让人为之疯狂的预购组屋BTO

著：黄政瑒

父母只说过能买BTO没提别的
我选的跑道是对还是错？
我究竟在等什么？

在新加坡生活且没活成与社会脱节的井底蛙的人都知道，全国热门话题之一当属预购组屋（BTO）了。大家都知道，建屋发展局（HDB）通常每年都会推出四场BTO销售活动，分别于二月、五月、八月和十一月展开。我们能轻易从这些销售活动中观察，BTO申购率往往会超乎大家的想象。

一起来看最近于 9 月 5 日截止的8月份BTO销售活动的相关数据。

从上面的图表来看，新加坡人一般较喜欢成熟城镇，因为市场上总有这样的假设：成熟市镇房子在未来卖房时能获得的利润比较高。老实说，决定房子未来售价的潜在因素非常多。这个情况就好像在买彩票。所谓“有买有希望“ ，买家之所以买BTO就是为了日后能从房子稳赚一笔的那一丝希望。他们往往缺乏长期目标和规划，而这可能会影响未来的经济能力。

有些人会为了和原生家庭住得近一点而选择申请成熟市镇的BTO，这也进而为他们的申请提供了额外的津贴或抽签机会。成熟市镇也被视为建设相对较完整的地方，拥有一系列完善的便利设施供居民享用。我们能观察到的另一个现象，就是人们喜欢更宽敞的空间。这就是大型单位的竞争往往会更激烈的原因。

我们来看看淡滨尼BTO项目（Sun Plaza Spring）的数据，首次购房者和二次申请者的申购率分别为 17.2 和 178.2。试想一下，首次购房者中就有17人争着申请一个单位，而二次申请者中则是178 个人。这也难怪人们抽到项目单位总数内的排队号码后，会觉得自己好像中了彩票。

超额申购且竞争激烈的 BTO 市场意味着什么？

这意味着有许多想成为屋主的人，实际上被剥夺了机会——一个创造属于自己、能安身立命的梦想家园的机会。身处房地产业的人·，甚至还遇过经历了八次 BTO 申购才买到房子的人。你可以说，如果人们选了那些比较没人气的地点，就有可能增加申购BTO组屋的机会。但是不管原因是什么，大家想要的不就是在适合自己的理想地点买到栖身之所吗？

对一些人来说，申请BTO能演变成一个漫长而艰巨的过程，迫使他们转而考虑其他选项，如转售市场或是私宅。除了每次申请BTO 都需要运气外，还需承受从申请到入住这段时间的等待，部分项目的工程甚至需耗费长达五年的时间才能完工。

政府采取了哪些措施来缓解局势？

自 2013 年以来，政府一直在努力调整 BTO 销售和新单位需求之间的平衡，并采取了几项措施来限制或促进组屋市场价格的增长。如今，市场上能看到的是价格高昂的公共住房，和受疫情影响而加剧的那段可怕的等待时间。

政府在 2021 年底宣布，将增加 2022 年和 2023 年推出的 BTO 单位数量，从2021 年推出的BTO单位总量增加了 35%。

政府紧接着在今年 8 月份下旬，为首次购房者提高四房式及更大户型BTO单位的比例，从 85% 增加到现在的 95%。

尽管采取了两项措施来缓解人们对新单位的庞大需求，但 2022 年 8 月份 BTO 销售活动的数据依旧让想买房子的人感到担忧。买房子的决定最终还是要看个人目标。你是不是急着找房子来组建家庭，还是无论过程多漫长都愿意等？也许，你的长期目标是从房子获取资本升值后迅速卖房，再升级到另一处房子。

据往年组屋转售价格指数图标来看，政府于2013 年推出房贷总偿债比率（TDSR）的同时，也修订了额外买家印花税（ABSD）和贷款与估值比率（LTV）。这随后导致组屋市场下跌 12.4%。2013年对那些想卖房提升的人来说是个沉重的打击。即便现在的组屋能以高价出售，如果政府决定限制价格上涨以致 2013 年的情况再度上演，到时该怎么办？

别担心，不论是想成为屋主的人，还是正寻找理想家园的人，我们还有其他选择。由于开发商必须在最后期限内把自己负责的房子盖好并全数卖出，因此私宅的建造工程速度更快。无论你想住的是成熟/非成熟市镇、某些特定地区，还是我国三大地区（核心中央区CCR、其他中央区RCR、中央区外OCR），新加坡全岛就有各种各样的房屋任君选择。

对较保守的购房者来说，私宅市场是一个鲜少被提及的房屋选择。因为，他们总觉得这是个属于有钱人和富豪的舞台，或者他们从未做过全方位的评估来为他们现有的财力与财务未来进行规划。

也许会让人惊讶的是，其实还有很多人不知道新私宅项目采用的是分阶段付款计划（progressive payment scheme）。当我们仔细分这整个计划流程后就会发现，拥有一间私人公寓其实比大家想的还更实惠。