从组屋提升到私宅，你准备好了吗？

政府组屋提升到私宅的换房模式再普遍不过。许多新加坡家庭以这个方法，实现了他们买公寓、住公寓的梦想。今时今日，许多家庭仍然渴望住在拥有独家设置且生活气息截然不同的私人公寓中。 

过去一年来，组屋转售价格的强劲增长，促使许多单位业主决定换房。建屋发展局转售价值在连续六年滑落后，于2019年下半年开始回升。2021年建屋发展局转售价格，继2020年上涨5%之后，飙升了12.7%。这推动许多组屋提升者采取行动，他们将组屋卖出并将收益回收后购买私宅，尤其是大众市场中的二手房或新楼盘。 

务必考虑以下要点！
符合5年最低居住年限（MOP），并正认真考虑搬到私人公寓的组屋业主，需要纳入考量的关键因素如下所述。 

1. 转向私宅的动机
从组屋提升到私宅的目的一定要明确。买私宅的目的，是不是想在围墙环绕的公寓项目中享受更多的隐私，并独家享用各种如游泳池、瑜伽亭、香草园和会所的公寓设施？也许，某个公寓项目非常有吸引力，亦或者是为了坐收未来潜在资本收益的可能性？经追踪，市区重建局私宅价格指数（PPI）和建屋发展局转售价格指数（HRPI）显示，截至2022年第一季，PPI在5年期和10年期的增长率似乎比HRPI来得快（见图1）。

图1：市区重建局私宅价格指数（PPI）与建屋发展局转售价格指数（HRPI）
 

 来源：博纳研究、市区重建局、建屋发展局

2. 财务支出与每月还款
组屋提升者往往倾向中央区外（OCR）的大众市场私宅，或公私住宅混合体的执行共管公寓（EC）。近年来，住宅房地产价格持续攀升，达到新高峰。 

根据市建局房地产资讯系统的买卖禁令数据，OCR新盘、OCR转售私宅和新EC项目的平均成交价都超过了2021年的数字，分别为的S$174万、S$125万和S$137万（见表1）。

按这些价格来看，买家每月需偿还的贷款数额大约S$3,900至S$5,500左右，前提是他已把组屋卖了且没有其他财务负担。表2所显示的是财务支出，按买方以75%的贷款与估值比率（LTV）、2%的利率和25年的贷款期限借款来计算。

当然，潜在买家最好的办法，就是与经验丰富的房地产销售员或财务顾问合作，进行高额消费（如买新房子）前检视他们的财务状况。

表1：OCR非有地新私宅、转售私宅和新EC的平均交易价格（S$）
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

表2：基于平均交易价格的每月贷款还款情况

*假设：买方没有其他财务负担、已卖出组屋单位，并以2%的利率借款，贷款期限为25年。

3. 维修/杂费
需要考虑的还有私人公寓相对于组屋单位的居住花费，即维修费用或服务与杂费（S&CC）。以组屋来说，四房式组屋单位经回扣后的S&CC费通常约为S$64，五方式单位则约为S$80。另一方面，公寓的维护费往往需好几百元，且数额根据每个单位的大小和份额价值而有所不同。此外，私人公寓业主或无法享有政府提供的某些津贴，例如S&CC回扣。

4. 单独买房的机会
出售联名公寓再购买一套新的房子，夫妇将有机会 “脱钩”（decouple），以单独一人的名义买新房。脱钩的另外一人将有机会在未来买房子，而无需支付额外买方印花税（ABSD），因为这将是这个人的第一套房产。

什么时候才是提升房子的最佳时机？
没有人能够精准预测市场动态，但潜在提升者可以从私人和组屋转售细分市场的价格变动中，看出一些端倪。在理想情况下，业主当然想打铁趁热，利用更强劲的组屋转售价格增幅，尤其当私宅价格遇上平台期或增速放缓。

博纳预计，2022年组屋转售价格可能会上涨6%至8%，比私宅的增速更快。自2021年12月实施新降温措施以来，与2021年的10.6%相比，今年的私宅价格预计将以3%至5%的较慢速度上涨。 

虽然强劲需求推动了2021年的物价上涨，但通胀压力或将成为今年必须留意的一大因素，因为建筑和人力成本的上升可能会推高房价。此外，2022年利率预计将出现小幅上升，一些买家可能希望尽早买房，以锁定更好的抵押贷款利率。 

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