博纳精选

December 21, 2022

武吉知马私人公寓项目于 11 月的平均收益超过S$120 万

著:朱家君

城市边缘武吉知马私人公寓项目嘉枫园(Maple Woods)在 2022 年 11 月的平均转售利润超过 S$120 万,利润表现超越了核心中央区项目滨海舫(The Sail @ Marina Bay)。据博纳研究所分析的买卖禁令数据,住房需求相当稳健,2022年11月份郊区和市区边缘地区的二手私人公寓收获了相当可观的利润。

在此需事先说明博纳研究所采用的研究统计方法。每间单位所赚取的利润,是将2022年 11月份的转售成交价,与买卖禁令中的上一次购买价格进行比对而得出。随后再为个别公寓项目计算它们的平均利润。为了尽一切可能去减低抽样失误的可能性,本次分析排除了当月交易量少于四笔的转售公寓项目
 

 

郊区及市区边缘私人公寓称霸十大最高转售利润龙虎榜

转售交易量继续放缓,11月转售私人公寓的交易量不足 700 笔。11月份转售利润最高的十大项目,平均利润介于S$26.5 万到将近 S$120万不等。

按平均利润进行排名,11月份转售利润最高的十大项目以其他中央区(RCR)和中央区外(OCR)的项目为主。榜上利润最高的是武吉知马(Bukit Timah)的嘉枫园公寓项目,11月份共有四笔转售交易,每笔交易的平均收益约S$120万。考虑到最近宣布的跨岛线(CRL)第二阶段工程,当中就包括将成为跨岛线和市区线转换站的阿尔柏王园地铁站(King Albert Park),嘉枫园能有这样的这收益不足为奇。 嘉枫园就在地铁站旁,预料其转售价格将随着交通设施及连通性的改善而上涨。

 

十大私人公寓^最高转售利润龙虎榜(按平均毛利* 排行的十大转售公寓项目)

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统
^当月交易量少于 5 笔的项目皆不被纳入本次分析内
*每个单位的利润取自本次转售交易与上一笔交易之间的比对;平均利润是按一个项目中,当月成交的所有转售交易利润来计算。 这里计算出的利润是总额——并不包含卖方印花税、需支付的利息、税金和其他相关的撤资成本。
#年化利润是年复合年均增长率,所显示的是转售时间点至物业上一次交易时间点期间的回报率,以年百分比的形式表示。计算公式为:【(当前转售价)/(购买价格)】年数-1
分析按市区重建局房地产资讯系统的可用数据进行

 

不出所料,能进入前十名的多数项目都有相当吸引人的特征,比如位于市区或市区边缘(滨海舫 The Sail @ Marina Bay、女皇碧苑 Queens Peak、锦爵苑 Kentish Lodge),亦或者在地铁站附近(水之都Watertown、北桦园 Northvale、嘉枫园Maple Woods)。

以下是2022年11月份上十大私人公寓项目的相关细节:
 

嘉枫园 MAPLE WOODS

项目细节
地点:武吉知马路
邮区:21
地契时长:永久地契
最近地铁站:阿尔柏王园(King Albert Park)(250 米)
完工年份:1997年

项目简介
嘉枫园是永泰(Wing Tai)于 1997 年建成的私人公寓项目,位于第 21 区武吉知马的边缘。住宅项目由八座十层楼高的住宅大楼组成,共有 697 个单位。项目的单位户型有三种,即两房、三房及四房式单位。 附近的 武吉知马大厦(Bukit Timah Plaza)、KAP Mall 和美世界(Beauty World)的几家购物中心,这一系列的便利设施和餐饮选择足以让居民眼花缭乱。居民也享有出行便利,项目距离阿尔柏王园地铁站只有五分钟的步行,通勤者只需不到 20 分钟即可抵达市区。有学龄儿童的家庭喜闻乐见的是项目附近的多所知名学校,如美以美女子中学(Methodist Girls' School)和培华长老会小学(Pei Hwa Presbyterian Primary School)。

2022年11月交易数据

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

滨海舫 THE SAIL @ MARINA BAY 

项目细节
地点:滨海林荫道(Marina Boulevard)
邮区:1
地契时长:99年
最近地铁站:市中心(Downtown)(100米)
完工年份:2008年

项目简介
滨海舫是位于第 1 区中央商业区黄金地段一个地表性豪华住宅项目。项目包括两座塔楼,Marina Bay Tower(70 楼高)和Central Park Tower(63 楼高)。这个项目赢得了多项建筑设计奖项,并被誉为新加坡最高的住宅楼之一。 滨海舫于 2008 年竣工,建有约 264 个住宅单位,享有新加坡市区和滨海湾地区一览无余的壮丽美景。公寓设施包括烧烤区、健身房、游乐场、网球场、居民会所、按摩池和游泳池。
 

2022年11月交易数据

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

锦爵苑 KENTISH LODGE

项目细节
地点:牛津路(Oxford Road)
邮区:8
地契时长:99年
最近地铁站:花拉公园(Farrer Park)(300米)
完工年份:1998年

项目简介
锦爵苑是远东机构(Far East Organization)于 1998 年建造的公寓项目,位于城市边缘第八区的花拉公园。项目包括 75 个单位,户型种类有两房式和三房式。这个项目距东北线花拉公园地铁站仅仅五分钟步行,乘搭地铁不到 15 分钟即可抵达市区。附近的便利设施和餐饮场所包括 白桥巴刹与熟食中心(Pek Kio Market and Food Centre)、城市广场(City Square Mall)、Centrium Square 和慕斯达法购物中心(Mustafa Centre)。
 

2022年11月交易数据

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

THE MINTON

项目细节
地点:后港11街(Hougang Street 11)
邮区:19
地契时长:99年
最近地铁站:实龙岗(Serangoon)(800米)
完工年份:2013年

项目简介
The Minton 是位于第 19 区后港11街的租赁地契公寓项目。它是于2013年落成的新霸级公寓项目,共有 1,145 个单位。位于实龙岗和罗弄阿苏(Lorong Ah Soo)中心地带的The Minton,交通便利,距离实龙岗地铁站仅 15 分钟步行路程。实龙岗站是衔接东北线(NEL)和环线(CCL)之间的转换站,前往新加坡全岛各地相当轻松。 居民无需走太远即可满足他们的日常和购物需求,我国东北部最大的购物中心NEX 距离项目仅几步之遥。
 

2022年11月交易数据

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统


丽敦豪邸 D'LEEDON

项目细节
地点:1-19礼敦岭(Leedon Heights)
邮区:10
地契时长:99年
最近地铁站:花拉路(Farrer Road)(600米)
完工年份:2014年

项目简介
丽敦豪邸是位于黄金地段第 10区的大型公寓项目。于2014 年竣工,这个含1,715 个单位的霸级开发项目,由凯德集团(CapitaLand)从前花拉阁(Farrer Court)重新发展而成。项目以其由国际知名建筑师扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)设计的现代波浪形轮廓而闻名。丽敦豪邸楼高超过 36 层,是周边低层住宅区中最高的开发项目之一,居民可享附近植物园和武吉知马自然保护区无与伦比的景色。公寓设施包括两个大型游泳池、儿童游泳池、两个会所和户外健身设施。它距离登布西山(Dempsey Hill)和荷兰村(Holland Village)等休闲商业区也只有很短的车程,那里有无数个餐饮选择和夜生活场所。丽敦豪邸离环线花拉路地铁站只需步行五分钟,居民可轻松前往中央商业区和纬壹科技城(one-north)。项目周围也有多个主要道路和快速公路(如 PIE 和 AYE),能轻松通往全岛各地。
 

2022年11月交易数据

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

北桦园 NORTHVALE

项目细节
地点:蔡厝港环道(Choa Chu Kang Loop)
邮区:23
地契时长:99年
最近地铁站:蔡厝港(Choa Chu Kang)(50 米)
完工年份:1998年

项目简介
北桦园是一个于 1998 年落成的私人公寓项目,位于第 23 区繁华的蔡厝港市镇。住宅项目由七座 12楼高的住宅大楼,共有 762 个单位,含多种单位大小和户型类型,小型公寓单位到四房式单位应有尽有。项目毗邻蔡厝港巴士转换站和地铁站( Choa Chu Kang Bus Interchange and MRT Station),为居民带来更多通勤便利。附近的便利设施包括 第一乐广场(Lot 1 Shoppers’ Mall)和吉丰民众俱乐部(Keat Hong Community Centre)。
 

2022年11月交易数据

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统



奕景 VUE 8 RESIDENCE

项目细节
地点:巴西立岭(Pasir Ris Heights)
邮区:18
地契时长:99年
最近地铁站:巴西立(Pasir Ris)(1.3公里)
完工年份:2017年

项目简介
奕景是一个位于白沙市中心的住宅发展项目,由 463 个分布在八个 17 楼高住宅大楼的单位组成。奕景拥有多种单位户型可选,包括舒适的一房式单位到宽敞的四房式室双钥匙单位及五房式顶层公寓单位。 此外,居民能随时享用一系列的专属公寓设施。奕景距离东西线的巴西立地铁站、巴西立巴士转换站(Pasir Ris Bus Interchage),及提供众多零售和餐饮选择的白沙购物中心(White Sands Shopping Mall)只有不到 15 分钟的步行。
 

2022年11月交易数据

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

水之都 WATERTOWN

项目细节
位置:榜鹅中路(Punggol Central)
邮区:19
地契时长:99年
最近地铁站:榜鹅(Punggol)(50米)
完工年份:2017年

项目简介
水之都是一个拥有 1,001 个单位的 99 年地契公寓项目,位于第 19 区榜鹅的中心地带,就在榜鹅水道(Punggol Waterway)旁。 它于 2017 年竣工,是榜鹅首个综合濒水住宅项目。项目的底层商业楼水滨坊(Waterway Point)是座设有露天水滨餐厅和电影院的休闲娱乐购物中心。除了与水滨坊和榜鹅地铁/轻轨站相连外,居民还可以在榜鹅水道尽享各类运动和水上活动。这座公寓项目包括 11 座住宅楼,高度介于11 层到 14 层不等,有四种不同单位类型任君挑选:即Suites(一房式和两房式)、SOHO(两房式和 3房式单位)、Condominium(两房式和三房式单位)和 Sky Patio(两房式、三房式和四房式单位),以满足不同生活方式的需求。
 

2022年11月交易数据

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统


 

优和苑 EUHABITAT

项目细节
地点:惹兰友诺士(Jalan Eunos)
邮区:14
地契时长:99年
最近地铁站:乌美(Ubi)(850米)
完工年份:2015年

项目简介
优和苑是隐藏在第14区友诺士一个宁静角落的大型项目,建有约50 个五层楼高的建筑,共有 748 个单位。项目拥有多种单位大小和户型,从一房式到五房式单位不等。从项目步行 15 分钟即可到达市区线的乌美地铁站,可直达市区。

2022年11月交易数据

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统


 

女皇碧苑 QUEENS PEAK 

项目细节
地点:丹蒂路(Dundee Road)
邮区:3
地契时长:99年
最近地铁站:女皇镇(110米)
完工年份:2020年

项目简介
女皇碧苑位于女皇镇地铁站后面,项目的两座 44 楼住宅楼拥有 736 个单位。其单位类型组合包括舒适的一房式公寓还有三房式、四房式和五房式单位,以及宽敞的顶层豪华公寓套房。女皇碧苑距离市中心不到 15 分钟路程,为居民提供了非凡的便利。女皇镇地铁站可将通勤者直接带到莱佛士坊(Raffles Place)、巴耶利峇(Paya Lebar)和裕廊东(Jurong East)等就业节点。
 

2022年11月交易数据

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

单笔交易利润最高的项目遍布全岛各区

虽然郊区私人公寓在项目总体平均利润方面遥遥领先,但就单笔交易利润方面来看,中央地区(CCR和RCR)的单笔交易利润依然较高。

从十大单笔交易毛利排名来看,榜上多数为市区中心或市区边缘的公寓单位,买卖禁令中所显示的毛利润数额介于S$177万到 S$775 万不等。这些单位大多是面积超过 1,500sqft的大型公寓单位,并来自建于1970年代至2000年代初屋龄较老的公寓项目。榜上的二手公寓单位持有期都超过15年,最短15年,最长则为26年。
 

2022年11月公寓转售交易毛利龙虎榜前十名

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

2022年11月份利润最高的交易是 雅茂园 Ardmore Park 一间六楼单位,毛利润为一笔惊人的S$775 万。项目于 2001 年完工,位于新潮时尚的阿摩园地区,距离乌节路购物带仅一箭之遥。据市建局房地产资讯系统上的买卖禁令,这个单位于2000年12月购得,随后于 2022 年 11月以 S$1,250万脱售,持有期将近22年。

与此同时,11月份利润榜上第二名的交易是 The Peak 一间一楼的单位,以大约S$360万的利润售出。项目于1988年竣工,藏于巴西班让(Pasir Panjang)环境清幽的必比士路(Pepys Road)。

唯一上榜的 OCR 交易是 清景园(The Clearwater)一间17 楼的单位。公寓项目位于勿洛(Bedok),享有无遮挡的勿洛蓄水池(Bedok Reservoir Road)景观。它于2001年完工,毗邻勿洛蓄水池地铁站。单位在被持有超过 15 年后,以 S$278 万的价格出售,获得近S$180 万的毛利。

排行榜上十笔交易所带来的惊人利润,对那些有意购入这些项目的买家来说,或许足以让他们着迷。但我们应该时刻注意的是,利润只针对当中的特定单位。换句话说,同一个项目中的另一个单位,不一定能换来相近的利润数额,因为房子的特征、入场价格和卖房时的市场条件,都有所不同。

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