务必要精打细算，并找出自己负担的东西。

至于失误，我认为与情绪大有关联。我记得2008年全球金融危机期间，房价大幅下跌，但我因为担心房价会进一步暴跌，所以没有进场买房。当我最终买下房产时，价格已经上涨，我已错失良机。我让自己的情绪（以当时的情况来说就是恐惧）影响了我的决定。那时，我已经做足了所有计算，证明自己确实有足够的经济能力和持有力买房子，但我的恐惧使我退缩了。这是一个非常宝贵的教训。

我们常听说新加坡的房价相当昂贵。您对正在工作、每个月收入大约S$4,000 到 S$6,000 左右并正在考虑买房的年轻夫妇有什么建议？
他们也许可以从转售组屋开始寻找他们的第一套屋子，在符合他们预算的地点去找找合适的单位。作为首次购房者，他们还将能够享受相当丰厚的一笔住房补助金。组屋住满五年，符合最低居住年限（MOP）后，他们可以考虑升级到私人房屋——也许先从执行共管公寓（EC）开始，然后再逐步搬到其他私宅。到那时，他们的收入应该随着他们职业生涯的提升而增长，他们也会积累更多的积蓄。

由于项目完成的等待时间很长，我不太建议购买预购组屋（BTO）。再加上 5 年MOP，夫妇可能需要 8 到 9 年的时间，才能出售他们的组屋并升级到私宅。由于一些夫妇比较晚结婚，这段 8 到 9 年被BTO “捆绑” 的时间可能会延迟他们未来升级到另一个住宅的旅程的开始。这实际上取决于他们的财务状况、人生目标和投资目标（如果有的话）。

您最喜欢新加坡的哪些地方（区域/地区），为什么？
我比较喜欢核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR），因为我是个“都市人”。根据项目和地点的不同，离中央区域较近的房产也有条件获得更高的租金。我认为不同的地区有不同的价值主张，新加坡的许多地区可能会出现长期增长的机会，因为政府正计划开发新的住宅区（例如登加 Tengah）、翻新市镇（例如美世界 Beauty World）、发展市区以外的商业中心（例如裕廊湖区 Jurong Lake District、榜鹅数码园区 Punggol Digital District、巴耶利峇 Paya Lebar）和改善交通基础设施（例如裕廊区域线 Jurong Region Line、汤申-东海岸线 Thomson-East Coast Line）。城市更新和转型在支撑房地产价值方面发挥着重要作用，这就是为什么投资者在评估房产时应随时查阅市建局发展总蓝图（URA Master Plan）。

您是如何加入博纳并晋升到今天执行董事的职位？您认为让您取得成功的特质是什么？
我在2003 年加入博纳，担任房地产销售员，主要从事组屋转售交易。2007 年起，我也开始从事私宅转售相关工作。在加入博纳之前，我是新加坡空军部队的正规军人。

当年我还是一名销售员时，我认为我之所以能成功，是因为我一直以客户为中心，维护他们的权益，并与他们共同完成整个投资过程，即了解他们的需求到评估房产和财务规划。我要求自己务必要做足功课，详细了解房产的地点 ，包括周围巴士路线等细节，好让自己能更好地为客户提供建议。

买卖房产会带来一定程度的压力。当销售员非常熟悉相关流程、拥有广泛的市场知识并能够预估客户即将承担的财务责任时，这些都会帮到客户。我发现这会让客户在进行交易时更有信心且更安心。成为一名成功的房地产销售员所需的特质包括勤奋、注重细节、有良好的财务认知以及诚信。

随着销售团队的壮大，我开始专注于培训和领导以及营销。我相信培养一种可以让我们一起工作并共同成长，以协作、透明和信任为根本的文化非常重要。因此，我创建了一个共享数据库，销售员可以从中共享房屋列表并互相帮忙。这个举措非常受欢迎，因为这个系统提高了我们的营销速度，即刻就能了解已完成的交易的相关信息。我在培训中强调的另一点是对细节的关注和对处理数字的严谨，因为我们的客户都会希望我们有能力助他们一臂之力。
 

无论您是首次购房者、组屋提升者还是房地产投资者，请一定报名参加即将举行的博纳房地产博览会，了解我们精心为您整理的市场见解并听取博纳房地产专家的意见。