憧憬未来、充满魄力的你，毕业了好些年，也正从事一份能应付日常开销的理想工作。与此同时，你与论及婚嫁的灵魂伴侣，感情稳定且美满。生活一帆风顺，一切都好。这时，另一半向你开口，想和你携手为你们的感情共谱新乐章——一起买房子，创造属于你们的第一个安乐窝。

搬离自己原本的住家绝非易事。事实上，这对多数新加坡人来说，是个过程严谨的成人礼。虽然这是条大家似乎都很熟悉的道路，但对多数买房新手来说，这趟旅程足以让人望而生畏。就让这个入门指南带你一览市面上的房子吧。成年快乐！

理清选项并掌握个中细节

新加坡房地产类型有好几种，关键在于了解市面上可选的选项有哪些、买家资格，以及很重要的，房价。
 

政府组屋

对多数首次购房者来说，经济上最好负担的住房选择，是建屋发展局（HDB）提供的公共组屋单位。组屋单位能获得高额津贴，为新加坡广大民众提供住房。政府组屋遍布全岛各种不同的组屋市镇和住宅区。
 

我国的组屋区，可分为成熟区和非成熟区。成熟区主要为现有设施和交通网络非常完善的较老住宅区，比如红山（Bukit Merah）、碧山（Bishan）和巴西立（Pasir Ris）。非成熟区是相对较新的市镇，在设施和交通方面可能不如成熟区的来得齐全，如：榜鹅（Punggol）、义顺（Yishun）、武吉班让（Bukit Panjang）和裕廊西（Jurong West）。成熟区的组屋价格也往往高于非成熟区。
 

符合资格的买家可以通过两种渠道获得组屋单位：建屋发展局的预购组屋（BTO）计划，以及转售组屋二级市场。两者之间最关键的差别在于时间和价格。转售组屋可以随时入住，也通常比预购组屋贵，因为它们反映的是公开市场的价格。但是，首次购房者可享高达 S$160,000 的购屋津贴（实际津贴数额取决于家庭收入），有助于偿还买房的一部分花费。
 

另一方面，预购组屋单位已获得政府津贴，价格往往相对较实惠，但可能需要三到五年才能建成。如果遇上工程延误，等待时间可能更久。在一般情况下，业主必须在单位内住满 5 年（即最低居住年限MOP），才能有资格转售或出租单位。请注意，黄金地段组屋模式（Prime Location Public Housing model）下的预购组屋，MOP时间较长，也包含其他限制。
 

表 1: 2022年第一季部分区域转售组屋单位的中位数成交价（S$） 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 
 

根据截至 2022 年第一季的中位数成交价（见表 1），成熟组屋区的四房式转售单位，价格一直维持在 S$500,000以上，而非成熟组屋区的转售单位则介于 S$400,000至 S$500,000。
 

如果不急着搬入新家，有些情侣会选择购买预购组屋。 申请者可以在每季一轮的预购组屋销售活动中，申请购买获津贴组屋。每一轮的销售活动，会在不同组屋市镇中推出四到六个项目。所有申请需抽签获取排队买房的顺序，申请者才有机会在所选项目中挑选他们的心仪单位。

过去几年里，预购组屋在年纪较轻的首次购房者中大受欢迎，部分预购组屋项目超额认购超过了十倍。因庞大的需求量，申请者多次申请才获得组屋的情况并不少见。
 

预购组屋还是转售组屋？ 

来源：博纳研究
 

执行共管公寓（EC）

如果潜在买家的收入超出了购买组屋的收入顶限，或许能考虑购买执行共管公寓（EC）。这是一种公私混合型住宅。 与公共组屋相同，购房者需符合各项资格和条件，即国籍、家庭核心（family nucleus）和收入顶限（本文截稿时，家庭合计月收入的顶限为 S$16,000）。
 

多数EC项目位于邻里社区和非成熟市镇，如三巴旺（Sembawang）、义顺（Yishun）、淡滨尼（Tampines）和盛港（Sengkang）。 截至 2022 年第一季，新 EC 中位数价格突破了 S$130 万，略低于OCR新私人公寓的价格。
 

表2：全新与转售执行共管公寓（EC）中位数成交价（S$）

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 
 

和组屋一样，买家需遵守MOP条规，项目落成五年后才能获准卖房。EC和组屋最关键的区别就是，EC项目落成十年后就能私有化。屋主到时能把EC单位出售给外国人，要价也能与同区的私宅平起平坐。
 

私人住宅

如果你和另一半的收入高于一般水平，或者购房预算相对充裕，就能在私宅市场中探索各种不同的选项，即新盘、转售公寓，甚至是有地住宅。根据房子的位置和房屋类型，价格落差非常大。
 

私人公寓是本地最常见的私宅房地产。公寓居民可独享项目内的健身房、游泳池、网球场等设施。买家可以直接从开发商手中购买期房单位。买家在项目推出期间购买单位，此时项目正在建造中，两到四内年完工后才能搬进去。另一种选择是从转售市场买房， 买家可以在签订买卖协议后的最快六个月内入住。
私宅市场可分为三个区域，即核心中央区（CCR）、其他中央区（RCR）以及中央区外（OCR）。
 

CCR 住宅靠近市中心，被视为新加坡豪宅的代表区域。 许多CCR住宅也更靠近市区的休闲娱乐生活场所，如乌节路、中央商业区以和几所名校。2022 年，一套全新CCR公寓的平均售价为 S$230 万。预算相对有限的买家，则能考虑RCR和OCR区较实惠的选择，虽然离市区较远。
 

买私宅基本上没有任何限制，尤其对本地首次购房者而言。 但是，外国买家首次购房时必须支付 30% 的额外买家印花税（ABSD），而新加坡永久居民则需缴纳 5% 的 ABSD。 此外，除非得到当局的批准，否则外国人一般不能新加坡本岛购买有地住宅。
 

表3：各大区域非有地新私宅与非有地转售私宅的中位数成交价（S$）

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 
 

考虑购买私人公寓的买家，需要做好支付每个月的公寓维持费（maintenance fees），而部分开发项目的维持费相当高。 维持费的高低一般遵照分层地契份额，而分层地契份额则是按单位面积的大小计算。 换句话说，房子越大，维持费就越高。
 

财务规划

在开始浏览各种房源寻找梦想家园之前，请先把买房预算规划好。理解自己的财务能力，就能调整好买房的期望，并将搜索范围控制在你能负担的范围内。想了解如何为自己的第一套房子进行融资， 就别错过这一期的博纳精选。 
 

报名参加我们的博纳房屋研讨会或查阅我们的市场调研报告，加深你对房地产市场的认识。你也可以加入PropNex Friends会员，获取有关房地产趋势的及时信息、研究报告，并享受独家会员优惠。